Tình hình tài chính của BĐS Phát Đạt trước cuộc đánh lớn vào Lotte Eco Smart City Thu Thiem?

Ngày 23/10 vừa qua, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) đã khởi công các khối 2-1 và 2-3 thuộc dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem nằm trên bán đảo Thủ Thiêm, TP.HCM. Dự án dự kiến được xây dựng và hoàn thành cuối năm 2029.

Lotte Eco Smart City Thu Thiem được xem là dự án lớn nhất mà Phát Đạt từng tham gia, có tổng giá trị đầu tư lên đến 60.000 tỷ đồng.

Theo thoả thuận với Lotte Group, Phát Đạt sẽ giữ vai trò phát triển 2 khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3, cùng khối đế gồm 4 tầng thương mại - dịch vụ và các tầng hầm; đồng thời sẽ đồng phát triển đối với hợp phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6.

Yuanta Research cho biết ban lãnh đạo Phát Đạt kỳ vọng dự án sẽ mang lại nguồn thu rất lớn. Một là nguồn thu từ bán căn hộ với ước tính 1.143 sản phẩm, giá bán khoảng 400 triệu đồng/m2, mang về doanh thu đạt 2,3 tỷ USD, lợi nhuận khoảng 6.000 tỷ đồng.

Hai là nguồn thu từ cho thuê khối văn phòng thương mại, ước tính khoảng 120.000m² với giá trung bình 68 USD/m2/tháng, mang về khoảng 88 triệu USD/năm.

Dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem là cái "bắt tay" giữa Lotte Group và Phát Đạt. Ảnh: Lotte.

Vậy trước khi thực hiện dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem, tình hình tài chính của Phát Đạt có nhiều điều đáng để đề cập.

Theo báo cáo tài chính quý III/2026 vừa công bố, doanh thu thuần của Phát Đạt giảm tới 95% so với cùng kỳ, còn 24 tỷ đồng. Trừ giá vốn, lãi gộp chỉ còn 3 tỷ đồng.

Trong khi đó, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp đều bị đội lên, lần lượt lên 434 tỷ đồng và lên 241 tỷ đồng. Bên cạnh đó, lãi vay cũng tăng 143% lên 180 tỷ đồng, chủ yếu do nợ vay tăng để tài trợ thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – chủ dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm hoàn tất ngày 11/08.

Tại thời điểm cuối quý III/2026, giá gốc khoản đầu tư vào doanh nghiệp này được Phát Đạt ghi nhận gần 10.400 tỷ đồng.

Trong kỳ, khoản doanh thu từ hoạt động tài chính của Phát Đạt đạt 709 tỷ đồng, gấp 394 lần cùng kỳ, nhờ vào lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con 662 tỷ và lãi thanh lý khoản đầu tư 46 tỷ.

Nói thêm, trong kỳ, Phát Đạt đã chuyển nhượng 49,95% cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú cho Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Cao tầng Thuận An 2.

Giao dịch có tổng giá trị gần 1.881 tỷ đồng, trong đó Phát Đạt đã nhận hơn 1.567 tỷ đồng ở đợt thanh toán đầu tiên. Sau khi chuyển nhượng, tỷ lệ sở hữu của Phát Đạt tại Cao ốc Hòa Phú còn hơn 49,9%. Riêng khoản lãi từ thương vụ này đạt gần 663 tỷ đồng.

Nhờ thế, Phát Đạt thoát lỗ quý III và báo lãi sau thuế 10 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ và là mức thấp nhất trong 14 quý.

Hay nói cách khác, nguồn thu từ bán căn hộ, dự án của Phát Đạt đã gần như cạn kiệt, và việc công ty có lãi trong quý vừa rồi là nhờ bán cổ phần của công ty con.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Phát Đạt gần 182 tỷ đồng, giảm 81%.

Nhờ các thương vụ thoái vốn, lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 232 tỷ đồng, tăng 15%. Dù vậy, kết quả này mới giúp Phát Đạt mới thực hiện được 27% kế hoạch lợi nhuận năm.

Nguồn tiền từ việc bán dự án cũng giúp cho Phát Đạt ghi nhận dòng tiền thuần thặng dư hơn 2.400 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh.

Ảnh minh họa: Phát Đạt.

Việc liên tục thực hiện các thương vụ mua bán sáp nhập quy mô lớn cũng đã làm thay đổi hoàn toàn cấu trúc tài sản và nguồn vốn của Phát Đạt.

Tính đến cuối tháng 9/2026, quy mô tổng tài sản của doanh nghiệp đạt hơn 38.200 tỷ đồng, tăng thêm 11.000 tỷ, tức tăng 40% so với thời điểm đầu năm.

Khoản mục biến động mạnh nhất là các khoản đầu tư vào công ty liên doanh liên kết, khi vọt từ 710 tỷ lên 12.700 tỷ do phát sinh khoản đầu tư vào Công ty TNHH Lotte Properties HCMC (10.393 tỷ đồng).

Bên cạnh đó, Phát Đạt cũng đã hoàn thành nhận chuyển nhượng 50% cổ phần tại CTCP Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN từ Đại Quang Minh, giá trị đầu tư 1.350 tỷ đồng.

Cuối kỳ, hàng tồn kho của Phát Đạt giảm 22% xuống còn 12.964 tỷ đồng, do giảm giá trị dở dang tại các dự án Thuận An 1, Thuận An 2 và Phát Đạt Bàu Cả sau các thương vụ chuyển nhượng vốn cho đối tác.

Ở phía nguồn vốn, doanh nghiệp ghi nhận 25.606 tỷ đồng nợ phải trả, tăng 72% so với đầu năm. Trong đó phát sinh hơn 5.200 tỷ người mua trả tiền trước dự án The EverRich 2; nhận trước 550 tỷ đồng từ Công ty TNHH Xây dựng B-One Tech.

Bên cạnh đó, tổng dư nợ vay ghi nhận tăng 134% lên 13.638 tỷ đồng, chủ yếu do phát sinh các khoản vay tại Ngân hàng MB để huy động vốn đầu tư vào dự án Thủ Thiêm.

Trước đó, Phát Đạt và MB đã ký kết hợp đồng tài trợ toàn bộ phần vốn tham gia của doanh nghiệp tại dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.