Doanh nghiệp địa ốc tăng vay khi hàng tồn kho vượt 39.000 sản phẩm

Thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lý đáng chú ý: nhu cầu vốn của doanh nghiệp tăng mạnh trong khi khả năng hấp thụ sản phẩm chưa phục hồi tương ứng. Nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng hơn 20% chỉ sau một quý, còn lượng hàng tồn kho tại các dự án đã vượt 39.000 căn, nền.

Diễn biến này khiến bài toán tài chính của doanh nghiệp không còn nằm ở việc có huy động được vốn hay không, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng biến nguồn vốn vay thành dự án, doanh thu và dòng tiền đủ nhanh để đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Đòn bẩy tài chính lên mức cao nhất 15 quý

Theo số liệu S&I Ratings, tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đến cuối tháng 6/2026 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước, tương đương tăng khoảng 60.897 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần cuối quý I lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần đây. Tỷ trọng nợ dài hạn cũng tăng từ 63,1% lên 67,3% tổng dư nợ.

Với doanh nghiệp bất động sản, thanh khoản suy giảm không chỉ khiến doanh thu thấp hơn. Sản phẩm chưa bán được đồng nghĩa một phần vốn vẫn nằm lại trong dự án, trong khi tiền sử dụng đất, các khoản chi phí bao gồm chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh. Dòng tiền bị "giam" trong hàng tồn kho càng lâu khiến áp lực tài chính càng lớn (Ảnh minh họa).

Về bản chất, con số 0,72 lần cho thấy với mỗi đồng vốn chủ sở hữu, nhóm doanh nghiệp trong phạm vi thống kê đang sử dụng thêm khoảng 0,72 đồng nợ vay.

Việc tỷ trọng nợ dài hạn tăng có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực phải xoay vòng vốn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nợ dài hạn vẫn tạo ra nghĩa vụ trả lãi và gốc. Khi sản phẩm chưa bán được hoặc dự án chưa tạo dòng tiền, chi phí vốn tiếp tục tích lũy.

Đáng chú ý, Vinhomes là doanh nghiệp đóng góp phần lớn mức tăng dư nợ của toàn nhóm, với khoản vay tăng hơn 50.000 tỷ đồng trong quý II. Novaland cũng tăng dư nợ hơn 4.000 tỷ đồng.

Trong 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết được S&I Ratings thống kê, doanh thu quý II đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%. Tuy nhiên, 86% doanh thu và 90% lợi nhuận tập trung tại Vinhomes. Nếu loại doanh nghiệp này, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm 3,7% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Điều đó cho thấy bức tranh tài chính của ngành đang có sự phân hóa rất mạnh, không thể chỉ nhìn vào mức tăng lợi nhuận toàn nhóm để đánh giá sức khỏe chung.

Vốn vay tăng nhưng sức mua chưa theo kịp

Áp lực đáng chú ý hơn nằm ở phía thị trường. Theo số liệu Bộ Xây dựng được công bố gần đây, trong quý II/2026, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án được báo cáo bởi 25/34 địa phương vào khoảng 39.284 căn, nền. Trong đó, tồn kho chung cư 12.823 căn, nhà ở riêng lẻ 15.313 căn và đất nền 11.148 nền. Riêng nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 46,4% so với quý trước.

Trong khi tồn kho tăng, thanh khoản lại giảm. Quý II ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025. Riêng giao dịch đất nền chỉ bằng 59,9% cùng kỳ năm trước.

Với doanh nghiệp, đây là sự kết hợp cần đặc biệt lưu ý.

Một sản phẩm chưa bán được đồng nghĩa vốn đã bỏ vào đất, xây dựng, hạ tầng và các chi phí liên quan chưa thể quay trở lại doanh nghiệp. Trong khi đó, lãi vay, chi phí quản lý, chi phí duy trì dự án và các nghĩa vụ tài chính vẫn phát sinh.

Nếu thời gian tiêu thụ kéo dài, doanh nghiệp phải tiếp tục sử dụng nguồn vốn lưu động hoặc huy động thêm vốn để duy trì dự án. Khi đó, đòn bẩy tài chính có thể tiếp tục tăng ngay cả khi doanh thu chưa tăng tương ứng.

Ngân hàng vẫn là nguồn vốn lớn nhưng phân hóa mạnh

Tín dụng bất động sản tiếp tục tăng trong nửa đầu năm 2026.

Theo số liệu được nêu trong báo cáo S&I Ratings, đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng hơn 518.000 tỷ đồng so với cuối năm 2025.

S&I Ratings là doanh nghiệp được thành lập ngày 14/3/2022, đặt trụ sở tại số 1C Ngô Quyền, TP. Hà Nội, cùng toà nhà với Quỹ đầu tư Thành viên SSI (SSI-IMF) – một đơn vị trong hệ sinh thái SSI.

Tuy nhiên, dòng vốn không phân bổ đồng đều. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính, dự án đầy đủ pháp lý, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định có lợi thế hơn trong tiếp cận tín dụng; ngược lại, các dự án thanh khoản thấp hoặc còn vướng thủ tục tiếp tục khó tiếp cận nguồn vốn.

Điều này đang tạo ra một quá trình sàng lọc trong ngành. Cùng là doanh nghiệp bất động sản, nhưng khả năng huy động vốn ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tài sản, pháp lý dự án, sức bán và sức khỏe bảng cân đối kế toán.

Đối với doanh nghiệp, vốn vay vì thế không còn đơn thuần là nguồn lực để mở rộng quỹ dự án. Khả năng kiểm soát vòng quay vốn và tạo dòng tiền trở thành yếu tố quyết định hiệu quả của khoản vay.

Trái phiếu trở lại nhưng chi phí vốn tăng

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang trở lại vai trò quan trọng đối với các chủ đầu tư.

Trong nửa đầu năm 2026, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5%.

Riêng quý II, doanh nghiệp bất động sản phát hành khoảng 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng lượng phát hành. Khoảng 83,9% lượng phát hành của nhóm này đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.

Nhưng việc huy động được vốn không đồng nghĩa chi phí vốn thấp.

Lãi suất phát hành bình quân trái phiếu bất động sản khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong nửa đầu năm. Mức lãi suất cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.

Đáng chú ý hơn, giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 được dự báo ở mức 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026. Năm nay, lĩnh vực bất động sản cũng ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng.

Những con số này cho thấy doanh nghiệp đang có thêm một kênh huy động vốn, nhưng đồng thời cũng phải chuẩn bị cho một lượng nghĩa vụ tài chính lớn trong các năm tiếp theo.

Hạ tầng mở cơ hội, nhưng không giải quyết ngay bài toán dòng tiền

Ở chiều tích cực, triển vọng dài hạn của thị trường vẫn được hỗ trợ bởi chu kỳ đầu tư hạ tầng quy mô lớn.

Giải ngân đầu tư công trong 6 tháng đầu năm đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ. Theo thống kê của S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD; riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm khoảng 50,7%.

Nhóm đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư hạ tầng được thống kê. Nếu các dự án được triển khai đúng tiến độ, bất động sản nằm dọc các hành lang giao thông, khu vực kết nối tốt với các đầu mối hạ tầng có thể hưởng lợi về dài hạn.

Tuy nhiên, hạ tầng cần thời gian để chuyển thành sức mua thực tế. Trong khoảng thời gian chờ các dự án hoàn thành, doanh nghiệp vẫn phải duy trì vốn cho dự án và chịu chi phí tài chính.

Vì vậy, hạ tầng là động lực dài hạn nhưng không thể thay thế dòng tiền ngắn hạn.

Doanh nghiệp phải giải bài toán vốn và hàng tồn kho cùng lúc

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà quy mô vốn không còn là lợi thế duy nhất.

Doanh nghiệp có thể huy động được hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng nếu sản phẩm đưa ra thị trường không phù hợp nhu cầu, giá bán vượt khả năng hấp thụ hoặc dự án kéo dài, lượng vốn lớn cũng có thể trở thành áp lực.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, kiểm soát tốt nợ vay, dự án có pháp lý rõ ràng và sản phẩm phù hợp với sức mua sẽ có lợi thế hơn khi thị trường phân hóa.

Đây cũng là lý do những thay đổi chính sách đất đai đang được thị trường đặc biệt quan tâm. Nghị quyết 21-NQ/TW định hướng sửa đổi Luật Đất đai theo hướng khơi thông nguồn lực đất đai, xử lý các dự án tồn đọng kéo dài, chống đầu cơ và sử dụng đất lãng phí. Chính phủ cũng đang khẩn trương xây dựng dự án Luật sửa đổi để trình Quốc hội theo kế hoạch năm 2026.

Nếu các chính sách mới giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, tháo gỡ pháp lý và đưa nguồn cung đủ điều kiện ra thị trường, doanh nghiệp sẽ có thêm cơ hội chuyển hàng tồn kho thành doanh thu.

Nhưng trong ngắn hạn, con số 360.240 tỷ đồng nợ vay, tỷ lệ đòn bẩy 0,72 lần, hơn 39.000 căn, nền tồn kho và lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong năm 2027 đang cho thấy một thực tế: cuộc đua vốn của doanh nghiệp bất động sản chưa kết thúc, và áp lực quan trọng hơn đang nằm ở khả năng biến vốn thành dòng tiền.