Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ chọn lọc, dòng tiền chỉ tìm đến giá trị thực

Đây là nhận định chung được đưa ra tại hội thảo về thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026, khi nhiều chuyên gia cho rằng giai đoạn "đầu tư theo kỳ vọng" đang dần khép lại, nhường chỗ cho một chu kỳ phát triển chọn lọc và chuyên nghiệp hơn.

Thị trường phục hồi nhưng không còn tăng trưởng đồng loạt

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung được cải thiện và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, thanh khoản chưa tăng tương ứng do người mua và nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trong quá trình xuống tiền.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ông Đính cho rằng dòng tiền hiện tập trung vào những dự án đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí như pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý, phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Trong khi đó, những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá đang dần mất lợi thế.

Theo đánh giá của ông Đính, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng triển khai dự án sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng với bối cảnh mới.

Dòng tiền không biến mất, chỉ thay đổi cách lựa chọn tài sản

Ở góc độ quản lý tài sản, ông Ngô Thành Huấn, CEO FIDT, cho rằng câu hỏi lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là "tiền còn hay không", mà là "tiền đang chảy về đâu".

Theo ông, dữ liệu quản lý tài sản cho thấy lượng tiền trong nền kinh tế vẫn rất lớn. Tuy nhiên, sau nhiều biến động của thị trường, nhà đầu tư đã thay đổi cách tiếp cận. Thay vì tìm kiếm những khu vực chỉ có thông tin quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá, họ ưu tiên những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, được hưởng lợi từ hạ tầng, có pháp lý rõ ràng và giá trị sử dụng thực.

Ông Huấn cho rằng chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sẽ được hình thành theo chuỗi phát triển gồm FDI – việc làm – dân cư – dịch vụ – bất động sản. Những khu vực hội tụ đầy đủ các yếu tố này sẽ có khả năng tăng trưởng bền vững hơn so với các thị trường chỉ dựa trên yếu tố đầu cơ.

Giá trị bất động sản sẽ được quyết định bởi khả năng khai thác

TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành, tương tự quá trình phát triển của nhiều nền kinh tế trong khu vực.

Ông cho rằng giá trị tài sản trong giai đoạn tới sẽ không còn được quyết định chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ, mà dựa trên khả năng sử dụng, khai thác và tạo ra giá trị thực.

Sự thay đổi này cũng kéo theo sự thay đổi trong hành vi của nhà đầu tư. Nếu trước đây nhiều người quyết định mua chỉ vì thông tin mở đường hoặc quy hoạch, thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn đến kết nối giao thông, hệ thống tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và thanh khoản trong tương lai.

Theo ông Hiển, ngay cả hoạt động đầu cơ cũng đang trở nên chuyên nghiệp hơn khi nhà đầu tư buộc phải nhìn trong chu kỳ dài hạn và đánh giá tài sản theo các tiêu chí của một nhà đầu tư thực thụ.

Người mua ngày càng đặt niềm tin vào giá trị thực

Ở góc độ nghiên cứu thị trường, bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, nhận định người mua hiện nay sở hữu nhiều thông tin hơn và cũng khắt khe hơn trong quá trình lựa chọn dự án.

Theo bà, pháp lý minh bạch, năng lực tài chính của chủ đầu tư, chất lượng vận hành sau bàn giao và khả năng phát triển bền vững của dự án đã trở thành những tiêu chí quan trọng hàng đầu.

Bà Hương cho rằng thị trường không còn là cuộc cạnh tranh của những lời quảng bá, mà là sự kiểm chứng bằng trải nghiệm thực tế của khách hàng. Những dự án được vận hành tốt nhiều năm sau khi bàn giao tiếp tục duy trì thanh khoản và gia tăng giá trị chính là minh chứng rõ nhất cho năng lực của chủ đầu tư.

Điểm chung trong nhận định của các chuyên gia là thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển có chọn lọc hơn. Dòng tiền không rời bỏ bất động sản, nhưng sẽ chỉ tìm đến những tài sản đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, quy hoạch, hạ tầng, nhu cầu sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền.

Theo các chuyên gia, đây cũng là thời điểm nhà đầu tư cần thay đổi tư duy. Thay vì đặt câu hỏi bất động sản có thể tăng giá bao nhiêu, điều quan trọng hơn là tài sản đó có tạo ra giá trị sử dụng, có thu hút cư dân, có khả năng khai thác và còn dư địa phát triển trong dài hạn hay không.

Trong chu kỳ mới, tăng trưởng sẽ không còn diễn ra đồng đều trên toàn thị trường. Giá trị sẽ thuộc về những dự án và khu vực có nền tảng phát triển thực chất, được hỗ trợ bởi hạ tầng, việc làm, dòng vốn và cộng đồng cư dân. Đó cũng được xem là xu hướng chủ đạo của thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.