Từ môi giới bất động sản đến chiến lược bán nhà đỉnh cao của tỷ phú Masaaki Arai

Năm 1997, doanh nhân Masaaki Arai thành lập Open House tại Tokyo. Công ty khởi đầu từ hoạt động môi giới bất động sản, sau đó mở rộng sang phát triển nhà ở. Hướng đi của ông tập trung vào một vấn đề cụ thể: tại các thành phố lớn của Nhật Bản, giá đất cao khiến nhiều gia đình khó mua nhà có vị trí thuận tiện.

Tỷ phú Masaaki Arai, nhà sáng lập Open House Group năm 1997, phát triển doanh nghiệp từ môi giới bất động sản thành tập đoàn tập trung vào nhà ở tại các đô thị lớn của Nhật Bản.

Thay vì chỉ theo đuổi các dự án lớn trên những khu đất rộng, Open House khai thác những lô đất nhỏ trong khu dân cư, phát triển nhà riêng có diện tích và thiết kế phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng mục tiêu. Mô hình này đòi hỏi doanh nghiệp phải tìm kiếm đất hiệu quả, thiết kế hợp lý và kiểm soát chi phí xây dựng chặt chẽ.

Đây là lựa chọn kinh doanh dựa trên nhu cầu thực tế. Với người mua nhà tại Tokyo, vị trí gần nơi làm việc, trường học và hệ thống giao thông có thể quan trọng không kém diện tích căn nhà. Open House tìm cách cân bằng các yếu tố đó để mở rộng tệp khách hàng.

Điểm đáng chú ý trong mô hình của Open House là khả năng xử lý những lô đất nhỏ, đôi khi có hình dạng không thuận lợi hoặc nằm xen giữa các khu dân cư đã hình thành. Nếu được thiết kế phù hợp, những khu đất này vẫn có thể trở thành nhà ở đáp ứng nhu cầu của gia đình đô thị.

Cách làm ấy không đồng nghĩa nhà ở của Open House luôn rẻ hơn mọi lựa chọn khác. Lợi thế nằm ở việc phát triển sản phẩm hướng đến nhóm khách hàng nhất định, đồng thời kết hợp tìm kiếm đất, bán hàng và xây dựng trong một hệ thống vận hành tương đối chặt chẽ.

Trong thị trường bất động sản, lợi nhuận không chỉ phụ thuộc vào giá bán. Khả năng mua được đất với mức giá phù hợp, rút ngắn thời gian triển khai, dự báo nhu cầu và hạn chế hàng tồn cũng quyết định hiệu quả kinh doanh. Một doanh nghiệp có thể bán được nhiều căn nhà nhưng vẫn gặp khó khăn nếu chi phí đất, lãi vay hoặc thời gian hoàn thiện vượt dự kiến.

Open House dần mở rộng từ môi giới sang phát triển nhà ở và các hoạt động liên quan đến bất động sản. Công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán Nhật Bản năm 2013, tạo thêm điều kiện huy động vốn để phát triển hoạt động kinh doanh.

Open House bắt đầu tiến vào thị trường Mỹ năm 2010, hướng đến nhóm nhà đầu tư Nhật Bản có nhu cầu sở hữu bất động sản ở nước ngoài. Đây là bước mở rộng đáng chú ý bởi thị trường Mỹ có quy mô lớn nhưng cũng khác biệt về pháp lý, thuế, môi giới và tập quán giao dịch.

Từ hoạt động môi giới ban đầu, Open House mở rộng sang phát triển nhà ở, kết hợp tìm kiếm đất, thiết kế, xây dựng và bán hàng trong hệ thống kinh doanh của tập đoàn.

Theo bài viết của Forbes tháng 6/2026, doanh số bất động sản tại Mỹ của Open House tăng 25% trong giai đoạn được đề cập, nhờ nhu cầu mạnh từ các nhà đầu tư Nhật Bản có tiềm lực tài chính. Hoạt động tại Mỹ bổ sung một nguồn tăng trưởng bên cạnh thị trường nhà ở trong nước.

Tuy nhiên, đầu tư bất động sản xuyên biên giới luôn đi kèm rủi ro tỷ giá, biến động lãi suất và thay đổi chính sách. Nhu cầu của nhà đầu tư cũng có thể suy yếu khi giá tài sản tăng cao hoặc điều kiện tài chính trở nên kém thuận lợi. Vì thế, mở rộng ra nước ngoài không chỉ là câu chuyện tìm thêm doanh thu mà còn đòi hỏi hiểu biết sâu về thị trường sở tại.

Năm tài chính kết thúc vào tháng 9/2025, Open House Group ghi nhận doanh thu khoảng 1.340 tỷ yen và lợi nhuận hoạt động gần 146 tỷ yen, theo số liệu được Forbes công bố. Kết quả phản ánh nhu cầu đối với nhà ở đô thị và quy mô hoạt động mà doanh nghiệp xây dựng sau gần ba thập kỷ.

Trong bối cảnh đó, tháng 10/2025, khi bước sang tuổi 60, Masaaki Arai rời vị trí chủ tịch kiêm giám đốc điều hành, chuyển sang vai trò nhà sáng lập và thành viên hội đồng quản trị. Ông cho biết muốn hỗ trợ đội ngũ quản lý và đào tạo thế hệ lãnh đạo tiếp theo trong khi bản thân vẫn còn đủ năng lượng để đóng góp.

Việc chuyển giao diễn ra sau khi công ty đã có quy mô đáng kể, thay vì đợi đến khi người sáng lập không còn khả năng điều hành. Đây là một điểm đáng chú ý với doanh nghiệp gia đình và doanh nghiệp do nhà sáng lập dẫn dắt, kế nhiệm không đơn giản là chọn người thay thế, mà còn là chuẩn bị để tổ chức tiếp tục hoạt động hiệu quả khi quyền quyết định thay đổi.

Người kế nhiệm cần hiểu chiến lược, có khả năng quản trị nhân sự, kiểm soát rủi ro và chịu trách nhiệm trước cổ đông. Người sáng lập cũng phải chuyển từ vai trò trực tiếp quyết định mọi việc sang hỗ trợ ở cấp độ phù hợp, tránh khiến đội ngũ mới khó phát huy quyền hạn.

Nhà ở riêng tại Tokyo – trọng tâm kinh doanh của Open House Open House phát triển nhà ở hướng đến khách hàng đô thị, khai thác cả những lô đất nhỏ trong khu dân cư để tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.

Theo danh sách 50 người giàu nhất Nhật Bản năm 2026 của Forbes, tài sản của tỷ phú Masaaki Arai được ước tính khoảng 2,4 tỷ USD tại thời điểm hiện tại. Tài sản của ông gắn chặt với Open House Group, vì vậy giá cổ phiếu, kết quả kinh doanh và kỳ vọng của thị trường có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tài sản ròng. Với doanh nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, việc duy trì giá trị lâu dài còn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, khả năng quản lý vốn và sức chống chịu trước chu kỳ thị trường.

Bài học cho doanh nhân Việt Nam

Thứ nhất, giải quyết nhu cầu cụ thể của khách hàng: cơ hội kinh doanh bền vững thường bắt đầu từ những vấn đề thực tế như khả năng mua nhà, vị trí và chi phí sử dụng.

Thứ hai, biến hạn chế thành lợi thế: lô đất nhỏ hoặc khó khai thác vẫn có thể tạo ra sản phẩm có giá trị nếu doanh nghiệp đủ năng lực thiết kế, quản lý chi phí và tiếp cận đúng khách hàng.

Thứ ba, tăng trưởng cần dựa trên kỷ luật vốn: trong bất động sản, doanh thu cao chưa bảo đảm lợi nhuận; giá đất, lãi vay, hàng tồn và tiến độ đều cần được kiểm soát.

Thứ tư, mở rộng thị trường phải đi cùng hiểu biết địa phương: kinh nghiệm tại thị trường trong nước không tự động bảo đảm thành công ở nước ngoài; doanh nghiệp cần hiểu luật pháp, khách hàng và rủi ro tài chính tại từng thị trường.

Thứ năm, chuẩn bị người kế nhiệm khi doanh nghiệp đang ổn định: chuyển giao sớm giúp đội ngũ mới có thời gian học hỏi và chứng minh năng lực, đồng thời giảm phụ thuộc vào người sáng lập.