Giá trị thực bất động sản giữa áp lực thanh khoản và bài toán chi phí đầu vào

Thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm 2026 ghi nhận những chuyển động trái chiều khi áp lực lãi suất gia tăng cùng làn sóng cắt lỗ lan rộng trên thị trường thứ cấp. Nhiều căn hộ được rao bán thấp hơn đỉnh giá cuối năm 2025 từ 100 đến 500 triệu đồng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, một số dự án sơ cấp lại ghi nhận thanh khoản tích cực, thậm chí “cháy hàng” trong thời gian ngắn, tạo nên nghịch lý đáng chú ý.

Một trường hợp điển hình là dự án tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, khi gần 1.000 căn hộ được tiêu thụ chỉ trong vòng 10 ngày mở bán vào tháng 2/2026. Điều kiện để tham gia mua khá khắt khe, khách hàng phải đóng ngay 30% giá trị hợp đồng mới được xếp hàng, song nhu cầu vẫn vượt xa nguồn cung. Diễn biến này cho thấy thị trường không hoàn toàn suy giảm thanh khoản, mà đang có sự phân hóa rõ rệt theo từng sản phẩm và chiến lược giá.

Giá trị thực bất động sản giữa áp lực thanh khoản và bài toán chi phí đầu vào. (Ảnh: Minh họa)

Câu hỏi đặt ra là vì sao trong cùng một bối cảnh, có dự án buộc phải giảm giá sâu vẫn khó bán, trong khi dự án khác giữ mức giá thấp hơn thị trường lại tiêu thụ nhanh. Một trong những cách lý giải được nhắc đến là cách tiếp cận “giá trị thực” – tức tập trung tối ưu chi phí và định giá sát với khả năng chi trả của người mua ở thực, thay vì đẩy giá theo kỳ vọng lợi nhuận.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mức cắt lỗ trên thị trường thứ cấp đã tăng đáng kể trong nửa đầu năm 2026, phổ biến từ 300 đến 500 triệu đồng mỗi căn. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này vẫn chưa vượt quá 10% so với đỉnh giá và chưa lan sang thị trường sơ cấp. Dữ liệu từ CBRE cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt khoảng 95 triệu đồng/m², tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, nguồn cung mới gần như không còn sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m², trong khi các phân khúc từ 80 đến trên 120 triệu đồng/m² chiếm tỷ trọng lớn. Trong bối cảnh đó, mức giá hơn 70 triệu đồng/m² của một số dự án được xem là ngoại lệ hiếm hoi, tạo lợi thế cạnh tranh đáng kể.

Giới chuyên môn cho rằng nguyên nhân khiến giá sơ cấp khó giảm nằm ở cơ cấu chi phí đầu vào. Chi phí đất đai thường chiếm khoảng 25% giá thành dự án, thậm chí lên tới 40–50% tại khu vực trung tâm. Bên cạnh đó là chi phí thủ tục đầu tư từ 5–10%, có thể tăng lên 15% nếu pháp lý kéo dài, cùng chi phí vốn khoảng 5–10%. Phần còn lại là chi phí xây dựng, dao động từ 6 đến 15 triệu đồng/m² tùy theo tiêu chuẩn.

Trong trường hợp các dự án có quỹ đất được tích lũy từ trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực, chi phí đầu vào được kiểm soát tốt hơn, tạo dư địa để giữ giá bán ở mức hợp lý. Tuy nhiên, lợi thế về quỹ đất chỉ là điều kiện cần. Trên thực tế, không ít dự án sở hữu quỹ đất giá tốt vẫn lựa chọn định giá theo mặt bằng chung của thị trường, thay vì chủ động điều chỉnh xuống thấp hơn để gia tăng thanh khoản.

Một yếu tố khác ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán là chi phí bán hàng. Thay vì cắt bỏ hoàn toàn hệ thống phân phối, một số chủ đầu tư lựa chọn giữ kênh bán hàng nhưng giảm mạnh chi phí truyền thông, quảng cáo và các sự kiện quy mô lớn. Đây là khoản chi thường chiếm khoảng 2–3% giá bán. Đồng thời, việc hạn chế các chính sách quà tặng, hỗ trợ lãi suất – vốn có thể chiếm thêm 5–10% giá trị hợp đồng – cũng giúp giá bán được điều chỉnh về mức sát hơn với giá trị thực.

Khi tối giản các khoản chi này, giá bán căn hộ có thể giảm đáng kể so với mặt bằng chung, dù chất lượng sản phẩm không thay đổi nhiều. Điều này góp phần thu hút nhóm khách hàng mua để ở, thay vì phụ thuộc vào nhà đầu tư ngắn hạn. Thực tế cho thấy những dự án có mức giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo vẫn duy trì được thanh khoản tốt, ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn.

Tuy vậy, mô hình này không dễ áp dụng rộng rãi, đặc biệt với các doanh nghiệp phải mua đất theo mặt bằng giá mới. Khi chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn, việc giảm giá bán đồng nghĩa với việc chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn. Một số doanh nghiệp tại các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Thái Nguyên đã thử nghiệm hướng đi này, ưu tiên thanh khoản nhanh trong giai đoạn đầu để tạo dòng tiền.

Diễn biến hiện tại cho thấy bài toán nhà ở giá hợp lý cần được tiếp cận từ nhiều phía. Ngoài nỗ lực của doanh nghiệp trong việc tối ưu chi phí và điều chỉnh chiến lược giá, yếu tố chính sách cũng đóng vai trò quan trọng, đặc biệt là trong việc kiểm soát chi phí đất đai và thủ tục pháp lý.

Về phía người mua, bối cảnh thị trường phân hóa đòi hỏi sự thận trọng hơn trong quyết định. Giá bán hấp dẫn không phải là yếu tố duy nhất cần cân nhắc. Tiến độ pháp lý, năng lực triển khai của chủ đầu tư và cơ cấu chi phí của dự án là những yếu tố then chốt để đánh giá giá trị thực. Trong dài hạn, những dự án đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và có mức giá hợp lý nhiều khả năng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế trong cuộc cạnh tranh thanh khoản.