Vì sao nhiều doanh nghiệp BĐS phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn trái phiếu chi phí cao?

Trong thời gian gần đây, các doanh nghiệp địa ốc "đua nhau" phát hành trái phiếu.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh đã chào bán thành công lô trái phiếu mã DQML12602 trong thời gian từ ngày 29/9 đến 2/10, qua đó huy động 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành ngày 29/9, có kỳ hạn 3 năm, lãi suất 11%/năm.

Với lô trái phiếu vừa phát hành trên, hiện thành viên của THACO Group đang lưu hành 3 lô trái phiếu, tổng giá trị 1.500 tỷ đồng và lãi suất từ 9,75% - 11%/năm.

Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển LGP vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã LGPL12601, thu về 500 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 12,5%/năm, phát hành ngày 9/9 và hoàn tất phát hành ngày 7/10. Ngày đáo hạn dự kiến là 9/9/2031.

Tương tự hồi 24/9, Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) cũng phát hành thành công lô trái phiếu mã VHML12618, tổng giá trị 8.000 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm và lãi suất 12%/năm.

Trong khi đó, CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long phát hành 20.000 trái phiếu mã HULL12603, tương ứng giá trị 2.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu có kỳ hạn 36 tháng.

Theo dữ liệu mới nhất từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN), tính đến ngày 30/9/2026, thị trường ghi nhận 38 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 9, với tổng giá trị hơn 47.000 tỷ đồng.

Trong đó, 33 đợt phát hành riêng lẻ đạt tổng giá trị 42.200 tỷ đồng; 5 đợt chào bán ra công chúng đạt hơn 4.900 tỷ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp huy động hơn 428.500 tỷ đồng qua trái phiếu, gồm gần 370.600 tỷ đồng phát hành riêng lẻ và gần 58.000 tỷ đồng phát hành ra công chúng.

VIS Ratings thống kê sau 9 tháng, có 28 doanh nghiệp bất động sản phát hành 61 lô trái phiếu. Tổng giá trị trái phiếu đạt 149.455 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise.

Trong đó, Vinhomes phát hành 31.000 tỷ đồng, Công ty cổ phần Thương mại và Đầu tư bất động sản Hưng Long phát hành 14.000 tỷ, Hưng Phát Invest Hà Nội phát hành 9.300 tỷ.

VIS Rating cho biết nhóm doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn vốn trái phiếu chi phí cao trong bối cảnh tín dụng bất động sản thắt chặt và hoạt động phát hành cổ phiếu hạn chế.

Trong thời gian tới, VIS Rating dự báo hoạt động gọi vốn từ trái phiếu vẫn ở mức cao với khoảng 167.000 tỷ đồng, nhờ nhu cầu tái cấp vốn và tài trợ cho các đại dự án.

Hãng xếp hạng tín nhiệm này thông tin thêm, ngoại trừ Vinhomes, dòng tiền hoạt động của phần lớn chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm trong nửa đầu 2026. "Xu hướng này sẽ gia tăng từ nửa cuối năm trở đi khi nhu cầu suy yếu làm hạn chế doanh số bán hàng và làm chậm dòng tiền thu từ người mua nhà", VIS Rating nêu.

Sắp tới, có 2 đợt phát hành đáng chú ý. Đầu tiên là của CT Tài chính Tổng hợp CP Điện Lực (Mã: EVF) với phương án phát hành trái phiếu quốc tế năm 2026, tối đa 300 triệu USD. Đây là trái phiếu “3 không” - không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có TSĐB, mệnh giá dự kiến 200 nghìn USD/trái phiếu. Lô trái phiếu có kỳ hạn từ 3 năm, áp dụng lãi suất kết hợp cố định và thả nổi.

Kế đến là đợt phát hành của Chứng khoán Rồng Việt (Mã: VDS)với phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2026, tối đa 800 tỷ đồng. Đây cũng là trái phiếu “3 không”, mệnh giá dự kiến 100 triệu đồng/trái phiếu, chào bán cho đối tượng là các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trái phiếu có kỳ hạn tối đa 1 năm, lãi suất cố định 9.7%/năm.

Số tiền 800 tỷ đồng dự kiến thu về sẽ được sử dụng để cơ cấu lại nợ, gồm gốc - lãi trái phiếu đến hạn, nợ ngân hàng. Tuy nhiên, trong thời gian chưa đến hạn thanh toán, Công ty sẽ sử dụng số tiền này để gửi tiết kiệm qua các hợp đồng tiền gửi để đảm bảo giải ngân đúng tiến độ.