Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam giữ tỷ lệ lấp đầy cao

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang bước vào một giai đoạn có nhiều thay đổi về không gian phát triển. Nguồn cung mới chưa tăng mạnh, nhưng tỷ lệ lấp đầy tại các phân khúc vẫn ở mức cao, cho thấy nhu cầu thuê của doanh nghiệp duy trì tích cực.

Theo báo cáo MarketBeat Q2/2026 của Cushman & Wakefield, đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đang có diễn biến khác nhau. Trong khi nguồn cung đất khu công nghiệp và kho xây sẵn gần như đứng yên, nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ, chủ yếu tại Tây Ninh.

Tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 76,3% đối với đất khu công nghiệp, khoảng 92% với nhà xưởng xây sẵn và 91,7% với kho xây sẵn. Những con số này cho thấy thị trường chưa rơi vào trạng thái dư cung, dù tốc độ bổ sung dự án mới vẫn khá thận trọng.

Đáng chú ý, sự phân hóa giữa ba địa bàn ngày càng rõ. TP.HCM tiếp tục có lợi thế về vị trí và khả năng tiếp cận thị trường; Đồng Nai được hưởng lợi từ hệ thống logistics và các dự án hạ tầng lớn; còn Tây Ninh đang tạo sức hút nhờ quỹ đất rộng và mức chi phí cạnh tranh hơn.

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam giữ tỷ lệ lấp đầy cao.

Quỹ đất chững lại nhưng nhu cầu thuê vẫn tăng

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong quý II, thị trường đất khu công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Tổng diện tích duy trì khoảng 36.063 ha, không thay đổi so với quý trước nhưng tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước.

Việc nguồn cung tạm thời chững lại không đồng nghĩa thị trường thiếu động lực. Phần lớn dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh đang trong quá trình hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng. Vì vậy, nguồn cung mới chưa thể nhanh chóng đưa ra thị trường.

Trong khi đó, nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện, nhất là từ nhóm doanh nghiệp FDI mở rộng sản xuất. Quỹ đất ngày càng hạn chế tại khu vực trung tâm khiến dòng nhu cầu có xu hướng dịch chuyển về các địa phương còn dư địa.

TP.HCM vẫn dẫn đầu với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp 86,1%, tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý và 3,3% so với cùng kỳ. Đồng Nai đạt 73,1%, còn Tây Ninh đạt 60,9%. Mặc dù thấp hơn hai thị trường còn lại, Tây Ninh lại ghi nhận mức tăng 1,6% theo quý và 2,8% theo năm, cho thấy khả năng hấp thụ đang cải thiện.

Giá thuê cũng phản ánh rõ sự khác biệt về nguồn cung. Mức giá trung bình toàn thị trường đạt 186,4 USD mỗi m2 cho cả chu kỳ thuê, giảm nhẹ 0,5% theo quý nhưng tăng 1,7% theo năm.

Đồng Nai có giá chào thuê cao nhất, khoảng 189,6 USD mỗi m2, trong khi TP.HCM đạt 187,5 USD. Tây Ninh thấp hơn, khoảng 179,6 USD mỗi m2 và giảm 4,8% theo quý, cho thấy lợi thế cạnh tranh về chi phí đang được địa phương này sử dụng để thu hút khách thuê mới.

Nếu nhìn về phía trước, nguồn cung đang được chuẩn bị với quy mô đáng kể. Đồng Nai đẩy mạnh ba khu công nghiệp trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp, quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 khu công nghiệp mới với diện tích 3.833 ha.

Điều này cho thấy thị trường phía Nam không còn phát triển theo một trung tâm duy nhất. Không gian công nghiệp đang được phân bổ lại, với mỗi địa phương dần đảm nhận một vai trò riêng trong chuỗi cung ứng.

Tây Ninh có lợi thế về quỹ đất và chi phí; Đồng Nai nổi bật về logistics và kết nối; còn TP.HCM phù hợp với những doanh nghiệp ưu tiên vị trí, thị trường tiêu thụ và hệ sinh thái dịch vụ đã hình thành.

Nhà xưởng, kho xây sẵn hưởng lợi từ hạ tầng

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang tăng trưởng nhưng theo hướng chọn lọc. Trong quý II, thị trường có thêm 56.000 m2 diện tích cho thuê tại Tây Ninh, đưa tổng nguồn cung lên khoảng 6,85 triệu m2, tăng 0,8% theo quý và 4,6% so với cùng kỳ.

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vẫn ở mức cao. Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7% và TP.HCM 89,7%. Đặc biệt, Tây Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng 10% so với cùng kỳ, cao hơn mức tăng 5% của TP.HCM và 4% của Đồng Nai.

Diễn biến này phần nào cho thấy lợi thế của các thị trường vệ tinh đang trở nên rõ hơn. Khi chi phí tại khu vực trung tâm tăng và quỹ đất hạn chế, doanh nghiệp có xu hướng tìm đến những địa bàn có khả năng đáp ứng diện tích lớn, giá hợp lý và kết nối ngày càng tốt.

Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình đạt 4,9 USD mỗi m2 một tháng, tăng 2,5% so với cùng kỳ. TP.HCM đứng đầu với 5,1 USD, Đồng Nai 4,9 USD và Tây Ninh 4,6 USD.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn. Khoảng 65% nguồn cung mới tập trung tại TP.HCM, 29% tại Tây Ninh và 6% tại Đồng Nai.

Cùng với đó, phân khúc kho xây sẵn tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao. Tổng nguồn cung khoảng 6,6 triệu m2, không tăng trong quý II nhưng tăng 3,4% theo năm. TP.HCM chiếm 45% nguồn cung, Đồng Nai 32% và Tây Ninh 23%.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 91,6%, giảm nhẹ theo quý nhưng tăng tới 12,7% so với cùng kỳ. TP.HCM đạt 98,7%, Đồng Nai 88,4% và Tây Ninh 81,7%. Giá thuê trung bình khoảng 4,6 USD mỗi m2 một tháng, tăng 5,5% theo năm.

Nếu hạ tầng đường bộ đang tạo ra những hành lang phát triển mới, đường thủy có thể trở thành động lực tiếp theo của thị trường logistics. Dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam có vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công cuối năm 2026, được kỳ vọng cải thiện khả năng vận chuyển hàng hóa và giảm áp lực cho đường bộ.

Đồng Nai có thể hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống kho bãi ven sông, trong khi TP.HCM tiếp tục củng cố vai trò trung tâm logistics. Tây Ninh, với vị trí kết nối giao thương xuyên biên giới, cũng có cơ hội mở rộng nhu cầu kho bãi trong dài hạn.

Dự kiến hơn 680.000 m2 kho xây sẵn sẽ được bổ sung trong giai đoạn 2026-2028. Cùng với nguồn cung nhà xưởng mới, dòng vốn FDI vào điện tử, bán dẫn và logistics, các dự án như sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc và cảng Cái Mép sẽ tiếp tục định hình lại bản đồ công nghiệp phía Nam.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, khu vực đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc không gian tăng trưởng”, khi TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh ngày càng đảm nhiệm những vai trò khác nhau trong chuỗi cung ứng.

Vì vậy, dư địa của thị trường trong những năm tới không chỉ nằm ở việc có thêm bao nhiêu hecta đất công nghiệp hay bao nhiêu mét vuông nhà xưởng. Chất lượng hạ tầng, khả năng kết nối, tiêu chuẩn ESG, dịch vụ logistics và tốc độ hoàn thiện dự án sẽ ngày càng quyết định sức cạnh tranh.

Thị trường phía Nam đang có một nền tảng tương đối chắc chắn, nhưng giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời điểm kiểm chứng khả năng biến quỹ đất và các dự án hạ tầng thành năng lực thu hút đầu tư thực tế. Trong cuộc cạnh tranh mới, địa phương nào tạo được hệ sinh thái công nghiệp đồng bộ sẽ có nhiều cơ hội giữ chân dòng vốn dài hạn.