Nhà ở cho thuê trước cơ hội bứt phá vẫn thiếu cơ chế vốn dài hạn

Sau nhiều năm tập trung vào phân khúc nhà ở để bán, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự dịch chuyển rõ rệt sang mô hình nhà ở cho thuê, được xác định là một trong những trụ cột phát triển đến năm 2030. Định hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường mà còn cho thấy nỗ lực tái cấu trúc nguồn cung nhằm đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả của người dân trong bối cảnh giá nhà ngày càng leo thang.

Chính phủ đã đưa ra nhiều thông điệp mạnh mẽ về việc thúc đẩy phân khúc này, coi đây là giải pháp dài hạn cho các nhóm đối tượng như công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ công chức và lực lượng vũ trang. Điểm đáng chú ý là mô hình nhà ở cho thuê không chỉ dừng lại ở nhà ở xã hội mà còn mở rộng sang các sản phẩm thương mại giá phù hợp, tạo nên hệ sinh thái đa dạng hơn cho thị trường.

Song song với định hướng, các chính sách hỗ trợ cũng đang được xây dựng và hoàn thiện. Bộ Xây dựng đã đề xuất hàng loạt ưu đãi liên quan đến thuế, tín dụng và tiền sử dụng đất nhằm tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư. Đồng thời, việc bổ sung loại hình nhà ở cho thuê vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn, giúp thị trường phát triển bền vững.

Nhà ở cho thuê trước cơ hội bứt phá vẫn thiếu cơ chế vốn dài hạn (Ảnh: Minh họa)

Làn sóng dự án lan rộng, nguồn cung dần hình thành

Trên thực tế, nhiều địa phương đã nhanh chóng nhập cuộc với hàng loạt dự án nhà ở cho thuê được khởi công trong năm 2026. Đồng Nai là một trong những điểm sáng khi triển khai dự án tại phường Long Bình trên diện tích hơn 12ha, với quy mô lên tới 10.000 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê. Riêng giai đoạn 1 đã được triển khai trên 1,5ha, gồm 1.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư hơn 1.360 tỷ đồng từ ngân sách.

Tại TP.HCM, Tập đoàn Becamex đã khởi công 4 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 6.229 căn hộ, trong đó có 1.000 căn phát triển theo mô hình cho thuê. Hà Nội cũng không đứng ngoài cuộc khi đồng loạt khởi công 3 khu nhà ở cho thuê, nổi bật là dự án tại Pháp Vân – Tứ Hiệp với 1.176 căn hộ, tổng vốn 1.396 tỷ đồng, và dự án tại khu giãn dân phố cổ với 1.166 căn hộ, tổng mức đầu tư lên tới 3.563 tỷ đồng.

Ở khu vực phía Bắc, Hưng Yên triển khai 2 dự án với tổng quy mô hàng nghìn căn hộ, trong đó riêng khu phục vụ công nhân khu công nghiệp Liên Hà Thái đã có 320 căn hộ dành cho thuê. Thái Nguyên khởi công 6 dự án với tổng mức đầu tư hơn 7.500 tỷ đồng, cung cấp gần 6.000 căn hộ. Quảng Ninh và Ninh Bình cũng lần lượt đưa vào triển khai các dự án quy mô nhỏ hơn nhưng mang tính thí điểm, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo.

Đáng chú ý, khu nhà ở hỗn hợp Him Lam Long Biên tại Hà Nội đề xuất dành hơn 11ha để phát triển khoảng 6.000 căn hộ, trong đó có tới 4.000 căn hộ cho thuê dài hạn. Tổng mức đầu tư dự án lên tới 29.000 tỷ đồng, cho thấy quy mô ngày càng lớn và sự quan tâm rõ nét của doanh nghiệp đối với phân khúc này.

Những con số trên cho thấy nguồn cung nhà ở cho thuê đang dần hình thành, không còn là khái niệm mang tính định hướng mà đã bước vào giai đoạn triển khai thực tế. Tuy nhiên, tốc độ phát triển vẫn chưa tương xứng với tiềm năng khi nhiều rào cản về cơ chế và tài chính vẫn tồn tại.

Bài toán vốn và giá đất vẫn là điểm nghẽn lớn

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, mục tiêu cốt lõi của mô hình nhà ở cho thuê là tạo thêm lựa chọn cho người dân và giảm áp lực tăng giá nhà. Tuy nhiên, để thị trường thực sự bứt phá, cần có cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút dòng vốn dài hạn, đặc biệt từ các tổ chức đầu tư chuyên nghiệp.

Theo bà Huyền Trang, một trong những giải pháp được nhắc đến là mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs). Kinh nghiệm từ Trung Quốc cho thấy, khi triển khai loại hình đất R4 dành riêng cho nhà ở cho thuê tại Thượng Hải, giá đất chỉ bằng khoảng 20% so với đất sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, do lợi suất thấp và thời gian hoàn vốn kéo dài, nước này đã bổ sung cơ chế REITs, cho phép chủ đầu tư bán lại dự án sau 4-5 năm vận hành để thu hồi vốn.

Bà Lê Thị Huyền Trang cho biết, đây là mô hình Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo. “Hiện vẫn có nhiều ý kiến về việc phát triển dự án để vận hành lâu dài hay bán quyền sử dụng trong 50-70 năm với giá thấp hơn, nhưng dù theo hướng nào cũng sẽ giúp đa dạng hóa nguồn cung”, bà nhận định.

Bên cạnh bài toán vốn, giá đất cũng là yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển nhà ở cho thuê. Chi phí đất hiện chiếm gần 40% tổng chi phí phát triển dự án, cao hơn đáng kể so với mức 20-30% cách đây một thập kỷ. Điều này khiến giá thành sản phẩm bị đẩy lên, làm giảm sức hấp dẫn của mô hình cho thuê vốn có biên lợi nhuận thấp hơn so với bán.

Ở góc độ thị trường, thói quen sở hữu nhà của người Việt cũng là rào cản không nhỏ. Tâm lý “an cư lạc nghiệp” vẫn chi phối phần lớn quyết định của người dân, đặc biệt là nhóm trung niên. Tuy nhiên, xu hướng đang dần thay đổi ở nhóm người trẻ, những người sẵn sàng lựa chọn thuê nhà để linh hoạt tài chính và trải nghiệm cuộc sống.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, giá nhà sơ cấp liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong bối cảnh đó, nhà ở cho thuê trở thành lựa chọn thực tế hơn, giúp giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy vậy, người thuê vẫn phải đối mặt với rủi ro giá thuê tăng theo thời gian, khiến bài toán cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và người thuê trở nên phức tạp.

Để giải quyết vấn đề này, các chuyên gia cho rằng cần có cơ chế xác định giá đất phù hợp dành riêng cho loại hình nhà ở cho thuê, đồng thời kết hợp với các chính sách ưu đãi tài chính để giảm chi phí đầu vào. Về phía doanh nghiệp, việc chuyển đổi tư duy từ “phát triển để bán” sang “phát triển để vận hành” là điều tất yếu, đòi hỏi sự thay đổi trong cách tiếp cận và chiến lược dài hạn.

Nhìn tổng thể, nhà ở cho thuê đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, nhưng vẫn cần thêm những “mảnh ghép” quan trọng về cơ chế và thị trường. Khi bài toán vốn và giá đất được tháo gỡ, cùng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng, phân khúc này hoàn toàn có thể trở thành trụ cột mới của thị trường bất động sản Việt Nam trong thập kỷ tới.