HoREA muốn đưa giao dịch đất nền ngoài dự án vào phạm vi luật

Thị trường đất nền ngoài dự án đang đứng trước đề xuất được đưa vào phạm vi điều chỉnh rõ hơn của pháp luật kinh doanh bất động sản. HoREA cho rằng việc bổ sung nhóm giao dịch này có thể thu hẹp khoảng trống quản lý đối với hoạt động phân lô, bán nền tự phát, đồng thời tăng cơ chế bảo vệ người mua.

Kiến nghị được đưa ra trong bối cảnh dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được xây dựng. Dự thảo công bố ngày 19/8/2026 hiện quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản; hoạt động kinh doanh cũng được thiết kế xoay quanh các loại bất động sản, quyền sử dụng đất trong dự án theo những điều kiện tương ứng.

Khoảng trống từ đất nền ngoài dự án

Theo HoREA, kiến nghị mở rộng “phạm vi điều chỉnh” của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong hoặc ngoài dự án bất động sản vẫn chưa được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Góp ý sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh kiến nghị sớm đưa các giao dịch đất nền tự phát vào khuôn khổ điều chỉnh.

Hiệp hội cho rằng thực tế phát sinh tình trạng lợi dụng việc tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để hình thành những khu đất được đưa ra giao dịch. Một số tổ chức, cá nhân có thể gom đất, đầu tư hạ tầng đơn giản rồi phân lô chuyển nhượng dưới danh nghĩa giao dịch quyền sử dụng đất của cá nhân.

Theo lập luận của HoREA, cách thức này tạo ra sự khác biệt đáng kể với dự án bất động sản chính thức, nơi chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục về đầu tư, đất đai, xây dựng và hạ tầng trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Hiệp hội cho rằng nếu những giao dịch có bản chất kinh doanh nhưng nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản thì người mua có thể thiếu các cơ chế công khai thông tin và bảo vệ tương ứng. Đây cũng là lý do HoREA đề nghị đưa nhóm giao dịch này vào khuôn khổ pháp luật.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện đã được đăng tải trên hệ thống của Quốc hội để lấy ý kiến. Hồ sơ dự thảo xác định cơ quan chủ trì soạn thảo là Bộ Xây dựng và dự kiến trình Quốc hội khóa XVI xem xét, thông qua theo lộ trình được công bố.

Tại các phiên thảo luận về dự án luật trong tháng 7 và tháng 8/2026, nội dung sửa đổi được đặt trong yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý, tăng tính minh bạch và xử lý những bất cập phát sinh từ thực tiễn thị trường bất động sản.

HoREA muốn thay đổi thời điểm nhận đặt cọc

Cùng với kiến nghị mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với giao dịch quyền sử dụng đất, HoREA cũng đề xuất thay đổi quy định về thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại được nhận đặt cọc.

Doanh nghiệp làm dự án phải hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, trong khi đất nền tự phát có thể được phân lô, bán với điều kiện đơn giản hơn - (Ảnh minh họa).

Theo đề xuất được nêu, chủ đầu tư có thể được nhận đặt cọc khi dự án đã đáp ứng một trong các điều kiện: đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư; hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Lập luận của HoREA là ở những thời điểm này, doanh nghiệp đã phải bỏ nguồn vốn đáng kể để tạo lập quỹ đất, đồng thời dự án đã đạt những mốc pháp lý nhất định về đầu tư, đất đai và xây dựng.

Đề xuất này hướng tới việc xác định một điểm pháp lý sớm hơn để doanh nghiệp có thể huy động nguồn lực từ khách hàng thông qua đặt cọc, thay vì phải chờ đến giai đoạn hoàn thiện thêm nhiều thủ tục.

Trong khi đó, việc mở rộng phạm vi quản lý đối với giao dịch đất nền ngoài dự án lại đi theo hướng ngược lại: đưa những giao dịch có dấu hiệu mang tính kinh doanh vào một khung pháp lý rõ ràng hơn.

Hai nhóm kiến nghị vì vậy cùng đặt ra một vấn đề chung trong quá trình sửa luật: xác định ranh giới giữa giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất và hoạt động kinh doanh bất động sản có tính tổ chức, thường xuyên, nhằm tạo lập sản phẩm để đưa ra thị trường.

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 hiện có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Dự án luật sửa đổi đang được tiếp tục hoàn thiện, trong đó cơ quan soạn thảo và các cơ quan của Quốc hội đang xem xét nhiều nội dung liên quan đến phạm vi điều chỉnh, điều kiện kinh doanh và cơ chế minh bạch thông tin trên thị trường.