CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) là một trong những công ty phát triển bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, thành lập năm 2004 và có trụ sở tại TP HCM. Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển các dự án nhà ở, căn hộ, biệt thự, khu đô thị, resort và bất động sản thương mại.
Phát Đạt sở hữu quỹ đất lớn tại nhiều vị trí chiến lược: Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương, Đà Nẵng, TP. HCM, Phú Quốc… mà theo ban lãnh đạo ước tính có tổng quỹ đất 1.000 ha.
Thời gian gần đây, Phát Đạt liên tục công bố việc chuyển nhượng toàn bộ/một phần tại các công ty thành viên.
Đơn cử ngày 12/11 mới đây, công ty công bố ý định huyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại công ty con là CTCP Đầu tư Bắc Cường, với mức giá dự kiến trên 1.100 tỷ đồng.
Công ty Bắc Cường có vốn điều lệ 500 tỷ đồng, được Phát Đạt mua lại từ năm 2021 với tỷ lệ nắm giữ đến hiện tại là 99% vốn. Doanh nghiệp này đang sở hữu khu đất “vàng” rộng hơn 2.700 m² tại số 223–225 Trần Phú, phường Phước Ninh, quận Hải Châu, TP. Đà Nẵng. Đây là vị trí được đánh giá đắc địa khi có tới 3 mặt tiền giáp các tuyến đường Trần Phú, Bạch Đằng và Lê Hồng Phong thuộc quận Hải Châu, nằm sát bên sông Hàn.
Theo báo cáo tài chính quý III/2025, Phát Đạt đã rót 640 tỷ đồng vào dự án tại Đà Nẵng nói trên. Còn thông tin từ báo cáo thường niên năm 2024 , dự án Trần Phú – Đà Nẵng đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 và cấp phép xây dựng. Báo cáo viết “Trong năm 2025, Phát Đạt dự kiến tiếp tục hoàn thiện điều chỉnh quy hoạch phân khu và hạ tầng trước khi tiến hành bước tiếp theo”.
 |
| Chỉ trong vòng 2 tuần, Phát Đạt muốn bán một phần/toàn bộ cổ phần đang nắm giữ tại công ty con - hay đúng hơn là muốn bán sỉ các dự án bất động sản. Nguồn: Tổng hợp từ công bố của Phát Đạt. |
Không những muốn rút khỏi dự án Trần Phú – Đà Nẵng, Phát Đạt còn muốn chuyển nhượng 79% vốn tại công ty con là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1. Nghị quyết thông qua hôm 27/10, tức là mới cách đây hơn 2 tuần. Đáng chú ý, Bất động sản Cao tầng Thuận An 1 vừa được thành lập vào ngày 4/9/2025.
Tại thời điểm thành lập, Bất động sản Cao tầng Thuận An 1 được Phát Đạt nuôi tham vọng xây dựng mảng phát triển đô thị cao tầng tại khu vực Bình Dương, chuẩn bị cho chiến lược giai đoạn 2026–2030.
Nói thêm, Công ty Bất động sản Cao tầng Thuận An 1 hiện đang là đơn vị sở hữu dự án Thuận An 1 tại tỉnh Bình Dương (cũ).
Bên cạnh đó, HĐQT Phát Đạt cũng cho phép chuyển nhượng toàn bộ cổ phần CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long – đơn vị thành lập tháng 12/2021, trụ sở tại khu phố Hòa Lân 1, phường Thuận Giao, TP. HCM, vốn điều lệ 1.220 tỷ đồng.
Cao ốc Thiên Long là chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 (Thuận An - Bình Dương cũ). Dự án có diện tích khoảng 1,8ha, cao 39 tầng và 3-4 tầng hầm với số lượng gần 2.700 căn hộ, shophouse.
 |
| Dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1. Ảnh: Phát Đạt. |
Xét hơn một thập kỉ qua từ 2015 – 2025, doanh thu và lợi nhuận của Phát Đạt đạt đỉnh vào năm 2020 – 2021. Đây cũng là 2 năm liên tiếp doanh nghiệp có dòng tiền dương.
Đáng nói, xét từ năm 2022 tới nay, doanh thu từ hoạt động tài chính đóng góp đáng kể vào kết quả kinh doanh của Phát Đạt, lên tới hơn nghìn tỷ đồng, trong khi những năm trước 2022 chỉ vài tỷ. Nhờ có nguồn thu này mà lợi nhuận sau thuế của Phát Đạt mới ghi nhận dương.
Trong khi đó, cũng với giai đoạn này, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng đất - mảng doanh thu chủ lực của Phát Đạt - là rất ít. Thay vào đó, doanh nghiệp bất động sản có lãi lớn nhờ nguồn từ hoạt động tài chính, cụ thể là bán chuyển nhượng các công ty con.
 |
| Doanh thu tài chính - cụ thể là các khoản chuyển nhượng công ty con đang chiếm tỷ trọng lớn trong kết quả kinh doanh của Phát Đạt. Nguồn: Tổng hợp từ báo cáo tài chính. |
Trong 9 tháng đầu năm nay, Phát Đạt ghi nhận 964 tỷ đồng doanh thu thuần, gấp khoảng 5,6 lần cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế 201 tỷ, tăng 31%.
Sự tăng trưởng này có được một phần là nhờ Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng hai dự án Bắc Hà Thanh (tên thương mại Quy Nhơn Iconic) và chuyển nhượng dự án tại đường Kỳ Đồng (TP Hồ Chí Minh). Dòng tiền thuần trong kỳ cũng chuyển tích cực từ thâm hụt 969 tỷ cùng kỳ sang dương gần 91 tỷ đồng.
Tuy nhiên, kết quả trên mới giúp công ty thực hiện được 29% kế hoạch doanh thu và 28% mục tiêu lợi nhuận cả năm sau 3 quý. Như vậy áp lực để hoàn thành chỉ tiêu đề ra của Phát Đạt là rất lớn trong quý cuối năm.
Một trong những cách mà Phát Đạt sử dụng – và đã trở thành “thói quen” trong nhiều năm nay – là bán vốn công ty con để ghi nhận doanh thu tài chính, nhờ đó sẽ làm đẹp cho kết quả kinh doanh sau cùng.
Trong số các giao dịch bán vốn, phía Phát Đạt cho biết, “thương vụ chuyển nhượng Thuận An 1 sẽ đóng vai trò như “cú hích tài chính”cho quý IV/2025 và năm 2026”.
Công ty chia sẻ: "việc chủ động chuyển nhượng một phần dự án đã hoàn thiện pháp lý như Thuận An 1, vào đúng thời điểm thị trường đang phục hồi, cho thấy Phát Đạt đang tái cấu trúc danh mục đầu tư một cách chủ động với tính toán khôn ngoan. Thay vì giãn tiến độ hoặc dàn trải nguồn vốn, doanh nghiệp giải phóng dòng tiền tại các dự án đã chín muồi để tái đầu tư cho các cơ hội có biên lợi nhuận và tầm ảnh hưởng lớn hơn, đồng thời giảm áp lực tài chính và tăng hiệu quả sử dụng vốn".
Tuy nhiên về phía nhà đầu tư, điều này cũng khiến chúng ta phải suy ngẫm về chất lượng lợi nhuận khi tăng trưởng đến từ doanh thu tài chính thay vì mở rộng doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh chính.
Tại thời điểm cuối quý III/2025, Phát Đạt có gần 14.977 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu là giá trị quỹ đất và chi phí xây dựng dở dang. Trong đó, dự án The EverRich 2 (TP. HCM) chiếm khoảng 3.600 tỷ đồng; Thuận An 1 và 2 là 3.193 tỷ đồng; khu du lịch Bến Thành - Long Hải gần 2.000 tỷ đồng; dự án Phước Hải 1.523 tỷ đồng; và dự án Bắc Hà Thanh (Gia Lai) hơn 1.439 tỷ đồng.
 |
| Các dự án Phát Đạt đang triển khai. Nguồn: Báo cáo tài chính quý III/2025. |
Hồi tháng 9/2025, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt đã bán ra 88 triệu cổ phiếu PDR, con số này tương đương 9% vốn điều lệ của công ty. Để dễ hình dung, 88 triệu cổ phiếu mà vị chủ tịch bán ra tương đương với tổng khối lượng giao dịch PDR trong 10 phiên gần nhất – một con số không hề nhỏ.
Đây là giao dịch thỏa thuận với giá thỏa thuận bình quân 23.992 đồng/cp. Ước tính, ông Đạt đã thu về trên 2.100 tỷ đồng từ thương vụ trên. Thời điểm ông Đạt xả hàng cũng trùng với thời điểm thị giá PDR đang ở vùng đỉnh, và đến nay 14/11 PDR đang có xu hướng giảm ngắn hạn.
 |
| Diễn biến cổ phiếu PDR thời gian qua. Nguồn: TradingView. |
Vị Chủ tịch khẳng định: “đây là giao dịch thỏa thuận, không phải bán cổ phiếu ra thị trường tự do, càng tuyệt đối không phải động thái thoái vốn. Ngược lại, quyết định này là sự chuẩn bị chủ động của tôi về nguồn lực để hỗ trợ cho Phát Đạt ngay khi cần".
Chủ tịch Phát Đạt nhấn mạnh: "Công ty đang đứng trước giai đoạn rất quan trọng: sau khi tái cơ cấu mạnh mẽ, chúng tôi đã sẵn sàng cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Để đi nhanh, đi chắc, chúng tôi cần nguồn lực lớn và khẩn trương. Do đó, Công ty và bản thân tôi phải hành động quyết đoán và lựa chọn linh hoạt".
Đây không phải là lần đầu tiên ông Đạt dùng tài sản cá nhân trợ lực cho nhu cầu của Phát Đạt. Hồi cuối năm 2022, vị Chủ tịch từng bán tài sản cá nhân khoảng 2.000 tỷ đồng để góp phần giúp Phát Đạt tất toán nợ, đảm bảo cam kết với các trái chủ.
Tuy nhiên nếu nhìn ở phương diện khác, nếu Chủ tịch Phát Đạt đã đạt thỏa thuận tới 88 triệu cổ phiếu với đối tác, thì hẳn sẽ có một hoặc một nhóm nhà đầu tư mới "hấp thụ" hết số cổ phiếu PDR đó. Từ tháng 9 tới nay, Phát Đạt không công bố có cổ đông lớn mới, do đó nhiều khả năng số cổ phiếu thỏa thuận này sẽ được phân bổ trong tay nhóm ông lớn, mà mỗi người đảm bảo sẽ sở hữu dưới 5% để không cần phải công bố thông tin giao dịch. Đồng nghĩa, dù sớm hay muộn, 88 triệu cổ phiếu PDR có thể sẽ bị "xả" một cách "âm thầm" ra thị trường.
