Thị trường căn hộ TP.HCM: Nguồn cung lớn từ khu vực Bình Dương cũ

Dự kiến số căn hộ mới đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026.

73% căn hộ mới được tiêu thụ hết

Tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2026 do công ty CBRE Việt Nam tổ chức sáng 07/7/2026, tại TP.HCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết thị trường căn hộ tại TP.HCM sau sáp nhập được mở rộng kỳ vọng sẽ duy trì thanh khoản tích cực trong năm 2026.

“Trong quý 2/2026, tỷ lệ hấp thụ căn hộ bình quân toàn thị trường TP.HCM đạt 90%, trong đó tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 73%. Dự kiến số căn hộ mới đạt khoảng 45.000 căn trong năm 2026. Giai đoạn 2027 - 2028, mỗi năm thị trường có thể đón từ 40.000 - 70.000 căn hộ mới, chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ và một phần tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), với tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức tích cực”, bà Dung nói.

Nguồn: CBRE Việt Nam.

Riêng trong quý 2/2026, toàn thị trường TP.HCM sau sáp nhập đón nhận 6.573 căn hộ mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Do quỹ đất và pháp lý tại khu vực trung tâm (TP.HCM cũ) vẫn còn hạn chế và phát triển chậm, khu vực Bình Dương cũ đã vươn lên giữ vai trò nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới.

Tính đến cuối quý 2/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP.HCM cũ đạt gần 355.000 căn, tuy nhiên lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3%, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại khu vực trung tâm vẫn rất nghiêm trọng.

Chính sự khan hiếm này, kết hợp với việc các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TP.HCM (sau sáp nhập) chạm mức 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Giá căn hộ tại Bình Dương cũ tăng mạnh

Theo CBRE Việt Nam, một trong những cột mốc hạ tầng quan trọng nhất của khu vực Đông Nam Bộ trong năm nay là việc chính thức thông xe toàn tuyến cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trong quý 2/2026. Công trình này giúp giảm áp lực đáng kể cho Quốc lộ 51, đồng thời tăng cường kết nối chiến lược giữa TP.HCM với Đồng Nai, hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải và cụm du lịch Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 (đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình) cũng đang được đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng để nâng cấp lên 10 - 14 làn xe, trở thành cửa ngõ huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương (cũ). Trong thời gian tới, các dự án mang tính chiến lược quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, tuyến đường sắt Thủ Thiêm - Long Thành cùng hệ thống đường vành đai sẽ tiếp tục được thúc đẩy. Sự phát triển đồng bộ này đang từng bước mở rộng không gian đô thị và gia tăng khả năng kết nối giữa trung tâm TP.HCM với các khu vực vệ tinh.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thông tin tại buổi họp báo Thị trường bất động sản quý 2/2026. Ảnh: CB.

CBRE Việt Nam cho rằng, sự bổ sung quy mô lớn từ Bình Dương cũ từng giúp thị trường đa dạng hơn khi hơn một nửa nguồn cung mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tại đây liên tục tăng. Đáng chú ý, khoảng 95% nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương cũ trong quý này thuộc phân khúc cao cấp, cho thấy quá trình nâng hạng sản phẩm đang diễn ra mạnh mẽ và làm giảm dần tỷ trọng nhà ở vừa túi tiền.

Dưới áp lực của mức lãi suất duy trì ở mức cao, đà tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể, nhiều khu vực đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ so với quý 1/2026. Giá căn hộ thứ cấp trung bình đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy (tăng nhẹ 2% so với quý trước nhưng tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái).

Bà Dung cho biết mức tăng đáng kể nhất được ghi nhận tại Dĩ An, trong khi tại TP.HCM cũ, dòng tiền chủ yếu tập trung ở quận 2 cũ, quận 9 cũ và khu Nam nhờ những kỳ vọng lớn vào hạ tầng giao thông.

Nhà liền thổ ảm đạm

Đối với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, CBRE Việt Nam cho biết, sau quý 1/2026 tương đối ảm đạm, phân khúc nhà liền thổ sôi động trở lại trong quý 2 với 1.934 căn được mở bán. Toàn bộ nguồn cung mới này đều đến từ một dự án đại đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành (huyện Hóc Môn, thuộc TP.HCM cũ).

Do nguồn cung mới này có mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của các dự án hiện hữu (khoảng 127 triệu đồng/m2 đất), mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường đã được điều chỉnh giảm mạnh. Cụ thể, giá bán nhà liền thổ trung bình tại TP.HCM cũ đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và giảm tới 29% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính đến cuối quý 2/2026, tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đạt khoảng 40%. Để kích cầu trong bối cảnh lãi suất cao, các chủ đầu tư đang tích cực đẩy mạnh hoạt động marketing và đa dạng hóa, kéo giãn chính sách thanh toán nhằm tăng tính cạnh tranh.

Nguồn cung mới cả năm 2026 cho phân khúc này dự kiến đạt khoảng 6.000 căn và được kỳ vọng sẽ vượt mốc 15.000 sản phẩm vào năm 2028 nhờ hàng loạt đại đô thị tại khu Nam và khu Đông. Điều này hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán thiếu hụt nguồn cung kéo dài.

Bà Dương Thuỳ Dung nhận định, mặc dù thị trường đang ghi nhận những điều chỉnh tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.