Thị trường bất động sản 2026: Bước vào chu kỳ chọn lọc, dòng tiền dịch chuyển rõ nét

Kinh tế Việt Nam giữ nhịp tăng trưởng, tạo nền tảng cho bất động sản

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu tiếp tục đối mặt với nhiều bất định, thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 đang cho thấy những dấu hiệu chuyển mình rõ rệt. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), thị trường không còn vận động theo xu hướng tăng trưởng nóng hay phân hóa đơn thuần, mà đang bước vào một giai đoạn “chọn lọc” mạnh mẽ hơn, nơi dòng tiền, nhà đầu tư và sản phẩm đều phải đáp ứng những tiêu chuẩn khắt khe hơn.

Bức tranh kinh tế thế giới trong nửa đầu năm 2026, như được phản ánh trong báo cáo, cho thấy sự đan xen giữa cơ hội và thách thức. Hàng loạt yếu tố như xung đột địa chính trị kéo dài, thiên tai cực đoan và bất ổn xã hội tại nhiều khu vực đã làm suy giảm niềm tin thị trường, đồng thời gây gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Những biến động này khiến đà phục hồi kinh tế giữa các khu vực trở nên không đồng đều, tạo áp lực lớn lên thương mại và đầu tư quốc tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2026 đang cho thấy những dấu hiệu chuyển mình rõ rệt.

Theo số liệu trong báo cáo, tăng trưởng GDP toàn cầu năm 2026 được dự báo chỉ đạt khoảng 2,5%, duy trì ở mức thấp. Trong khi đó, lạm phát có xu hướng gia tăng trở lại tại nhiều nền kinh tế lớn, buộc các ngân hàng trung ương duy trì chính sách tiền tệ thận trọng. Điều này dẫn đến việc chi phí vốn trên toàn cầu vẫn ở mức cao, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn đầu tư vào các thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam.

Trái ngược với bối cảnh quốc tế nhiều biến động, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong 6 tháng đầu năm 2026. Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), GDP 6 tháng đầu năm đạt 8,18%, thuộc nhóm cao trong khu vực, cho thấy sức chống chịu và khả năng phục hồi của nền kinh tế.

Động lực tăng trưởng đến từ việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, hoàn thiện thể chế và thúc đẩy các động lực mới. Tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, trong khi giải ngân đầu tư công đạt hơn 356.000 tỷ đồng – mức cao nhất trong 5 năm qua. Những con số này không chỉ phản ánh niềm tin của nhà đầu tư quốc tế mà còn tạo lực đẩy quan trọng cho các ngành kinh tế liên quan, đặc biệt là bất động sản.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra rằng thị trường tài chính trong nước đang chịu áp lực không nhỏ. Lãi suất huy động và cho vay duy trì ở mức cao, tỷ giá biến động mạnh, trong khi các kênh đầu tư như vàng và chứng khoán có dấu hiệu điều chỉnh. Điều này khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn, đặc biệt đối với các khoản đầu tư dài hạn như bất động sản.

Trong bối cảnh đó, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI) nhận định rằng sự ổn định của kinh tế vĩ mô là điều kiện cần, nhưng chưa đủ để thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi mạnh. Yếu tố quyết định vẫn nằm ở khả năng thích ứng của thị trường với các điều kiện tài chính mới, đặc biệt là mặt bằng lãi suất

Bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc, ưu tiên giá trị thực

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận nhiều thay đổi quan trọng cả về cung, cầu và hành vi của nhà đầu tư. Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là việc áp dụng mã định danh bất động sản từ ngày 01/03/2026, giúp nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

Hệ thống mã định danh này cho phép công khai lịch sử giao dịch, giá cả và thông tin pháp lý của từng bất động sản, qua đó giúp người mua dễ dàng xác thực thông tin trước khi đưa ra quyết định. Đồng thời, đây cũng là bước tiến quan trọng trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, góp phần chuẩn hóa thị trường theo hướng minh bạch và bền vững.

Bên cạnh đó, xu hướng phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội đang trở nên rõ nét hơn. Báo cáo ghi nhận tại TP.HCM có 13 doanh nghiệp đăng ký xây dựng gần 98.000 căn nhà ở cho thuê, đồng thời thành phố đặt mục tiêu phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026–2030. Điều này phản ánh sự dịch chuyển trong nhu cầu thị trường, khi người dân ngày càng ưu tiên các giải pháp nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Tuy nhiên, yếu tố có tác động mạnh nhất đến thị trường vẫn là lãi suất vay mua nhà. Theo Dat Xanh Services – FERI, lãi suất phổ biến trong 6 tháng đầu năm dao động từ 12%–14%/năm, thậm chí có khoản vay lên tới 15%–16%/năm. Mức lãi suất này khiến chi phí vốn tăng cao, buộc người mua và nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Hệ quả là thanh khoản thị trường có dấu hiệu chững lại, đặc biệt ở các phân khúc đầu cơ. Thay vào đó, giao dịch tập trung chủ yếu vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, mà ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và khả năng khai thác thực tế.

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services – FERI), đây chính là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “chọn lọc”. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, đồng thời loại bỏ dần các yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Ở góc độ nguồn cung, báo cáo cho thấy nguồn cung mới tăng nhẹ so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với nửa cuối năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung thứ cấp trở nên đa dạng hơn nhờ nhiều dự án được bàn giao. Về phía cầu, lượng hấp thụ giảm đáng kể, phản ánh tâm lý thận trọng của thị trường.

Trong thời gian tới, triển vọng thị trường bất động sản được dự báo sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến của lãi suất, chính sách tín dụng và tiến độ giải ngân đầu tư công. Nếu các yếu tố này được cải thiện, thị trường có thể từng bước phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn.

Tổng thể, như nhận định của Dat Xanh Services – FERI, sự chuyển dịch từ “phân hóa” sang “chọn lọc” không chỉ là phản ứng trước những biến động ngắn hạn, mà còn là dấu hiệu của một giai đoạn phát triển mới – nơi thị trường bất động sản Việt Nam vận hành minh bạch hơn, hiệu quả hơn và gắn chặt hơn với các yếu tố nền tảng của nền kinh tế.