Nhà ở thương mại giá phù hợp: Mảnh ghép còn thiếu của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang đứng trước một nghịch lý: Nhà ở xã hội (NƠXH) thì cần thời gian, nguồn lực và điều kiện để mở rộng nhưng nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền lại rất lớn. Trong khi đó, nhà ở thương mại đa phần ở phân khúc cao cấp.

Trước thực tế trên, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp đáp ứng nhu cầu nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp nhằm tái cấu trúc thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của xã hội.

Nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ là sản phẩm tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Thị trường tiềm năng

Theo số liệu thống kê của HoREA: số dự án và nguồn cung nhà ở thương mại liên tục sụt giảm mạnh từ năm 2017 cho đến năm 2024, từ 92 dự án với gần 43 nghìn căn nhà năm 2017 giảm còn 06 dự án với gần 4 nghìn căn nhà năm 2024.

Tỷ trọng nhà ở thương mại giá phù hợp cũng bị sụt giảm mạnh trong 06 năm gần đây, cụ thể năm 2020 chỉ có163 căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp, chiếm 1% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường. Từ năm 2021 đến năm 2024 thì không còn căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp đưa ra thị trường.

Ở chiều ngược lại nhà ở thương mại cao cấp tăng rất mạnh, chiếm trên dưới 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường, đến năm 2024 nhà ở thương mại cao cấp chiếm 100% thị trường nhà ở Tp. Hồ Chí Minh (cũ).

Sau khi TP. Hồ Chí Minh mở rộng địa giới thì cơ cấu trên có sự thay đổi, một số dự án được tháo gỡ vướng mắc, nhưng thực tế vẫn cho thấy thị trường có thể tạo ra nhiều sản phẩm, song vẫn chưa tạo ra đủ sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Phân khúc nhiều tiềm năng

Theo HoREA nhận định, nhóm khách hàng của phân khúc này ngoài diện được hưởng chính sách NƠXH là những người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách mua NƠXH và một bộ phận người thu nhập thấp nhưng có khả năng huy động thêm nguồn lực tài chính khác.

Điều này rất quan trọng về mặt nhu cầu và chính sách. Vì nếu chỉ nhìn thị trường nhà ở theo hai cực là nhà ở thương mại và NƠXH thì một bộ phận lớn nhu cầu thực sẽ nằm ở khoảng giữa không có lựa chọn do không đủ khả năng mua nhà thương mại phổ biến và không đáp ứng điều kiện hoặc muốn chờ đợi để tiếp cận NƠXH.

Vì vậy, nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ lấp đầy khoảng trống của thị trường hiện nay.

Một trong những điểm mà HoREA rất chú trọng trong chính sách là cách xác định giá bán.

HoREA đề xuất: Nhà nước xác lập giá bán tối đa, còn doanh nghiệp được quyền tự quyết định phương án đầu tư, giá thành và lợi nhuận miễn là giá bán cuối cùng không vượt mức giá trần.

Trong cùng một mức giá trần, chi phí của mỗi doanh nghiệp có thể rất khác nhau. Có những doanh nghiệp quản trị tốt, ứng dụng khoa học công nghệ mới, hiệu quả hoặc có nguồn vốn tự có dồi dào, ít dùng đòn bẩy tài chính; hoặc có nguồn cung vật tư, thiết bị giá tốt thì có thể giảm giá thành, tăng lợi nhuận, bên cạnh đó cũng có doanh nghiệp cần có dòng tiền nhanh, chắc ăn để bảo đảm thanh khoản thì doanh nghiệp thậm chí chấp nhận bán hòa vốn hoặc lãi rất thấp.

Nếu pháp luật quy định một mức lợi nhuận cứng, khi đó doanh nghiệp “mạnh” không có cơ sở để giảm chi phí, còn doanh nghiệp có chi phí đầu vào cao có thể không đủ khả năng tham gia.

Vì vậy, theo HoREA: Nhà nước cần bảo vệ người mua bằng một mức giá trần, nhưng không nhất thiết phải quyết định doanh nghiệp được kiếm bao nhiêu lợi nhuận.

Nên tạo nguồn cung thay vì trợ giá như NƠXH

Theo HoREA, không nhất thiết phải là hỗ trợ trực tiếp vào giá bán nhưng giảm những chi phí làm tăng giá thành và kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Do đó, nên tập trung vào một số cơ chế như: ưu tiên thủ tục đầu tư bởi vì trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì thời gian cũng là chi phí. Một dự án kéo dài thêm vài năm vừa làm tăng chi phí tài chính, tăng chi phí cơ hội của vốn, chi phí quản lý, rủi ro thị trường. Các thủ tục nếu được rút ngắn, quy hoạch được thiết kế hợp lý và hạ tầng được kết nối đồng bộ, giá thành sản phẩm có thể giảm mà không nhất thiết phải dùng ngân sách để bù vào giá bán.

Bên cạnh đó, cho phép điều chỉnh một số chỉ tiêu quy hoạch phù hợp với điều kiện địa phương và dự án; hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án, đấu nối hạ tầng và bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội.

Hướng hỗ trợ này phù hợp hơn so với việc Nhà nước trực tiếp trợ giá cho từng căn hộ.

Đây cũng là điểm phân biệt quan trọng giữa nhà ở thương mại giá phù hợp - về bản chất vẫn là nhà ở thương mại - khác với NƠXH được vận hành theo cơ chế bao cấp.

Với tính chất như nhà ở thương mại, do đó đề xuất của HoREA cũng nêu ra: không sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng NƠXH nhằm tránh làm thu hẹp nguồn lực dành cho NƠXH. Đồng thời, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về NƠXH trong phạm vi dự án.

Quan điểm này có ý nghĩa ở chỗ: nhà ở thương mại giá phù hợp phải tạo thêm nguồn cung, chứ không phải lấy nguồn lực của phân khúc NƠXH để chuyển sang một phân khúc khác.

Từ chính sách giá đến tái cấu trúc thị trường

Một trong những lý do doanh nghiệp có thể tham gia phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp không nhất thiết là tỷ suất lợi nhuận cao mà là khả năng bán hàng nhanh và dòng tiền ổn định.

Khi mức giá trong khả năng chi trả của tệp khách hàng đủ lớn, sản phẩm dễ thanh khoản, vòng quay vốn nhanh hơn và rủi ro tồn kho thấp hơn thì doanh nghiệp có lý do để lựa chọn.

Trên cơ sở đó, chính sách tạo ra một cuộc chơi có lợi ích sẽ thu hút hơn việc đặt ra nghĩa vụ buộc doanh nghiệp phải tham gia.

Nhà nước xác định tiêu chuẩn, đối tượng, mức giá trần và cơ chế giám sát. Doanh nghiệp quyết định có tham gia hay không và chịu trách nhiệm về hiệu quả dự án… chính là cách để mục tiêu xã hội gặp được động lực thị trường.

Khi hình thành được một phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp với cơ chế vận hành rõ ràng, thị trường có thể mở rộng thêm một lượng lớn khách hàng có nhu cầu ở thực. Điều đó đồng nghĩa với việc giảm áp lực cho chương trình NƠXH.

Vì vậy, nhà ở thương mại giá phù hợp không nên được nhìn như một phiên bản NƠXH có ít ưu đãi hơn. Đây nên là một phân khúc thị trường được Nhà nước định hướng, trong đó giá bán được kiểm soát ở mức tối đa nhưng doanh nghiệp vẫn có quyền tự chủ kinh doanh.

Thước đo cuối cùng của chính sách không phải là doanh nghiệp được ưu đãi bao nhiêu, cũng không phải giá trần được đặt thấp đến đâu mà là thị trường tạo thêm được bao nhiêu căn nhà giúp người dân thực sự có khả năng sở hữu.