Đề xuất bổ sung cơ chế đất ở có thời hạn nhằm gỡ vướng thị trường bất động sản

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều điểm nghẽn về pháp lý, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục đưa ra loạt kiến nghị quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp luật đất đai, trong đó đáng chú ý là đề xuất bổ sung cơ chế “đất ở sử dụng có thời hạn”. Đây được xem là một bước đi nhằm đồng bộ hóa hệ thống pháp luật và tạo thêm dư địa linh hoạt cho hoạt động đầu tư.

Trong tham luận gửi Hội thảo "Định hướng hoàn thiện thể chế pháp luật về đất đai, sửa đổi Luật Đất đai hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội trong kỷ nguyên mới", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng một trong những nội dung cần sớm được hoàn thiện là các quy định về chế độ sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 1 Điều 171 và khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn", bên cạnh loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài đang được áp dụng.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 đã mở ra cơ chế mua bán nhà ở có thời hạn. Theo đó, người mua được sở hữu nhà trong thời gian do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và khi hết thời hạn sẽ hoàn trả nhà cho bên bán. Nhà ở loại này có thể được xây dựng trên đất ở sử dụng ổn định lâu dài hoặc trên đất ở có thời hạn.

Tuy nhiên, trong khi Luật Nhà ở đã ghi nhận hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn thì Luật Đất đai hiện chưa có quy định tương ứng về loại hình đất ở sử dụng có thời hạn. Theo Hiệp hội, sự thiếu đồng bộ này khiến việc triển khai trên thực tế gặp nhiều vướng mắc.

Đề xuất bổ sung cơ chế đất ở có thời hạn nhằm gỡ vướng thị trường bất động sản (Ảnh: Minh Họa)

HoREA cho rằng việc bổ sung quy định về đất ở sử dụng có thời hạn sẽ tạo thêm một công cụ pháp lý linh hoạt cho Nhà nước trong quản lý và khai thác quỹ đất công, đồng thời bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Để làm rõ đề xuất, Hiệp hội dẫn kinh nghiệm từ Singapore. Quốc gia này hiện có khoảng 95% diện tích đất thuộc sở hữu Nhà nước và phần lớn các dự án nhà ở được bán theo hình thức sở hữu có thời hạn tối đa 99 năm. Khi hết thời hạn, quyền sở hữu quay trở lại Nhà nước, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác chỉnh trang, tái phát triển đô thị và sử dụng đất hiệu quả hơn.

Theo HoREA, Việt Nam không nhất thiết áp dụng mô hình của Singapore, song đây là kinh nghiệm đáng tham khảo trong quá trình hoàn thiện chính sách đất đai, đặc biệt đối với các khu vực cần tái thiết, chỉnh trang hoặc phát triển đô thị trong tương lai.

Bên cạnh đề xuất về loại hình đất ở, HoREA cũng chỉ ra những bất cập trong cách tính thời hạn sử dụng đất hiện nay. Theo quy định, thời hạn được tính từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Tuy nhiên, thực tế triển khai dự án lại có nhiều biến động, đặc biệt là với các dự án chuyển nhượng sau nhiều năm.

Không ít trường hợp nhà đầu tư mới chỉ được hưởng phần thời gian còn lại quá ngắn, khiến hiệu quả đầu tư bị hạn chế. Ví dụ, một dự án có thời hạn 50 năm nhưng sau 30 năm mới chuyển nhượng thì nhà đầu tư mới chỉ còn 20 năm khai thác, khó đủ thời gian để thu hồi vốn và phát triển dài hạn.

Theo HoREA, bất cập này còn thể hiện rõ đối với khoảng 4.500 dự án đang gặp vướng mắc kéo dài nhiều năm. Khi các dự án được tháo gỡ theo Nghị quyết số 29/2026/QH16, thời hạn sử dụng đất còn lại ở nhiều trường hợp không còn nhiều, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác sau khi dự án được khơi thông.

Không chỉ vậy, các dự án condotel từng vướng sai phạm về chế độ sử dụng đất cũng là nhóm chịu tác động lớn. Theo HoREA, nếu thời hạn sử dụng đất vẫn được tính theo quy định cũ thì người mua sản phẩm sẽ chịu thiệt vì quỹ thời gian khai thác bị rút ngắn dù các vi phạm đã được cơ quan có thẩm quyền xử lý.

Từ thực tế trên, Hiệp hội kiến nghị bổ sung quy định cho phép thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, gia hạn sử dụng đất, chuyển đổi hình thức sử dụng đất hoặc quyết định xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo đánh giá của HoREA, cách tiếp cận này sẽ tạo điều kiện để các dự án được tái cơ cấu, chuyển nhượng và hồi sinh hiệu quả hơn, đồng thời nâng cao sức hấp dẫn của hoạt động mua bán, sáp nhập dự án trên thị trường.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất mở rộng cơ chế gia hạn thời hạn sử dụng đất theo hướng linh hoạt hơn. Hiện nay, người sử dụng đất chỉ được nộp hồ sơ xin gia hạn trong khoảng thời gian nhất định trước khi hết hạn. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc chủ động xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn.

HoREA cho rằng cần cho phép người sử dụng đất được đề xuất gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn bất cứ khi nào có nhu cầu chính đáng, thay vì chỉ giới hạn ở thời điểm cuối vòng đời dự án. Việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc hợp tác đầu tư, mở rộng quy mô hoặc tái cấu trúc dự án.

Đồng thời, cơ chế linh hoạt hơn cũng giúp nâng cao giá trị tài sản, đặc biệt trong bối cảnh nhiều dự án đang được dùng làm tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Khi thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh hợp lý, khả năng xử lý nợ xấu và thu hút dòng vốn mới sẽ được cải thiện đáng kể.

Nhìn tổng thể, các kiến nghị của HoREA không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt mà còn hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn. Việc bổ sung cơ chế đất ở có thời hạn, điều chỉnh cách tính thời hạn và mở rộng cơ chế gia hạn được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi tích cực, góp phần giải phóng nguồn lực đất đai và thúc đẩy phát triển kinh tế trong giai đoạn tới.