Giá chung cư tại Hà Nội vượt sức mua, người có thu nhập ổn định vẫn khó an cư

Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân còn được phản ánh qua cơ cấu nguồn cung trên thị trường. Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ năm 2025.

Dù nguồn cung có sự cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ nét khi phần lớn sản phẩm chào bán tập trung ở phân khúc giá cao.

Trong quý II/2026, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong cơ cấu này, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, trong khi căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.

Về giá bán, căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025; mức bình quân trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m². Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước. Một số dự án tiếp tục áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán nhằm hỗ trợ người mua.

Giá chung cư tại Hà Nội vượt sức mua, người có thu nhập ổn định vẫn khó an cư

Những con số trên cho thấy, vấn đề của thị trường không đơn thuần là thiếu nguồn cung mà còn nằm ở sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Trong khi nhu cầu về nhà ở có mức giá phù hợp với thu nhập rất lớn, thị trường lại thiếu những sản phẩm đáp ứng được khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án, quỹ đất phù hợp ngày càng hạn chế và chi phí đầu vào gia tăng. Khi giá đất, chi phí xây dựng và các khoản chi phí phát triển dự án tiếp tục tạo áp lực lên giá thành, việc phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý cũng trở thành bài toán không dễ đối với doanh nghiệp.

Để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở, cần triển khai đồng bộ các giải pháp từ phát triển nguồn cung đến chính sách tài chính. Trước hết, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đủ điều kiện, tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất và khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với nhu cầu thực tế.

Cùng với đó, việc mở rộng quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, bảo đảm tiến độ triển khai các dự án và phát triển hạ tầng kết nối tại khu vực ven đô sẽ góp phần đa dạng hóa lựa chọn nhà ở cho người dân. Chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định dành cho người mua nhà lần đầu cũng cần được thiết kế trên cơ sở thu nhập, khả năng trả nợ và mức độ an toàn tài chính của hộ gia đình.

Bài toán an cư tại Hà Nội không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực tăng thu nhập hay khả năng vay vốn của từng người dân. Cốt lõi vẫn là tạo lập một thị trường nhà ở có cơ cấu sản phẩm cân đối hơn, trong đó nguồn cung phải gắn với nhu cầu và sức mua thực tế. Chỉ khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập được thu hẹp, cơ hội sở hữu nhà ở mới có thể đến gần hơn với đông đảo người lao động.