Thị trường bất động sản vào nhịp mới giá tăng chậm dòng tiền chọn lọc

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài từ năm 2023 đến 2025, thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi mang tính cấu trúc. Nếu như trước đây, giá nhà thường tăng mạnh theo kỳ vọng và tâm lý đám đông, thì hiện tại, thị trường đang dần chuyển sang quỹ đạo ổn định hơn, phản ánh sát cung cầu và giá trị thực của sản phẩm.

Dữ liệu thị trường cho thấy, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn vẫn duy trì xu hướng đi lên, nhưng tốc độ đã chậm lại đáng kể. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp khu vực trung tâm trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m², gần như không biến động so với quý trước nhưng vẫn tăng tới 46% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp duy trì quanh mức 103 triệu đồng/m², ghi nhận mức tăng 14% theo năm.

Thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với nhiều thay đổi mang tính cấu trúc (Ảnh: Phan Chính)

Điểm đáng chú ý là sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các khu vực. Nếu như trước đây, giá bất động sản có xu hướng tăng đồng loạt thì hiện nay, dòng tiền đang tập trung vào những khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng và khả năng hình thành các trung tâm đô thị mới. Bình Dương là một ví dụ điển hình khi giá căn hộ sơ cấp tại đây đạt khoảng 60 triệu đồng/m², tăng tới 33% so với cùng kỳ, phản ánh kỳ vọng lớn vào việc mở rộng không gian đô thị vùng TP.HCM.

Sự thay đổi về tốc độ tăng giá phần lớn đến từ yếu tố nguồn cung. Sau thời gian dài khan hiếm, thị trường đang ghi nhận sự cải thiện đáng kể về số lượng dự án mới. Giai đoạn 2026-2027, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 35.000-40.000 căn hộ mỗi năm, trong khi TP.HCM đạt khoảng 30.000-35.000 căn. Khi nguồn cung được bổ sung đều đặn, áp lực tăng giá theo kiểu “sóng” đã giảm bớt, thay vào đó là xu hướng tăng ổn định hơn.

Ở góc độ doanh nghiệp và đơn vị tư vấn, nhiều chuyên gia cho rằng biên độ tăng giá trong thời gian tới sẽ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Nếu như trước đây, mức tăng có thể lên tới 20-25% mỗi năm, thì hiện tại dự báo chỉ còn quanh 10-13%, thậm chí thấp hơn nếu nguồn cung tiếp tục cải thiện mạnh. Về dài hạn, thị trường có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững với mức tăng khoảng 3-5% mỗi năm.

Tuy nhiên, sự thay đổi quan trọng nhất không nằm ở giá mà ở hành vi của dòng tiền. Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Hiện nay, khi mặt bằng giá đã ở mức cao và chi phí vốn không còn rẻ, chiến lược này dần bộc lộ rủi ro.

Thực tế cho thấy người mua ngày càng thận trọng hơn. Các yếu tố như pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ xây dựng, chất lượng vận hành và khả năng khai thác cho thuê đang trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định đầu tư. Điều này đánh dấu sự trở lại của nhu cầu ở thực – nhóm khách hàng có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng và ưu tiên giá trị sử dụng lâu dài.

Sự dịch chuyển của dòng tiền cũng buộc các chủ đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Thay vì chỉ dựa vào câu chuyện tăng giá, nhiều doanh nghiệp đang tập trung nâng cao chất lượng sản phẩm, đầu tư tiện ích, cải thiện dịch vụ quản lý và đưa ra các chính sách tài chính linh hoạt để gia tăng sức cạnh tranh.

Hệ quả là thanh khoản trên thị trường không còn phân bổ đồng đều. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế phải kéo dài thời gian bán hàng hoặc áp dụng nhiều ưu đãi để thu hút khách.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2026-2027 được xem là thời điểm thị trường bước vào quá trình sàng lọc mạnh mẽ. Giá nhà vẫn có thể tăng, nhưng sẽ không còn tăng theo tâm lý đám đông. Thay vào đó, giá trị của mỗi dự án sẽ được xác lập dựa trên chất lượng thực và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế.

Có thể nói, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng theo kỳ vọng sang giai đoạn phát triển dựa trên nền tảng bền vững. Dòng tiền vẫn hiện diện, nhưng chỉ chảy vào những sản phẩm đủ sức chứng minh giá trị. Đây không chỉ là thách thức mà còn là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng minh bạch và ổn định hơn trong dài hạn.