Việc Nghị định số 253/2026 duy trì và siết chặt hành lang pháp lý cho trường hợp miễn thuế khi bán tài sản duy nhất được đánh giá là một bước đi mang đậm tính an sinh. Bản chất của quy định này là bảo hộ quyền có nơi ở chính đáng của công dân, không đánh thuế vào nhu cầu dịch chuyển chỗ ở thực tế của người dân.
Theo đó, người chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam khi bán tài sản này sẽ được miễn 2% thuế TNCN. Quy định này tuyệt đối không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Để dòng tiền thuế không bị thất thoát bởi những chiêu trò "lách luật", Nghị định mới cũng thiết lập những rào cản kỹ thuật rất rõ ràng thông qua 3 điều kiện cốt lõi:
Đầu tiên, người bán phải sở hữu BĐS đó tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm này căn cứ vào ngày cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng). Trường hợp cấp lại, cấp đổi thì tính theo mốc thời gian trên phôi sổ cũ. Quy định này nhằm triệt tiêu ngay lập tức hiện tượng "lướt sóng" đầu cơ — mua đi bán lại trong thời gian ngắn rồi cậy nhờ các chiêu trò khai báo để trốn thuế.
 |
| Ảnh minh họa |
Ngoài ra, do có khá nhiều tranh chấp và thắc mắc thường rơi vào trường hợp vợ chồng hoặc nhóm người chung quyền sử dụng đất. Nghị định nêu rõ: Chỉ cá nhân nào chưa có nhà đất nơi khác mới được miễn thuế phần diện tích của mình; thành viên nào đã có tài sản khác ở nơi khác thì vẫn phải nộp thuế cho phần diện tích tương ứng trong khối tài sản chung.
Cuối cùng là nếu sở hữu một căn nhà duy nhất nhưng lại xẻ nhỏ ra để bán một phần, người sở hữu sẽ không được hưởng đặc quyền miễn thuế cho phần diện tích chuyển nhượng đó.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 253/2026 là việc trao quyền chủ động cho người dân. Cá nhân tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính duy nhất của tài sản.
Cách tiếp cận này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian nghẽn hồ sơ tại các chi cục thuế. Thay vì bắt người dân phải đi xin "giấy xác nhận không có căn nhà thứ hai" , một thủ tục từng gây khốn khổ cho bao người vì các cơ quan địa phương thường từ chối xác nhận do không quản lý dữ liệu toàn quốc thì nay người dân tự ký vào tờ khai.
Tuy nhiên, "quyền lợi lớn đi kèm trách nhiệm cao". Hệ thống quản lý thuế và cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đất đai hiện nay đã được liên thông mạnh mẽ. Nếu cơ quan thuế hậu kiểm và phát hiện hành vi khai gian lận để trốn thuế, chế tài đưa ra sẽ rất nặng: ngoài việc bị truy thu đủ số thuế, người vi phạm còn đối mặt với các mức xử phạt hành chính chậm nộp, thậm chí bị chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra nếu cấu thành tội trốn thuế theo Bộ luật Hình sự.
Bên cạnh làn sóng thảo luận về "bất động sản duy nhất", Nghị định 253/2026 cũng chuẩn hóa và hệ thống lại các trường hợp miễn thuế mang tính chuyển dịch tài sản gia đình, bao gồm:
Nhận chuyển nhượng, quà tặng, thừa kế nhà đất giữa các mối quan hệ huyết thống/hôn nhân cận huyết (Vợ - chồng; cha mẹ - con cái; ông bà - cháu nội/ngoại; anh chị em ruột).
Trường hợp phân chia tài sản sau ly hôn theo thỏa thuận hợp pháp hoặc phán quyết của Tòa án.
