Gỡ rào cản pháp lý để thúc đẩy chuyển nhượng dự án bất động sản hiệu quả hơn

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó hoạt động chuyển nhượng dự án được xem là một trong những kênh quan trọng giúp tái phân bổ nguồn lực. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy nhiều rào cản pháp lý vẫn tồn tại, khiến các thương vụ bị kéo dài, làm tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư.

Tại Hội thảo góp ý sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vấn đề chuyển nhượng dự án tiếp tục trở thành tâm điểm thảo luận. Các chuyên gia và doanh nghiệp đều thống nhất rằng, nếu không tháo gỡ kịp thời những điểm nghẽn hiện tại, thị trường sẽ khó có thể phục hồi mạnh mẽ trong trung và dài hạn.

Gỡ rào cản pháp lý để thúc đẩy chuyển nhượng dự án bất động sản hiệu quả hơn (Ảnh: Phan Chính).

Một trong những nội dung được doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là quy định bắt buộc hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Theo phản ánh từ thực tiễn, quy định này đang trở thành rào cản lớn đối với hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A).

Bà Bùi Thị Hải Yến, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Hanel đánh giá, việc chuyển nhượng dự án cần được nhìn nhận là một giải pháp khơi thông nguồn lực cho thị trường, chứ không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường.

Dự thảo đã quy định khá đầy đủ về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại Điều 30 và trình tự, thủ tục thực hiện tại Điều 31. Tuy nhiên, điều doanh nghiệp quan tâm không chỉ là điều kiện chuyển nhượng mà còn là chi phí thực hiện, tính minh bạch, tính ổn định và khả năng dự báo của thủ tục hành chính. Nếu doanh nghiệp đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật nhưng vẫn phải chờ đợi quá lâu để được giải quyết hồ sơ thì mục tiêu khơi thông nguồn lực sẽ rất khó đạt được.

“Vì vậy, chúng tôi kiến nghị cần tiếp tục rà soát các điều kiện chuyển nhượng theo hướng loại bỏ những quy định còn trùng lặp giữa Luật Kinh doanh bất động sản với Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng và các luật có liên quan; quy định rõ thời hạn giải quyết hồ sơ chuyển nhượng và trách nhiệm của từng cơ quan trong quá trình xử lý. Nếu không xác định rõ thời hạn thì doanh nghiệp không biết hồ sơ đang ở đâu, sẽ được giải quyết trong bao lâu, trong khi thời gian chính là chi phí và nguồn vốn của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc tiếp nhận, xác nhận và theo dõi quá trình xử lý hồ sơ, để doanh nghiệp có thể chủ động tra cứu, biết hồ sơ đang được xử lý đến giai đoạn nào và dự kiến khi nào hoàn thành”, bà Yến nhấn mạnh.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, khoản 1 Điều 31 cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025. Dự thảo hiện xác định phạm vi các dự án thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư dựa trên tiêu chí dự án đã được lựa chọn chủ đầu tư, được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Trong khi đó, Luật Đầu tư năm 2025 quy định phạm vi rộng hơn, bao gồm nhiều hình thức lựa chọn nhà đầu tư cũng như các trường hợp quyết định, chấp thuận hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư và cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Sự khác biệt này có thể dẫn đến việc cùng một dự án nhưng không xác định rõ phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư hay Luật Kinh doanh bất động sản, nhất là đối với các dự án được lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật về đấu thầu hoặc cơ chế đặc thù. Vì vậy, ông kiến nghị quy định theo nguyên tắc các dự án thuộc trường hợp chuyển nhượng theo Luật Đầu tư thì áp dụng Luật Đầu tư, các dự án còn lại thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khoản 1 Điều 31 nên được quy định theo hướng khái quát để bảo đảm bao quát các trường hợp có thể phát sinh khi pháp luật về đầu tư tiếp tục được sửa đổi.

Mặt khác, quy định về thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng dự án tại khoản 3 và khoản 4 Điều 31 chưa thống nhất với Luật Đầu tư năm 2025. Dự thảo giao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh, trong khi pháp luật về đầu tư đã phân quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với một số thủ tục liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư và chuyển nhượng dự án. Điều này có thể dẫn tới tình trạng cùng một dự án nhưng giai đoạn chấp thuận và giai đoạn chuyển nhượng lại do hai chủ thể khác nhau quyết định. Vì vậy, đề xuất giao thẩm quyền này cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, đồng thời quy định rõ trường hợp dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh nơi có dự án được quyết định cho phép chuyển nhượng, trừ trường hợp việc chuyển nhượng làm thay đổi nội dung thuộc thẩm quyền của Thủ tướng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Đối với điều kiện chuyển nhượng dự án tại Điều 30, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng quy định yêu cầu dự án đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa bao quát thực tiễn triển khai dự án. Các khái niệm này chủ yếu áp dụng đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong khi nhiều dự án được thực hiện thông qua nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp. Những trường hợp này không phát sinh thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng vẫn đáp ứng điều kiện triển khai dự án.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 30 đã yêu cầu chủ đầu tư phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nên điều kiện về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có dấu hiệu trùng lặp. Từ đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất ưu tiên bỏ điểm c khoản 1 Điều 30. Trường hợp vẫn giữ quy định này, cần bổ sung các trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành việc nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm bao quát đầy đủ các hình thức tạo lập quỹ đất.

Luật sư Tuấn cũng đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 30 theo hướng bổ sung trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp bên cạnh các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo ông, quy định hiện nay chưa bao quát đầy đủ các hình thức xác lập quyền sử dụng đất trên thực tế, có thể làm hạn chế quyền chuyển nhượng dự án của doanh nghiệp.

Liên quan đến quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhận định Điều 28 của Dự thảo mới quy định trách nhiệm tiếp tục đầu tư xây dựng theo quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ theo pháp luật, nhưng chưa quy định cơ chế kế thừa các hồ sơ pháp lý của dự án như hồ sơ dự án, quy hoạch, giấy phép xây dựng và các văn bản chấp thuận khác.

Trong khi đó, khoản 3 Điều 29 đã cho phép chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án không phải lập lại các hồ sơ này nếu nội dung dự án không thay đổi. Theo ông, việc chưa có quy định tương tự đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo khoảng trống pháp lý và dẫn đến cách áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Thực tế có trường hợp doanh nghiệp bị yêu cầu lập lại hồ sơ dự án hoặc xin cấp lại giấy phép xây dựng dù nội dung dự án không thay đổi, làm kéo dài thủ tục và tăng chi phí tuân thủ.

Do đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị bổ sung quy định tại Điều 28 theo hướng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với phần đất nhận chuyển giao, đồng thời không phải lập lại hồ sơ dự án, quy hoạch và giấy phép xây dựng nếu nội dung dự án không thay đổi. Theo ông, quy định này sẽ tạo cơ sở pháp lý thống nhất để doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án và hạn chế phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết.