Bất động sản giảm giá sâu, cơ hội hiếm có hay cái bẫy cho nhà đầu tư?

Thanh khoản suy giảm, chi phí vốn neo cao và áp lực trả nợ gia tăng đang buộc nhiều nhà đầu tư bất động sản phải hạ giá, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi dòng tiền. Tuy nhiên, giữa “ma trận” tin rao giảm giá sâu, không phải sản phẩm nào cũng thực sự là cơ hội mua hời.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc rõ nét. Sức cầu suy yếu, giao dịch chững lại khiến dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn. Nếu như trước đây, nhà đầu tư thường “giữ hàng”, kỳ vọng tăng giá, thì nay những thông tin như “cần bán gấp”, “ngộp ngân hàng”, “cắt lỗ sâu” xuất hiện dày đặc trên các nền tảng giao dịch.

Khảo sát tại nhiều hội nhóm bất động sản cho thấy, chỉ trong thời gian ngắn đã xuất hiện hàng trăm tin rao bán với mức giá điều chỉnh giảm. Từ căn hộ chung cư, nhà phố đến đất nền vùng ven, điểm chung của các giao dịch là áp lực tài chính ngày càng lớn, đặc biệt với những khoản vay ngân hàng.

Bất động sản giảm giá sâu cơ hội hiếm có hay cái bẫy cho nhà đầu tư (Ảnh: Minh họa)

Anh Nguyễn Hoàng Nam, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, lượng khách nhờ bán gấp tăng mạnh trong khoảng 3 tháng gần đây. “Nhiều người chỉ mong bán nhanh để trả nợ ngân hàng, không còn đặt nặng câu chuyện lãi bao nhiêu như trước”, anh chia sẻ.

Theo anh Nam, phần lớn các tài sản rao bán được mua vào giai đoạn thị trường sôi động, khi lãi suất thấp và kỳ vọng tăng giá cao. Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm, dòng tiền từ cho thuê hoặc kinh doanh không đủ bù đắp chi phí lãi vay, nhiều chủ nhà buộc phải giảm giá để cơ cấu tài chính.

Một trường hợp cụ thể là căn hộ gần 100m2 tại khu vực Hoàng Mai. Ban đầu, chủ nhà giữ mức giá tương đương thị trường, nhưng sau đó phải liên tục điều chỉnh giảm khi đến kỳ trả nợ. Cuối cùng, giá được hạ xuống khoảng 71 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 500 triệu đồng so với mặt bằng chung. Dù vậy, sau nhiều tuần rao bán, giao dịch vẫn chưa thể chốt.

“Người mua hiện nay rất thận trọng, họ chờ đợi mức giá tốt hơn nên ngay cả khi giảm vài trăm triệu đồng cũng chưa chắc bán được ngay”, anh Nam nhận định.

Không chỉ căn hộ, phân khúc đất nền cũng chịu áp lực tương tự. Chị Đào Thu Phương, chủ một lô đất ở Hà Đông cho biết, quyết định bán tài sản là lựa chọn khó khăn sau nhiều tháng cân nhắc.

“Mỗi lần định giảm giá tôi đều chần chừ, nhưng đến kỳ trả lãi ngân hàng thì không thể chờ thêm”, chị nói. Lô đất của chị đã được điều chỉnh giảm khoảng 500 triệu đồng so với mặt bằng chung, nhưng điều quan trọng nhất lúc này không phải là lợi nhuận mà là giảm áp lực tài chính.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, làn sóng “cắt lỗ” hiện nay chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Khi bước vào chu kỳ trả nợ gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản thấp, nhiều người buộc phải bán tài sản để giảm gánh nặng.

Bên cạnh đó, những nhà đầu tư “lướt sóng” cũng gặp khó khi thị trường không còn thuận lợi. Nguồn cung tăng trong khi nhu cầu suy giảm khiến việc thoát hàng trở nên khó khăn, buộc nhiều người phải hạ kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không phải mọi sản phẩm gắn mác “cắt lỗ” đều là cơ hội. Thị trường hiện tồn tại song song hai nhóm: một là những tài sản thực sự bị bán dưới giá do áp lực tài chính; hai là những sản phẩm chỉ sử dụng cụm từ “cắt lỗ” như chiêu thức marketing.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Chi nhánh CBRE Hà Nội cho rằng, cụm từ "cắt lỗ" hiện đang được sử dụng khá phổ biến như một cách thu hút sự chú ý của người mua, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.

Theo bà An, hiện tượng này không chỉ xuất hiện ở phân khúc chung cư mà còn khá phổ biến với nhà phố và đất nền. Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp chỉ là giảm một phần lợi nhuận kỳ vọng sau giai đoạn giá bất động sản tăng mạnh.

"Có những căn hộ được quảng cáo giảm 200 triệu đồng nhưng khi đối chiếu lại mới thấy giá bán vẫn cao hơn giá mua ban đầu khoảng 200 triệu đồng. Như vậy, đó không phải là cắt lỗ mà là cắt lãi. Thậm chí có nhiều trường hợp chủ nhà đã hưởng mức tăng giá gấp hai, gấp ba lần so với thời điểm mua vào, nên việc giảm vài trăm triệu đồng gần như không ảnh hưởng đến lợi nhuận", bà An phân tích.

Theo bà An, việc lạm dụng cụm từ "cắt lỗ" không chỉ gây nhiễu loạn thông tin mà còn dễ tạo ra kỳ vọng sai lệch cho người mua. Nếu chỉ tập trung vào mức giảm giá mà bỏ qua các yếu tố như chất lượng sản phẩm, pháp lý, khả năng khai thác hay tính thanh khoản trong tương lai, người mua hoàn toàn có thể đối mặt với những rủi ro lớn hơn khoản tiền được giảm.

Cùng quan điểm trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property cho rằng, sau giai đoạn tăng giá mạnh từ giữa năm 2023 đến hết năm 2025, thị trường chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi mặt bằng giá chững lại và thanh khoản suy giảm. Đây cũng là thời điểm nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn buộc phải đưa tài sản ra thị trường để cơ cấu dòng tiền. Tuy nhiên, ông lưu ý không phải mọi căn hộ được gắn mác "cắt lỗ" đều thực sự là cơ hội mua được giá hời.

Theo ông, trong bối cảnh giao dịch trầm lắng, cụm từ "cắt lỗ" đang bị nhiều môi giới sử dụng như một công cụ marketing nhằm thu hút sự chú ý của người mua. Không ít trường hợp mức giảm giá được so sánh với thời điểm thị trường đạt đỉnh, trong khi giá bán hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với giá mua ban đầu.

"Muốn biết một bất động sản có thực sự cắt lỗ hay không, người mua cần khảo sát mặt bằng giá giao dịch thực tế của nhiều căn hộ tương tự trong cùng dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo", ông nhấn mạnh.

Đối với những trường hợp chủ sở hữu thực sự phải giảm giá vì áp lực tài chính, ông Toản cho rằng người mua càng cần thận trọng đánh giá nguyên nhân khiến tài sản được bán với mức giá thấp hơn thị trường. Theo ông, nhiều bất động sản giảm giá sâu do tồn tại các hạn chế về vị trí, pháp lý, khả năng khai thác cho thuê, chi phí quản lý vận hành hoặc chất lượng hạ tầng. Ngay trong cùng một dự án, những căn hộ được giảm giá mạnh thường rơi vào nhóm diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn, nằm ở tầng thấp, tầng áp mái, gần khu vực kỹ thuật hoặc phòng rác - những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khai thác và thanh khoản.

Ông cũng lưu ý, nguồn cung giảm giá mạnh hiện chủ yếu tập trung ở các dự án vẫn đang trong quá trình xây dựng hoặc mới hoàn thiện tại khu vực xa trung tâm. Đây là những dự án được mở bán trong giai đoạn thị trường tăng nóng, khi nhiều nhà đầu tư tham gia bằng vốn vay và thanh toán theo tiến độ. Đến thời điểm phải thanh toán các đợt tiếp theo hoặc bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi vay, không ít người buộc phải bán lại tài sản để thu hồi vốn.

Theo ông Toản, nếu lựa chọn các bất động sản thuộc nhóm "ngộp" tài chính, người mua không chỉ cần quan tâm đến mức giá mà còn phải tính toán đầy đủ các nghĩa vụ tài chính còn lại của tài sản, bao gồm dư nợ ngân hàng, thuế, phí sang nhượng cũng như tiến độ thanh toán và bàn giao nếu dự án vẫn đang triển khai.

"Đối với những gia đình phải sử dụng vốn vay để mua nhà, tỷ lệ vay nên được kiểm soát ở mức dưới 50% giá trị tài sản và số tiền trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 35 - 40% tổng thu nhập của gia đình. Trong trường hợp phải lựa chọn giữa dự án đang xây dựng và căn hộ đã hoàn thiện, có sổ pháp lý đầy đủ, người mua nên ưu tiên phương án thứ hai để giảm thiểu rủi ro và tránh phát sinh đồng thời cả chi phí thuê nhà lẫn chi phí trả lãi vay trong thời gian chờ nhận nhà", ông Toản chia sẻ.