Đất dự án để lâu chí phí sẽ đắt dần trước nguy cơ bị thu hồi

Một chế tài mới rất đáng lưu ý

Đất được giao để làm dự án nhưng "án binh bất động" trong nhiều năm đang được đặt trước một cơ chế xử lý khác: càng chậm đưa đất vào sử dụng, chi phí càng tăng; kéo dài quá 60 tháng mà vẫn không triển khai thì có thể bị thu hồi.

Hệ quả lớn nhất của đất dự án bỏ hoang là gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực đất đai, kìm hãm phát triển kinh tế địa phương và làm suy giảm mỹ quan đô thị. Trong ảnh: Dự án Đà Nẵng Center tại TP. Đà Nẵng bị bỏ hoang qua nhiều năm (Ảnh: VGP/Nhật Anh).

Đề xuất này nằm trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Nông nghiệp và Môi trường chủ trì xây dựng. Theo cơ quan soạn thảo, mục tiêu là xử lý tình trạng đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án nhưng không sử dụng hoặc sử dụng chậm, đồng thời hạn chế việc giữ đất trong thời gian dài.

Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận đã thay đổi. Thay vì chỉ chờ hết thời hạn gia hạn rồi mới xử lý, dự thảo đưa vào khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất.

Nếu quá 60 tháng kể từ thời điểm phải đưa đất vào sử dụng mà chủ đầu tư vẫn không triển khai, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo đề xuất.

Doanh nghiệp sẽ phải tính lại bài toán giữ đất

Với doanh nghiệp bất động sản và các chủ đầu tư dự án, thay đổi này đáng chú ý không chỉ vì nguy cơ thu hồi đất.

Một dự án chậm triển khai vốn đã phải chịu chi phí vốn, chi phí cơ hội và chi phí pháp lý. Nếu thêm một khoản tiền tăng dần theo thời gian, việc giữ một khu đất nhưng chưa đưa vào khai thác sẽ trở nên đắt đỏ hơn.

Đây chính là logic mà Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra khi định hướng xây dựng chính sách tài chính, thuế để việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích từ đầu cơ. Nghị quyết cũng yêu cầu nghiên cứu mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm hạn chế đầu cơ và chống lãng phí.

Nhìn từ phía doanh nghiệp, tín hiệu chính sách khá rõ: đất không còn là nguồn lực có thể nắm giữ dài hạn với chi phí thấp trong khi chờ thị trường thuận lợi.

Doanh nghiệp có dự án chậm triển khai sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến tiến độ giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục đầu tư, xây dựng, nghĩa vụ tài chính và khả năng huy động vốn. Nếu dự án không còn phù hợp với năng lực tài chính hoặc thị trường, việc tiếp tục giữ đất có thể trở thành một khoản chi phí ngày càng lớn.

60 tháng không phải “thời gian an toàn”

Một điểm cần lưu ý là mốc 60 tháng trong dự thảo không có nghĩa chủ đầu tư được mặc nhiên giữ đất trong 5 năm mà không chịu bất kỳ hệ quả nào.

Theo đề xuất, trong khoảng thời gian đất không được sử dụng hoặc chậm sử dụng, khoản tiền lũy tiến đã được tính theo hướng tăng dần. Mốc 60 tháng là giới hạn được đặt ra trước khi áp dụng biện pháp thu hồi nếu chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng.

Ngoài các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được quy định tại luật Đất đai năm 2024, dự thảo luật còn luật hóa các trường hợp thu hồi đất tại Nghị quyết số 254 năm 2025 của Quốc hội (Ảnh minh họa).

Đáng chú ý, mốc này dài hơn một số thời hạn xử lý hiện hành. Theo thông tin từ cơ quan soạn thảo được báo chí dẫn lại, Luật Đất đai năm 2024 hiện quy định thời gian xử lý tối đa 36 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng và 48 tháng đối với trường hợp chậm tiến độ sử dụng đất. Dự thảo mới chuyển sang cơ chế thu tiền lũy tiến trong thời gian 60 tháng, sau đó mới thu hồi nếu vẫn không đưa đất vào sử dụng.

Tuy nhiên, cách tính thời gian và mức tiền lũy tiến cụ thể vẫn cần được quy định rõ. Một số cơ quan trong quá trình góp ý đã đề nghị làm rõ thời điểm bắt đầu tính thời gian chậm sử dụng đất và căn cứ xác định khoản tiền phải nộp.

Không phải mọi trường hợp chậm tiến độ đều bị xử lý như nhau

Một nội dung quan trọng đang được đặt ra là phải phân biệt giữa doanh nghiệp cố tình để đất không sử dụng với trường hợp dự án chậm do nguyên nhân khách quan.

Thông tin mới về dự thảo cho thấy thời gian bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng được đề xuất loại trừ khi xác định thời gian chậm đưa đất vào sử dụng để làm căn cứ thu hồi.

Điều này có ý nghĩa thực tế đối với doanh nghiệp. Một dự án có thể chậm không phải do chủ đầu tư cố tình giữ đất, mà do vướng thủ tục, thay đổi quy hoạch, điều kiện khách quan hoặc những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát.

Do đó, cùng với việc đặt ra chế tài mạnh hơn, quy định về cách xác định nguyên nhân chậm tiến độ, thời điểm bắt đầu tính thời gian và trường hợp được loại trừ sẽ quyết định tính khả thi của chính sách.

Đất phải được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn

Đề xuất về 60 tháng nằm trong một định hướng rộng hơn của chính sách đất đai.

Nghị quyết 21-NQ/TW yêu cầu khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất bỏ hoang, đồng thời xây dựng cơ chế để đất đai được quản lý chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.

Với thị trường bất động sản, nếu được thể chế hóa phù hợp, cơ chế này có thể tạo thêm áp lực để những khu đất đã được giao cho dự án phải được đưa vào sử dụng thực chất. Những dự án có năng lực triển khai sẽ có động lực đẩy nhanh tiến độ; trong khi các dự án không còn khả năng thực hiện sẽ phải đối mặt với bài toán chi phí ngày càng lớn.

Từ góc độ thị trường, đây cũng là một cách sàng lọc. Đất đai là nguồn lực hữu hạn, nên việc một khu đất được giao cho dự án nhưng nằm im nhiều năm không chỉ là vấn đề của riêng doanh nghiệp mà còn liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng nguồn lực của nền kinh tế.

Dù vậy, cần nhấn mạnh rằng 60 tháng hiện mới là đề xuất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chưa phải quy định có hiệu lực. Dự thảo còn tiếp tục được hoàn thiện, thẩm định và trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp dự kiến khai mạc vào tháng 10/2026.