Nguồn cung căn hộ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh, sức mua vẫn chững lại

Theo Báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh quý II/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng, Tập đoàn One Mount, bối cảnh kinh tế vĩ mô 6 tháng đầu năm tiếp tục duy trì tín hiệu tích cực. Số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy đầu tư công và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là hai động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Ghi nhận nguồn cung bất động sản mở mới dồi dào tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh (Ảnh minh họa: VGP/Thùy Chi).

Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ ghi nhận lượng sản phẩm mở bán mới khá lớn. Hà Nội có khoảng 9.300 căn hộ mở mới, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang tại khu vực nội thành và phía Tây. Trong khi đó, khu vực Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng có khoảng 11.200 căn hộ mới, phần lớn thuộc phân khúc trung - cao cấp tại địa bàn Bình Dương cũ.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao. Giá bán căn hộ khu vực trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước, còn khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ở mức khoảng 103 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, nguồn cung gia tăng chưa đi cùng với sự cải thiện của lực cầu. Tỷ lệ hấp thụ tại cả hai thị trường chỉ đạt khoảng 50%, khi nhiều người mua tiếp tục trì hoãn quyết định xuống tiền vì lo ngại chi phí vay vốn và áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao.

Theo báo cáo, mặt bằng lãi suất cho vay tăng liên tục trong nửa đầu năm 2026 và chưa xuất hiện tín hiệu giảm rõ rệt, khiến dư địa điều hành chính sách tiền tệ trở nên hạn chế hơn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nhóm khách hàng sử dụng vốn vay để mua nhà, đồng thời thúc đẩy dòng tiền đầu tư chuyển dịch sang các kênh có mức sinh lời hấp dẫn hơn như tiền gửi tiết kiệm.

Bên cạnh đó, giá vàng sau khi lập đỉnh vào tháng 2/2026 đã giảm liên tiếp trong bốn tháng, hiện ở mức xấp xỉ 147 triệu đồng/lượng, gần tương đương cùng kỳ năm 2025. Thị trường chứng khoán cũng ghi nhận thanh khoản thấp hơn so với đầu năm, dù tổng giá trị giao dịch lũy kế 6 tháng vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Đối với triển vọng thị trường, báo cáo nhận định đầu tư công tiếp tục là điểm sáng khi tỷ lệ giải ngân cả năm 2026 được dự báo vượt 85%. Cùng với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như hệ thống metro và các tuyến đường Vành đai sẽ tiếp tục tạo động lực mở rộng không gian đô thị và tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026-2027.

Dự báo, Hà Nội có thể đón từ 35.000-40.000 căn hộ mở mới mỗi năm, giá căn hộ khu vực trung tâm dự kiến tăng thêm khoảng 10-13% trong năm 2026. Trong khi đó, khu vực Thành phố Hồ Chí Minh được kỳ vọng có khoảng 30.000-35.000 căn hộ mở bán mới mỗi năm; giá bán nhiều khả năng đi ngang trong ngắn hạn trước khi tăng khoảng 15-20% vào năm 2027.

Báo cáo cũng cho rằng, nếu lãi suất giảm vào cuối năm 2026 thì mức điều chỉnh chỉ khoảng 0,5%, do dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ không còn nhiều trong bối cảnh FED chưa giảm lãi suất và tốc độ tăng trưởng tiền gửi trong nước vẫn ở mức thấp.