Bất động sản công nghiệp phía Nam đổi cuộc chơi từ quỹ đất sang vận hành

Một khu công nghiệp có vị trí thuận lợi và quỹ đất lớn từng là lợi thế quan trọng để hút nhà sản xuất. Nhưng khi các dự án ngày càng đòi hỏi tiêu chuẩn kỹ thuật cao, bài toán đã khác: nhà đầu tư cần một địa điểm có thể vận hành hiệu quả, triển khai nhanh và còn dư địa mở rộng.

Sự thay đổi trong yêu cầu của khách thuê đang làm dịch chuyển cách cạnh tranh của bất động sản công nghiệp miền Nam, đồng thời mở thêm cơ hội cho những thị trường có nguồn cung đa dạng và khả năng đáp ứng nhiều mô hình sản xuất.

Nhà sản xuất không chỉ tìm một vị trí

Trong giai đoạn trước, giá đất, vị trí và khả năng tiếp cận thị trường thường là những tiêu chí quan trọng khi doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Khi chuỗi cung ứng phức tạp hơn và các dự án có hàm lượng công nghệ cao tăng lên, những tiêu chí này đang được đặt trong một bài toán rộng hơn về khả năng vận hành dài hạn.

Bất động sản công nghiệp là loại hình bất động sản được sử dụng cho mục đích sản xuất, lưu trữ, vận chuyển và phân phối hàng hóa trong lĩnh vực công nghiệp. Đây là nền tảng hạ tầng thiết yếu phục vụ hoạt động của các doanh nghiệp trong các lĩnh vực như sản xuất, logistics, thương mại điện tử, công nghiệp hỗ trợ.

Nhận định về bất động sản công nghiệp và các yếu tố phụ trợ, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam - ông John Campbell cho biết: “Hạ tầng có thể đưa một địa điểm vào danh sách rút gọn của nhà đầu tư, nhưng bản thân sản phẩm công nghiệp vẫn cần phải hoạt động hiệu quả. Nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, lao động, cấp phép và khả năng mở rộng ngày càng được đặt ngang hàng với khả năng kết nối trong quyết định lựa chọn địa điểm.”

Với điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế hay sản xuất chính xác, yêu cầu càng rõ hơn. Doanh nghiệp cần cơ sở có thông số kỹ thuật phù hợp, nguồn điện ổn định, thời gian đưa vào vận hành hợp lý và khả năng mở rộng khi sản xuất tăng quy mô.

Điều này khiến sản phẩm bất động sản công nghiệp phải tiến gần hơn tới một giải pháp vận hành, thay vì chỉ cung cấp một vị trí và diện tích đất.

Nguồn cung đa dạng tạo lợi thế cạnh tranh mới 24, 28, 31, 12, 04, 32 04, 12, 17, 26, 38,45

Tỉnh Long An (cũ) là một trong những khu vực cho thấy rõ sự đa dạng này. Theo dữ liệu Savills, khu vực hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, trong đó khoảng 3.000 ha đã được cho thuê, tương đương tỷ lệ lấp đầy khoảng 82%.

Bên cạnh đất khu công nghiệp, thị trường có khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW), với tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%.

Hai loại hình này phục vụ những nhu cầu khác nhau. Doanh nghiệp muốn chủ động thiết kế cơ sở sản xuất và tính toán khả năng mở rộng có thể lựa chọn quỹ đất. Trong khi đó, nhà xưởng, kho xây sẵn phù hợp với những doanh nghiệp đặt tốc độ gia nhập thị trường lên cao.

Khả năng cung cấp nhiều lựa chọn trong cùng một thị trường vì vậy trở thành một lợi thế, nhất là khi nhu cầu thuê không còn đồng nhất giữa các nhóm ngành và quy mô doanh nghiệp.

Sự thay đổi cũng thể hiện qua những mô hình phát triển mới tại Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa.

Khu công nghiệp Sinh thái Prodezi tại Bến Lức, quy mô khoảng 400 ha, được phát triển theo định hướng tích hợp hạ tầng xanh và năng lượng tái tạo, hướng tới các ngành điện tử, thiết bị y tế, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu.

Ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn, Phú An Thạnh của KCN Vietnam tại Bến Lức có quy mô 13,4 ha, cung cấp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng hỗn hợp (RBH), hướng tới nhu cầu triển khai nhanh của doanh nghiệp.

FDI công nghệ cao kéo tiêu chuẩn đi lên

Sự thay đổi của bất động sản công nghiệp diễn ra cùng với dịch chuyển trong cơ cấu dòng vốn FDI. Vốn FDI đăng ký vào ngành chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD. Riêng lĩnh vực điện tử tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD.

Những ngành này thường đặt yêu cầu cao hơn về độ ổn định của hạ tầng, tiêu chuẩn nhà xưởng, nguồn điện, logistics và khả năng mở rộng. Khi khách thuê thay đổi, chủ đầu tư khu công nghiệp cũng phải thay đổi cách phát triển sản phẩm.

Quỹ đất vẫn là điều kiện nền tảng, nhưng không còn đủ để tạo khác biệt. Nhà đầu tư có xu hướng đánh giá địa điểm dựa trên tổng thể khả năng vận hành: kết nối, lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn công trình, thủ tục, tốc độ triển khai và dư địa mở rộng.

Đây cũng là lý do các thị trường ngoài những trung tâm công nghiệp truyền thống có thể tạo lợi thế nếu sở hữu nguồn cung linh hoạt. Một doanh nghiệp cần nhà xưởng để vào sản xuất nhanh sẽ có bài toán khác với doanh nghiệp muốn xây dựng cơ sở riêng cho chuỗi sản xuất dài hạn.

Về dài hạn, cuộc cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ ngày càng chuyển từ “có bao nhiêu đất” sang “cung cấp được giải pháp gì”. Những địa bàn có khả năng kết hợp quỹ đất, nhà xưởng xây sẵn, tiêu chuẩn vận hành, hạ tầng xanh và khả năng kết nối sẽ có thêm dư địa tiếp cận các nhóm khách thuê mới.

Trong bối cảnh đó, nền tảng nguồn cung đa dạng của Long An (cũ), cùng dư địa phát triển tại Bến Lức, Cần Giuộc và Đức Hòa, tạo điều kiện để khu vực này tiếp tục tiếp cận nhiều nhóm nhu cầu, từ sản xuất, logistics đến các ngành công nghệ cao.