Tín dụng bất động sản chiếm 25,73% dư nợ, áp lực nợ xấu vẫn hiện hữu

Tín dụng bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế, phản ánh mức độ phụ thuộc đáng kể của thị trường vào nguồn vốn ngân hàng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tại Hội nghị sơ kết hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm 2026 tổ chức tại Hà Nội, đến cuối tháng 5/2026, dư nợ tín dụng bất động sản chiếm 25,73% tổng dư nợ toàn hệ thống, một con số cho thấy quy mô và tầm ảnh hưởng không nhỏ của lĩnh vực này đối với ổn định tài chính vĩ mô.

Tính đến ngày 29/6/2026, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống đạt khoảng 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025, tương đương việc bổ sung thêm gần 1,4 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Dòng vốn này chủ yếu tập trung vào khu vực sản xuất, kinh doanh với tỷ lệ chiếm tới 77% tổng dư nợ, cho thấy định hướng điều hành tín dụng vẫn ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thực. Trong đó, lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn chiếm 22,09%, doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm 19,84%, tiếp tục đóng vai trò là trụ cột quan trọng của nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản chiếm 25,73% dư nợ, áp lực nợ xấu vẫn hiện hữu.

Đáng chú ý, trong cơ cấu tín dụng bất động sản, phần lớn nguồn vốn – tương đương 51,97% – được sử dụng cho nhu cầu tự sử dụng, phản ánh xu hướng vay vốn phục vụ mục đích nhà ở thực của người dân. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh thị trường đang từng bước điều chỉnh theo hướng bền vững hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của lĩnh vực này hiện ở mức 2,3% vẫn là một con số cần được theo dõi chặt chẽ, nhất là khi thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn toàn phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.

Bức tranh tổng thể về nợ xấu cho thấy những tín hiệu trái chiều. Trong 5 tháng đầu năm 2026, các tổ chức tín dụng đã xử lý được khoảng 90,15 nghìn tỷ đồng nợ xấu, giảm 24,3% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phản ánh tiến độ xử lý nợ xấu đang chậm lại, phần nào cho thấy những khó khăn trong việc thu hồi tài sản đảm bảo, cũng như sự phức tạp của các khoản nợ tồn đọng kéo dài.

Đến cuối tháng 5/2026, tỷ lệ nợ xấu nội bảng của toàn hệ thống ở mức 3,43%. Tuy nhiên, nếu loại trừ 5 ngân hàng đang trong diện xử lý đặc biệt gồm VCBNeo, MBV, GPBank, Vikki Bank và SCB, tỷ lệ này giảm xuống còn 1,55%. Điều này cho thấy phần lớn rủi ro nợ xấu hiện nay tập trung tại một số tổ chức tín dụng yếu kém, đang trong quá trình tái cơ cấu.

Ở góc độ rộng hơn, tỷ lệ nợ xấu gộp – bao gồm nợ xấu nội bảng, nợ đã bán cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) nhưng chưa được xử lý, cùng các khoản nợ tiềm ẩn trở thành nợ xấu – đang ở mức 3,9%. Nếu loại trừ các ngân hàng yếu kém nêu trên, tỷ lệ này còn 1,74%, phản ánh bức tranh ổn định hơn của phần lớn hệ thống ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang khẩn trương hoàn thiện báo cáo tổng kết Đề án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025 để trình Thủ tướng Chính phủ. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm đánh giá toàn diện hiệu quả tái cơ cấu, đồng thời xây dựng định hướng cho giai đoạn tiếp theo.

Một trong những điểm nóng được quan tâm hiện nay là việc xử lý Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB). Sau cuộc họp với các bộ, ngành liên quan vào tháng 5/2026, Ngân hàng Nhà nước đã trình Thủ tướng phương án xử lý ngân hàng này, đồng thời giao Ban Kiểm soát đặc biệt SCB xây dựng kế hoạch xử lý tài sản để thu hồi nợ. Đến ngày 30/6/2026, phương án xử lý tài sản tiếp tục được hoàn thiện và trình lên Chính phủ, đánh dấu bước tiến mới trong lộ trình xử lý một trong những tổ chức tín dụng phức tạp nhất hiện nay.

Song song với đó, việc triển khai các phương án chuyển giao bắt buộc đối với các ngân hàng yếu kém cũng đang ghi nhận những kết quả tích cực. Theo Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tín dụng được chuyển giao đang từng bước ổn định hoạt động, cải thiện thanh khoản và khắc phục dần những tồn tại. Dù vậy, quá trình này vẫn đòi hỏi sự giám sát chặt chẽ và phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.

Nhìn tổng thể, việc tín dụng bất động sản chiếm tới hơn một phần tư tổng dư nợ nền kinh tế cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản. Điều này vừa tạo động lực cho tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro nếu không được kiểm soát hợp lý. Trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi và tái cấu trúc, việc cân đối dòng vốn, kiểm soát nợ xấu và nâng cao chất lượng tín dụng sẽ là những yếu tố then chốt quyết định sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống tài chính.