Dự thảo Luật Nhà ở làm rõ thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài

Điểm đáng chú ý trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là việc điều chỉnh phạm vi sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, đồng thời bổ sung cơ chế xử lý tài sản khi hết thời hạn sở hữu.

Thu hẹp phạm vi sở hữu nhà ở riêng lẻ

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng đề xuất tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thương mại trong các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định.

Tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất người nước ngoài không được sở hữu biệt thự, nhà liền kề trong dự án nhưng vẫn được sở hữu căn hộ chung cư - (Ảnh minh họa).

Đối với cá nhân nước ngoài, dự thảo tiếp tục cho phép mua, thuê mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư dự án. Trường hợp nhận tặng cho hoặc thừa kế, việc sở hữu được thực hiện đối với nhà ở thương mại trong dự án thuộc phạm vi được phép.

Điểm thay đổi đáng chú ý là dự thảo bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án, trong đó có biệt thự và nhà liền kề.

Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư. Với nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, giới hạn là không quá 250 căn tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường.

Theo cơ quan soạn thảo, việc bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án của tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm thể chế quan điểm tại Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và bảo đảm thống nhất với Luật Đất đai.

Gắn quy định nhà ở với chính sách đất đai

Nghị quyết 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu quan điểm không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Việc rà soát quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài vì vậy được đặt trong yêu cầu bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, giới hạn đối với căn hộ chung cư tiếp tục được giữ theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.

Tại dự thảo sửa luật, Bộ Xây dựng vẫn giữ quy định người nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm, có một lần gia hạn tối đa 50 năm khi có nhu cầu.

Thời hạn sở hữu vẫn tối đa 50 năm

Dự thảo tiếp tục giữ quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm và có một lần gia hạn, tối đa 50 năm, khi có nhu cầu.

Điểm mới đáng chú ý nằm ở cơ chế xử lý tài sản sau khi thời hạn sở hữu kết thúc.

Theo phương án đề xuất, tổ chức nước ngoài có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà. Với cá nhân nước ngoài, dự thảo cũng bổ sung cơ chế liên quan đến việc ủy quyền thừa kế.

Trường hợp hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện việc bán hoặc tặng cho theo quy định, căn nhà sẽ được Nhà nước thu hồi và bán đấu giá.

Quy định này nhằm làm rõ cách xử lý đối với tài sản có thời hạn sở hữu, thay vì chỉ xác định thời gian sở hữu và điều kiện gia hạn.

Bổ sung cơ chế xử lý tài sản khi hết hạn

Việc xác định rõ “đầu ra” của tài sản sau thời hạn sở hữu là nội dung mới đáng chú ý trong dự thảo.

Theo cơ chế được đề xuất, chủ sở hữu có thời gian thực hiện quyền định đoạt đối với nhà ở trước khi thời hạn sở hữu kết thúc. Trường hợp không thực hiện, tài sản sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật.

Cơ chế này cũng đặt ra yêu cầu về trình tự thông báo, thời điểm thực hiện quyền bán, tặng cho và phương thức xử lý tài sản trong trường hợp chủ sở hữu không thực hiện các quyền của mình.

Hơn 6.000 căn nhà đã được cấp Giấy chứng nhận

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã mua và sở hữu khoảng 6.188 căn nhà, đã được cấp Giấy chứng nhận.

Riêng từ ngày 1/8/2024, thời điểm Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, có 1.519 căn hộ chung cư được tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu.

Luật Nhà ở hiện hành cũng quy định cơ chế kiểm soát số lượng nhà ở người nước ngoài được sở hữu tại từng dự án. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm công khai thông tin về số lượng nhà ở được phép sở hữu và số lượng đã được mua, thuê mua, cấp Giấy chứng nhận.

Việc kiểm soát giới hạn sở hữu được thực hiện ngay trong quá trình giao dịch, nhằm bảo đảm số lượng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài không vượt mức luật định.

Nếu được thông qua, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ điều chỉnh đáng kể phạm vi sở hữu nhà ở của người nước ngoài, đồng thời bổ sung cơ chế xử lý tài sản khi kết thúc thời hạn sở hữu. Dự thảo dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm nay.