Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc bung hàng thị trường căn hộ bước vào chu kỳ mới

Thị trường bất động sản nhà ở đang bước vào một nhịp vận động mới khi hàng loạt doanh nghiệp lớn đồng loạt tung sản phẩm ra thị trường. Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, diễn biến này không chỉ phản ánh sự cải thiện về nguồn cung mà còn cho thấy sự thay đổi trong chiến lược phát triển của các chủ đầu tư, đặc biệt tại hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM.

Tại khu vực phía Bắc, thị trường Hà Nội ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung căn hộ mở bán mới. Theo dữ liệu cập nhật, tổng nguồn cung tại Hà Nội và khu vực lân cận đạt khoảng 9.300 căn trong quý vừa qua, tăng 6% so với quý trước và tăng tới 23% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế khi chiếm tới 69% tổng nguồn cung, cho thấy xu hướng phát triển sản phẩm vẫn đang nghiêng về nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.

Doanh nghiệp địa ốc tăng tốc bung hàng thị trường căn hộ bước vào chu kỳ mới.

Sự bứt tốc của phân khúc hạng sang càng rõ nét hơn khi nguồn cung tăng tới 95% so với cùng kỳ, đạt gần 2.900 căn. Một phần lớn nguồn cung này đến từ sự tái xuất của các dự án quy mô lớn trong khu vực nội đô, cho thấy các chủ đầu tư đang quay trở lại với chiến lược phát triển dự án ở vị trí trung tâm, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm nhưng giá trị gia tăng vẫn rất lớn.

Xét về thị phần, thị trường sơ cấp tại Hà Nội đang tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, trong đó hai cái tên nổi bật chiếm hơn một nửa nguồn cung là Masterise Homes với khoảng 31% và MIK Group với 26%. Các doanh nghiệp còn lại như Thăng Long - Vietnam, SJ Group hay Quang Minh nắm giữ tỷ trọng nhỏ hơn, cho thấy mức độ tập trung cao của thị trường vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án.

Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) dù được xem là điểm nóng phát triển mới nhưng hiện chỉ chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung, tương đương 1.680 căn. Tuy nhiên, khu vực này lại ghi nhận sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư lớn, với MIK Group dẫn đầu thị phần, tiếp theo là Sunshine Group, Masterise Homes và Xuan Cau Holdings. Điều này cho thấy xu hướng mở rộng ra vùng ven Hà Nội đang dần hình thành, nhưng chưa đủ mạnh để thay thế vai trò của khu vực nội đô.

Trái ngược với Hà Nội, thị trường phía Nam lại chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực ngoài trung tâm. Tổng nguồn cung mở mới tại TP.HCM và các vùng lân cận đạt khoảng 11.200 căn, tăng hơn 200% so với quý trước và tăng 51% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Bình Dương đang nổi lên như khu vực dẫn dắt nguồn cung khi chiếm tới 66%, tương đương gần 7.400 căn.

Sự bùng nổ nguồn cung tại vùng ven phía Nam phản ánh rõ chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh. Trong bối cảnh quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, giá đất tăng cao, các chủ đầu tư buộc phải tìm kiếm cơ hội tại các khu vực lân cận, nơi hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ.

Cơ cấu sản phẩm tại thị trường phía Nam cũng có sự khác biệt đáng kể so với Hà Nội. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 54%, tiếp đến là phân khúc cao cấp chiếm 38%. Trong khi đó, phân khúc hạng sang chỉ chiếm khoảng 8% và chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM. Điều này cho thấy thị trường phía Nam đang hướng tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhiều hơn, thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp như tại Hà Nội.

Về thị phần, thị trường TP.HCM trung tâm vẫn do các doanh nghiệp trong nước chi phối, với Mường Thanh và Masterise Homes chiếm hơn 50% tổng nguồn cung. Các doanh nghiệp như Văn Phú Group, Bluemarq hay Hưng Lộc Phát cũng tham gia mạnh mẽ, tạo nên sự cạnh tranh đa dạng hơn so với thị trường phía Bắc. Trong khi đó, tại khu vực mở rộng, sự góp mặt của các nhà đầu tư lớn như Sun Group, Mitsubishi - Tokyu Land, Phát Đạt hay Becamex cho thấy sức hút ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh.

Nhìn tổng thể, sự gia tăng nguồn cung trong thời gian gần đây không chỉ đến từ nhu cầu thị trường mà còn được thúc đẩy bởi việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Theo nhận định của các chuyên gia, nửa cuối năm 2026 có thể sẽ tiếp tục chứng kiến sự khởi sắc của thị trường khi nhiều dự án được đưa ra thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Cùng với đó, việc phát triển hạ tầng đô thị và hình thành các vùng động lực tăng trưởng tại Hà Nội và TP.HCM đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ. Khi các khu vực mới được kết nối tốt hơn với trung tâm, nhu cầu về nhà ở sẽ gia tăng, kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh chi phí vốn và áp lực tài chính vẫn hiện hữu, các chủ đầu tư cũng buộc phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì tập trung vào một phân khúc duy nhất, thị trường đang dần xuất hiện nhiều sản phẩm đa dạng hơn, từ trung cấp đến cao cấp, nhằm phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Diễn biến hiện tại cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi sự cạnh tranh không chỉ nằm ở quy mô dự án mà còn ở khả năng thích ứng với nhu cầu thực tế. Trong cuộc đua này, những doanh nghiệp có chiến lược linh hoạt, sản phẩm phù hợp và năng lực triển khai tốt sẽ có lợi thế lớn trong việc chiếm lĩnh thị phần.