Giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao dù thanh khoản giảm và tâm lý người mua thận trọng

Thị trường thứ cấp hạ nhiệt, áp lực bán gia tăng

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt sau chu kỳ tăng trưởng nóng kéo dài. Trên thị trường thứ cấp, nhiều khu vực ghi nhận tình trạng giảm giá cục bộ, thậm chí xuất hiện làn sóng cắt lỗ nhằm đẩy nhanh thanh khoản.

Anh Trần Quang Hiệp, một môi giới đang chào bán căn hộ cao cấp tại khu vực Từ Liêm cho biết, anh đang rao một căn hộ 3 phòng ngủ với giá khoảng 8 tỷ đồng, giảm tới 700 triệu đồng so với ba tháng trước. “Hồi đầu năm, mức giá thị trường căn này lên tới khoảng 114 triệu đồng/m2, nhưng hiện tại chủ nhà cần tiền gấp nên chấp nhận hạ giá sâu để tìm khách”, anh Hiệp chia sẻ.

Giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao dù thanh khoản giảm và tâm lý người mua thận trọng.

Không chỉ trường hợp cá biệt, theo chị Lê Thị Mai, trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội, áp lực tài chính đang khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải “xuống nước”. “Làn sóng giảm giá là có thật, đặc biệt với các căn hộ đã bàn giao từ 3–5 năm hoặc những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trước đó. Nhiều người chấp nhận giảm từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng để thu hồi vốn”, chị Mai cho biết.

Dữ liệu thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã giảm từ mức trung bình khoảng 88 triệu đồng/m2 vào tháng 2 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 vào tháng 5, tương đương mức giảm 2% chỉ trong vòng ba tháng. Đáng chú ý, nhiều dự án ghi nhận mức điều chỉnh sâu hơn, dao động từ 4–9% so với đầu năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng mạnh. Giá rao bán có xu hướng giảm, trong khi mức độ quan tâm và giao dịch chưa phục hồi tương xứng. “Người mua hiện không còn tâm lý xuống tiền bằng mọi giá như giai đoạn 2024–2025, mà kéo dài thời gian cân nhắc và ưu tiên các sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực”, ông nói.

Vì sao giá chung cư mở bán mới vẫn ở mức cao

Trái ngược với diễn biến của thị trường thứ cấp, giá chung cư sơ cấp – tức các dự án mở bán mới – vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí tiếp tục tăng tại nhiều khu vực.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào tăng mạnh trong thời gian qua. “Tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính cũng như giá nguyên vật liệu đều tăng đáng kể. Những yếu tố này buộc phải được tính vào giá bán”, bà An phân tích.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án mới đang được chào bán với mức giá cao kỷ lục. Dự án Lumière Hà Nội Seasons Garden trên đường Nguyễn Trãi hiện có giá dao động khoảng 120–180 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao vào cuối năm 2028. Tại khu vực Tây Hồ, dự án The Reflection West Lake thậm chí ghi nhận mức giá từ 150–250 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc thấp hơn, dự án The Vista Văn La (Hà Đông) cũng được chào bán trên 90 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một dự án căn hộ cao 33 tầng tại khu đô thị Khai Sơn City (phường Bồ Đề) đang được đưa ra thị trường với giá từ 99–129 triệu đồng/m2, và có thể lên tới 139 triệu đồng/m2 nếu khách hàng vay ngân hàng.

Ông Nguyễn Quang Trung, đại diện Vision Land cho rằng, việc giá sơ cấp không giảm là điều dễ hiểu. “Một dự án không được hình thành từ chi phí vài tháng, mà là cả quá trình kéo dài nhiều năm. Tất cả chi phí đất đai, vốn, xây dựng, pháp lý… đã tích lũy vào giá thành từ trước đó”, ông nói.

Theo ông Trung, nếu chủ đầu tư giảm giá mạnh, không chỉ ảnh hưởng đến lợi nhuận mà còn tác động đến định vị dự án, quyền lợi khách hàng đã mua trước đó và toàn bộ mặt bằng thị trường. Vì vậy, giảm giá trực tiếp gần như không phải lựa chọn ưu tiên.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes nhận định, giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí gia tăng. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường hiện không còn phụ thuộc hoàn toàn vào giá, mà ngày càng gắn với giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền của sản phẩm.

Thực tế này cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi giá trị không còn được định nghĩa đơn thuần bằng kỳ vọng tăng giá, mà dựa trên nhu cầu thực và hiệu quả khai thác. Người mua ngày càng thận trọng, trong khi chủ đầu tư buộc phải nâng cao chất lượng sản phẩm để thuyết phục thị trường.

Trong bối cảnh đó, sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ vẫn giữ được sức hút, dù giá cao. Ngược lại, các sản phẩm thiếu lợi thế sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Nhìn tổng thể, nghịch lý “giá cao – thanh khoản chậm” không phải là dấu hiệu bất thường, mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết của thị trường sau thời gian tăng trưởng nóng. Đây cũng là lúc cả người mua lẫn nhà đầu tư cần tỉnh táo hơn, đặt giá trị thực lên trên kỳ vọng ngắn hạn.