Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh và sàng lọc sâu

Thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc mạnh

5 tháng đầu năm 2026, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực với chỉ số sản xuất công nghiệp tăng 9,1%, kim ngạch xuất nhập khẩu đạt khoảng 445,12 tỷ USD và vốn FDI đăng ký vượt 24 tỷ USD. Giải ngân đầu tư công đạt 219,4 nghìn tỷ đồng, tương đương 21,6% kế hoạch, cao hơn đáng kể so với cùng kỳ về giá trị tuyệt đối.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản cũng phản ánh rõ sự chuyển động của nền kinh tế. Nếu năm 2025 là giai đoạn phục hồi mạnh về tâm lý và giá bán, thì nửa đầu năm 2026 lại cho thấy xu hướng thận trọng rõ rệt hơn. Dù vậy, tình trạng mất cân đối cung – cầu vẫn tiếp diễn.

Thị trường bất động sản 2026 bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh và sàng lọc sâu (Ảnh: Minh họa)

Sau nhiều năm tăng giá liên tục, mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM, đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo Bộ Xây dựng, giá chung cư tại Hà Nội đã lên tới 128 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước đến nay. Tại TP.HCM, phân khúc cao cấp chiếm gần 90% nguồn cung mới, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield, với mức giá 90 – 100 triệu đồng/m², một hộ gia đình có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới mua được nhà. Con số này cho thấy khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập thực tế.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó, nhà đầu tư cũng đang phải điều chỉnh chiến lược. Lợi suất cho thuê hiện chỉ còn khoảng 3 – 4%, giảm mạnh so với mức 8 – 10% cách đây một thập kỷ. Trong khi đó, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, phổ biến 8,5 – 10% cố định và 11 – 15% thả nổi, tạo áp lực lớn lên dòng tiền.

Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao (70 – 90%) đã phải giảm giá bán từ 100 – 300 triệu đồng mỗi sản phẩm. Thanh khoản thị trường cũng suy giảm rõ rệt khi tỷ lệ hấp thụ quý I/2026 chỉ đạt khoảng 58%, lượng giao dịch giảm 22% so với cùng kỳ.

Những diễn biến này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang giai đoạn đề cao giá trị thực, khả năng khai thác và hiệu quả sử dụng.

Nửa cuối năm phân hóa mạnh, nhu cầu thực dẫn dắt thị trường

Các chuyên gia nhận định, 6 tháng cuối năm 2026 sẽ không xuất hiện các cơn sốt đất diện rộng như trước. Thay vào đó, thị trường bước vào chu kỳ phát triển mới với tính chọn lọc cao hơn và phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.

Động lực tăng trưởng vẫn đến từ nền tảng kinh tế, đầu tư công và phát triển hạ tầng. Nhiều dự án giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ sẽ mở rộng không gian đô thị, tạo cơ hội cho các khu vực ngoài Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, hành vi đầu tư đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay yếu tố khai thác thực tế được đặt lên hàng đầu. Theo PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, bất động sản không còn là tài sản “tự tăng giá”, mà cần được đánh giá dựa trên các tiêu chí cụ thể như pháp lý, dòng tiền, giá hợp lý và thanh khoản.

Thực tế, dòng tiền trên thị trường đang tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và chủ đầu tư uy tín. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc nằm ở khu vực thiếu nhu cầu thực đang chịu áp lực lớn.

Trong bối cảnh đó, nhà ở thương mại giá phù hợp tại các đô thị vệ tinh được đánh giá là phân khúc tiềm năng. Sự phát triển của hạ tầng và xu hướng giãn dân đang tạo động lực cho các khu vực ngoài trung tâm.

Song song, thị trường nhà cho thuê cũng được dự báo phát triển mạnh khi chính sách dần coi đây là trụ cột chiến lược. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp, logistics và hạ tầng số tiếp tục hưởng lợi từ dòng vốn FDI và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng.

Xu hướng phát triển xanh cũng nổi lên như một tiêu chí cạnh tranh mới. Các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG, tiết kiệm năng lượng và thân thiện môi trường ngày càng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư.

Tuy vậy, thị trường vẫn đối mặt nhiều thách thức. Lãi suất khó quay lại mức thấp, tín dụng tiếp tục bị kiểm soát, khiến dòng vốn tập trung vào các dự án an toàn. Điều này buộc nhà đầu tư phải chuyển từ chiến lược ngắn hạn sang dài hạn, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính.

Tổng thể, nửa cuối năm 2026 được dự báo là giai đoạn thị trường tiếp tục phân hóa mạnh. Cơ hội sẽ thuộc về các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, có nền tảng hạ tầng và pháp lý rõ ràng. Trong khi đó, những sản phẩm dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy cao sẽ đối mặt với áp lực lớn hơn trong bối cảnh thị trường ngày càng đề cao giá trị thực và tính bền vững.