Thị trường bất động sản TP.HCM hạ nhiệt, giảm giá mạnh vẫn khó tìm người mua

Giá giảm sâu nhưng giao dịch vẫn “đóng băng”

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài từ năm 2024 đến 2025, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt. Hầu hết các phân khúc từ căn hộ, nhà phố đến đất nền đều ghi nhận xu hướng giảm giá. Tuy nhiên, điều đáng nói là giá giảm nhưng thanh khoản không cải thiện, thậm chí còn rơi vào trạng thái trầm lắng kéo dài.

Ghi nhận tại nhiều sàn giao dịch cho thấy lượng khách quan tâm giảm đáng kể so với trước. Không khí mua bán trở nên dè dặt, tâm lý chờ đợi của người mua ngày càng rõ nét. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực tài chính, buộc phải hạ giá tài sản để tìm đầu ra.

Trường hợp của chị D.H. (ngụ ở phường Thủ Đức) là một ví dụ điển hình. Năm 2023, chị vay ngân hàng mua một căn hộ 54m2 tại khu đô thị Vinhomes Grand Park với giá 3,8 tỷ đồng. Hiện căn hộ được cho thuê với giá 6 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, trước nhu cầu chuyển nhượng, chị đã chấp nhận rao bán với giá 3,4 tỷ đồng, đồng nghĩa lỗ hơn 400 triệu đồng sau khi tính các chi phí liên quan. Dù vậy, việc tìm người mua vẫn không dễ.

Tương tự, chị T.T. (ngụ tại phường Phú Nhuận) sở hữu căn hộ hơn 70m2 tại chung cư Kingston trên đường Nguyễn Văn Trỗi. Cuối năm 2024, chị mua với giá 7,5 tỷ đồng với mục đích để ở. Tuy nhiên, do thay đổi công việc, chị buộc phải rao bán. Sau hai lần điều chỉnh giá, hiện căn hộ được chào bán ở mức 7,2 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có giao dịch thành công.

Không chỉ căn hộ, phân khúc đất nền cũng rơi vào tình trạng tương tự. Anh Nguyễn Văn Hùng (ngụ tại phường Long Trường) cho biết, năm 2024 anh vay ngân hàng 3 tỷ đồng để mua nền đất 100m2 với giá 4,5 tỷ đồng. Sau một năm, áp lực lãi vay khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng khiến anh phải rao bán cắt lỗ, nhưng thị trường gần như không có người hỏi.

Tại các khu vực vùng ven như phường Vũng Tàu, Tam Thắng, Phước Thắng, giá nhà đất đã có xu hướng giảm trong khoảng ba tháng trở lại đây. Nhiều sản phẩm rao bán kéo dài nhưng không tìm được khách. Một số chủ nhà cần tiền gấp phải giảm giá từ 300 đến 500 triệu đồng, thậm chí giảm tới cả tỷ đồng mới có thể chốt giao dịch.

Thị trường bất động sản TPHCM hạ nhiệt, giảm giá mạnh vẫn khó tìm người mua.

Thanh khoản suy giảm, thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Theo các chuyên gia và môi giới, nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường trầm lắng là áp lực tài chính từ phía người mua. Lãi suất vay vẫn ở mức cao khiến nhiều người e ngại sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, nếu thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt thì không phải ai cũng đủ khả năng.

Anh Nguyễn Văn Cường, chủ một sàn giao dịch tại phường Phú Mỹ, cho biết tâm lý chung của khách hàng hiện nay là thận trọng. Người mua có xu hướng chờ đợi giá giảm thêm hoặc tìm kiếm các sản phẩm có giá trị thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá như trước.

Sự suy giảm thanh khoản cũng được phản ánh qua số liệu từ các cơ quan quản lý. Thống kê tại các chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cho thấy lượng hồ sơ giao dịch giảm rõ rệt giữa các quý. Tại khu vực Vũng Tàu, trong quý I đã tiếp nhận và xử lý 1.533 hồ sơ đất đai, nhưng sang quý II chỉ còn 1.314 hồ sơ, giảm 219 hồ sơ. Tương tự, tại chi nhánh số 32, số hồ sơ giảm từ 1.245 xuống còn 1.133, tức giảm 112 hồ sơ.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường lại có xu hướng gia tăng. Theo Sở Xây dựng TPHCM, hiện có 96 dự án đang triển khai với tổng quy mô 95.415 căn nhà. Riêng trong quý I, đã hoàn thành 2 dự án với 1.502 căn hộ. Trong 5 tháng đầu năm, có 20 dự án được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và 20 dự án đủ điều kiện huy động vốn, với tổng quy mô 16.328 căn nhà.

Sự lệch pha giữa cung và cầu càng khiến thị trường thêm khó khăn. Khi nguồn cung tăng nhưng sức mua giảm, áp lực giảm giá là điều tất yếu.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhận định việc giá nhà đất đi xuống là diễn biến mang tính quy luật. Theo ông, trong giai đoạn trước, giá bất động sản đã bị đẩy lên cao so với thu nhập thực tế của người dân. Khi thị trường được dẫn dắt bởi đầu cơ, giá trị tài sản thường vượt xa nhu cầu thực.

“Khi người bán nhiều hơn người mua thì buộc lòng người bán phải giảm mới có thể giao dịch thành công. Việc giảm giá hiện nay là sự điều chỉnh cần thiết để thị trường trở về giá trị thực hơn”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng giai đoạn hiện tại là quá trình thanh lọc mạnh mẽ của thị trường. Người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ở góc độ quản lý, ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết từ quý III đến quý IV/2026, thành phố dự kiến khởi công thêm 90 dự án với khoảng 90.000 căn hộ, bao gồm nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Đáng chú ý, dự thảo Luật Đô thị đặc biệt đang được hoàn thiện với nhiều cơ chế mới. Trong tổng số 45 điều, riêng lĩnh vực xây dựng có tới 26 điều tập trung vào việc rút ngắn thủ tục, đẩy nhanh tiến độ các dự án cấp bách, đồng thời mở rộng chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng pháp lý thuận lợi hơn cho thị trường, giúp tăng nguồn cung hợp lý, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Có thể thấy, thị trường bất động sản TPHCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng trưởng nóng. Dù trước mắt còn nhiều khó khăn, nhưng đây cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, phản ánh đúng giá trị thực và nhu cầu thực của xã hội.