Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh đang tập trung khơi thông nguồn cung bất động sản, thúc đẩy đầu tư và cải cách thủ tục hành chính, quy định mới được kỳ vọng sẽ tạo thêm động lực cho quá trình triển khai các dự án, đồng thời nâng cao tính minh bạch trong công tác quản lý, sử dụng đất.
Theo quy định, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 được áp dụng trong nhiều trường hợp như xác định tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá, tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, tính nghĩa vụ tài chính khi gia hạn thời gian sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch và xác định tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
 |
| Quyết định do UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024, các luật sửa đổi, bổ sung có liên quan, đồng thời cụ thể hóa Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. |
Điểm mới đáng chú ý là phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất được chuẩn hóa theo công thức:
K = K1 × K2 × K3
Trong đó, K1 là hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với năm 2026, TP. Hồ Chí Minh giữ nguyên hệ số điều chỉnh theo biến động thị trường (K1) ở mức 1,0 và hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác (K3) cũng ở mức 1,0. Điều này đồng nghĩa yếu tố quyết định mức điều chỉnh giá đất chủ yếu đến từ hệ số K2, phản ánh mức độ khai thác quỹ đất theo quy hoạch.
Đối với các dự án nhà ở thấp tầng, bao gồm nhà liền kề, biệt thự, khu công nghiệp và cụm công nghiệp, hệ số K2 dao động từ 1,0 đến 1,3 tùy theo hệ số sử dụng đất. Trường hợp hệ số sử dụng đất vượt 4 lần, cứ mỗi lần tăng thêm sẽ cộng thêm 0,1 vào hệ số điều chỉnh.
Trong khi đó, nhóm dự án cao tầng áp dụng khung hệ số chi tiết hơn. Cụ thể, dự án có hệ số sử dụng đất đến 4 lần áp dụng hệ số K2 bằng 1,0; từ trên 4 đến 5 lần áp dụng hệ số từ 1,0 đến 1,1; từ trên 5 đến 6 lần là 1,1 đến 1,2 và tiếp tục tăng theo từng ngưỡng cho đến mức tối đa 1,7 đối với dự án có hệ số sử dụng đất từ trên 10 đến 11 lần. Với các khu đất có hệ số sử dụng đất vượt 11 lần, hệ số K2 tiếp tục được cộng thêm 0,1 cho mỗi lần tăng hệ số sử dụng đất.
Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh cũng quy định phương pháp nội suy để xác định hệ số K2 đối với các trường hợp nằm giữa các ngưỡng quy định, giúp việc xác định nghĩa vụ tài chính được thực hiện chính xác, minh bạch và sát với điều kiện thực tế của từng dự án. Theo cách tính này, dự án có hệ số sử dụng đất 5,1 lần sẽ áp dụng hệ số K2 là 1,11, trong khi dự án có hệ số sử dụng đất 5,9 lần sẽ áp dụng hệ số 1,19.
Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 không chỉ hoàn thiện cơ sở pháp lý trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai mà còn góp phần tháo gỡ những vướng mắc kéo dài đối với nhiều dự án bất động sản trên địa bàn. Khi phương pháp tính được quy định rõ ràng, doanh nghiệp sẽ có cơ sở chủ động hơn trong việc xây dựng phương án tài chính, đồng thời rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.Theo quyết định của UBND TP. Hồ Chí Minh,
Sở Nông nghiệp và Môi trường là cơ quan chủ trì hướng dẫn, tổ chức triển khai và theo dõi việc thực hiện. Trường hợp hệ số điều chỉnh giá đất không còn phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường, cơ quan này sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát, tham mưu UBND TP. Hồ Chí Minh xem xét điều chỉnh, bổ sung nhằm bảo đảm tính phù hợp và hiệu quả trong quản lý nhà nước về đất đai.
