Tháo nút thắt tài chính để phát triển bền vững thị trường nhà ở cho thuê

Nút thắt tài chính kìm hãm sự phát triển nhà ở cho thuê

Thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển động mạnh khi hàng loạt địa phương đồng loạt khởi động các dự án quy mô lớn, thể hiện rõ quyết tâm của Chính phủ trong việc tái cân bằng thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, đằng sau những tín hiệu tích cực ấy vẫn tồn tại một điểm nghẽn mang tính cốt lõi: bài toán tài chính.

Tại cuộc gặp với đại diện công đoàn và người lao động ngày 5/6, trong khuôn khổ Đại hội Công đoàn Việt Nam, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng khẳng định, Nhà nước sẽ sử dụng ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê dài hạn với mức giá phù hợp, đồng thời yêu cầu các địa phương khẩn trương triển khai ngay từ tháng 6.

Trên cơ sở định hướng phát triển nhà ở được xác lập ở tầm chiến lược, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc dài hạn phục vụ đông đảo người dân, Bộ Xây dựng đã ban hành Công điện số 19 yêu cầu các địa phương rà soát nhu cầu, xây dựng kế hoạch phát triển cụ thể giai đoạn 2026 - 2030. Những động thái này nhanh chóng tạo hiệu ứng lan tỏa, thúc đẩy nhiều địa phương nhập cuộc.

Tại Đồng Nai, dự án nhà ở xã hội cho thuê quy mô 1.000 căn hộ với tổng vốn khoảng 1.360 tỷ đồng đã được khởi công. Hà Nội cũng triển khai cùng lúc nhiều dự án với hơn 8.000 căn hộ, đồng thời chuẩn bị thêm hàng nghìn căn trong thời gian ngắn. Hưng Yên và nhiều tỉnh thành khác cũng không đứng ngoài cuộc, cho thấy sự đồng thuận từ Trung ương đến địa phương trong việc hiện thực hóa mục tiêu phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Dù vậy, theo các chuyên gia, nguồn cung bền vững không thể chỉ dựa vào quyết tâm chính trị hay nguồn vốn ngân sách. Cốt lõi của vấn đề vẫn là khả năng thu hút dòng vốn dài hạn từ khu vực tư nhân – yếu tố quyết định quy mô và sức sống của thị trường.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nhận định, rào cản lớn nhất của phân khúc này nằm ở khả năng huy động nguồn vốn dài hạn. Ông phân tích rằng nhà ở cho thuê là mô hình đầu tư có vòng đời dài, đòi hỏi vốn lớn ban đầu nhưng dòng tiền thu về lại nhỏ giọt trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa nguồn vốn ngắn hạn của ngân hàng và chu kỳ hoàn vốn dài khiến doanh nghiệp khó tiếp cận tín dụng phù hợp.

“Nhu cầu thuê nhà có thể rất lớn, nhưng nếu không giải được bài toán vốn thì nhu cầu ấy vẫn khó có thể chuyển hóa thành nguồn cung. Đây cũng là lý do nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy dư địa phát triển của thị trường vẫn chưa sẵn sàng tham gia đầu tư quy mô lớn”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Tháo nút thắt tài chính để phát triển bền vững thị trường nhà ở cho thuê (Ảnh: Minh họa)

Doanh nghiệp “gánh” áp lực dòng tiền, cần cơ chế chia sẻ rủi ro

Từ góc nhìn doanh nghiệp, áp lực tài chính của mô hình nhà ở cho thuê càng trở nên rõ nét hơn khi đi vào các phép tính cụ thể. Ông Nguyễn Kiệt, Phó Tổng giám đốc Thường trực Tập đoàn Bcons cho biết, đây là loại hình đầu tư đòi hỏi năng lực tài chính lớn và tầm nhìn dài hạn.

Theo ông, khác với nhà ở thương mại để bán – nơi chủ đầu tư có thể huy động vốn từ khách hàng theo tiến độ, dự án cho thuê buộc doanh nghiệp phải tự xoay xở gần như toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu. Trong khi đó, nguồn thu chỉ được tạo ra sau khi dự án hoàn thành và được phân bổ dần theo tháng.

Một ví dụ cụ thể cho thấy áp lực này: với một căn hộ đầu tư khoảng 1 tỷ đồng, giá cho thuê phổ biến 6 - 7 triệu đồng/tháng, doanh thu mỗi năm chỉ đạt 80 - 90 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí vận hành, lợi nhuận thực tế còn khoảng 65 - 75 triệu đồng/năm.

Trong khi đó, nếu sử dụng vốn vay với lãi suất khoảng 10%/năm, riêng chi phí lãi vay đã lên tới 100 triệu đồng mỗi năm – vượt toàn bộ lợi nhuận từ hoạt động cho thuê. Điều này khiến dòng tiền dự án rơi vào trạng thái âm ngay từ giai đoạn khai thác.

Không chỉ vậy, các khoản vay hiện nay chủ yếu có kỳ hạn 3 - 5 năm, trong khi dự án nhà ở cho thuê cần ít nhất 15 - 25 năm để hoàn vốn. Sự chênh lệch này tạo ra áp lực thanh khoản lớn, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào thế rủi ro tài chính kéo dài.

“Sự lệch pha giữa thời hạn trả nợ và chu kỳ tạo dòng tiền khiến doanh nghiệp phải đối mặt với rủi ro thanh khoản rất lớn. Trong nhiều trường hợp, nghĩa vụ trả nợ đến trước khi dự án tạo ra đủ dòng tiền để tự nuôi mình, làm gia tăng đáng kể chi phí vốn và áp lực tài chính trong suốt quá trình đầu tư, khai thác”, ông Nguyễn Kiệt nhấn mạnh.

Dẫu vậy, ở góc nhìn dài hạn, nhiều doanh nghiệp vẫn đánh giá đây là phân khúc giàu tiềm năng. Theo ông Kiệt, nếu được đầu tư bài bản, nhà ở cho thuê sẽ tạo ra nguồn tài sản ổn định, giá trị gia tăng theo thời gian và dòng tiền bền vững – yếu tố giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào chu kỳ thị trường bất động sản.

Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc xây dựng một hệ sinh thái tài chính phù hợp cho phân khúc nhà ở cho thuê. Các chuyên gia cho rằng cần thiết kế các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, cơ chế ân hạn nợ gốc, cũng như chính sách chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

Khi những “nút thắt” về tài chính được tháo gỡ, thị trường nhà ở cho thuê không chỉ dừng lại ở vai trò bổ sung nguồn cung mà còn có thể trở thành trụ cột quan trọng của chiến lược an sinh và phát triển đô thị bền vững. Đây cũng là điều kiện tiên quyết để dòng vốn dài hạn thực sự chảy vào phân khúc này, từ đó tạo lập một thị trường vận hành hiệu quả, ổn định và đáp ứng tốt nhu cầu an cư của người dân trong tương lai.