Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Gỡ chồng chéo pháp lý để cứu thị trường bất động sản

Xung đột pháp lý và “chi phí vô hình” của doanh nghiệp

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình phục hồi chậm, câu chuyện pháp lý tiếp tục nổi lên như một “điểm nghẽn” cốt lõi. Chia sẻ tại một số hội thảo góp ý cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng vấn đề không chỉ nằm ở việc thiếu quy định, mà là sự chồng chéo, thiếu đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Theo ông Tuấn, nếu không xử lý triệt để các xung đột pháp lý, thị trường sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ”, nơi doanh nghiệp không thể triển khai dự án, còn dòng tiền bị kẹt lại trong các tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Một trong những điểm được Luật sư Tuấn nhấn mạnh là sự thiếu rõ ràng trong việc phân định phạm vi điều chỉnh giữa Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản. Dự thảo hiện hành vẫn kế thừa nhiều quy định cũ, trong khi bối cảnh pháp lý đã thay đổi, dẫn tới tình trạng “lệch pha” khi áp dụng vào thực tế.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) tại Hội thảo (Ảnh: Phan Chính)

Ông phân tích, đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, việc chuyển nhượng về nguyên tắc phải tuân theo Luật Đầu tư. Tuy nhiên, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại chưa làm rõ ranh giới này, khiến cơ quan quản lý và doanh nghiệp lúng túng khi xác định quy trình áp dụng.

Đáng chú ý, sự khác biệt về thẩm quyền giữa hai luật cũng tạo ra những hệ quả đáng kể. Trong khi Luật Đầu tư giao quyền quyết định cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thì dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định thuộc UBND cấp tỉnh. Sự không thống nhất này không chỉ là vấn đề kỹ thuật lập pháp, mà còn làm phát sinh “chi phí vô hình” cho doanh nghiệp.

“Cùng một dự án, doanh nghiệp có thể phải trải qua hai quy trình thẩm định với tiêu chuẩn khác nhau. Điều này kéo dài thời gian, tăng chi phí và làm giảm tính dự đoán của môi trường đầu tư”, ông Tuấn nhận định.

Ở góc độ thị trường, những vướng mắc này còn tác động trực tiếp đến dòng tiền. Khi một dự án không thể chuyển nhượng, doanh nghiệp không thể thu hồi vốn để tái đầu tư, trong khi chi phí lãi vay vẫn tiếp tục phát sinh. Đây chính là điểm khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào trạng thái “tài sản lớn nhưng thanh khoản thấp”.

Luật sư Tuấn cho rằng, thay vì tiếp tục bổ sung các điều kiện chi tiết, cần thiết kế một cơ chế thống nhất, trong đó một dự án chỉ chịu sự điều chỉnh chính của một luật tại từng giai đoạn, đồng thời đảm bảo tính kế thừa trong suốt vòng đời dự án.

Điều kiện chuyển nhượng và bài toán thực tiễn từ ngân hàng

Một vấn đề khác được Luật sư Phạm Thanh Tuấn đặc biệt lưu ý là các điều kiện chuyển nhượng dự án, vốn đang được quy định theo hướng khá “cứng” trong dự thảo. Ông dẫn chứng từ thực tế tại nhiều địa phương, nơi doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua thỏa thuận nhận chuyển nhượng, nhưng lại không có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức truyền thống.

Trong những trường hợp này, dù quyền sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp, doanh nghiệp vẫn không đủ điều kiện để chuyển nhượng dự án theo quy định dự thảo. Điều này tạo ra một nghịch lý: tài sản hợp pháp nhưng không thể giao dịch.

“Luật đang liệt kê quá chi tiết các loại giấy tờ mà chưa bao quát hết các tình huống thực tế. Khi triển khai, cơ quan quản lý thường áp dụng theo hướng an toàn, dẫn đến việc từ chối hồ sơ của doanh nghiệp”, ông Tuấn phân tích.

Không dừng lại ở đó, vấn đề thế chấp dự án cũng được nhìn nhận dưới góc độ thực tiễn tín dụng. Theo ông, phần lớn các khoản vay bất động sản hiện nay đều được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, dự thảo luật mới chủ yếu đề cập đến “dự án” như một đối tượng thế chấp, mà chưa làm rõ các cấu phần pháp lý đi kèm.

Sự thiếu đồng bộ này có thể dẫn đến xung đột giữa luật kinh doanh bất động sản và các quy định của hệ thống ngân hàng. Khi câu chữ pháp lý không thống nhất, rủi ro pháp lý sẽ chuyển từ cơ quan quản lý sang doanh nghiệp và tổ chức tín dụng, làm gia tăng chi phí giao dịch.

Ở góc độ dòng tiền, đây là một vấn đề đáng lo ngại. Khi tài sản thế chấp không được công nhận đầy đủ về mặt pháp lý, khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp sẽ bị hạn chế. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến từng dự án, mà còn tác động lan rộng đến toàn bộ thị trường.

Liên quan đến điều khoản chuyển tiếp, Luật sư Tuấn cũng chỉ ra những điểm chưa nhất quán trong dự thảo. Một mặt, luật có xu hướng bảo vệ các hợp đồng đã ký trước đó, nhưng mặt khác lại mở ra khả năng điều chỉnh theo quy định mới nếu các bên có thỏa thuận. Sự thiếu rõ ràng này có thể trở thành nguồn gốc của tranh chấp trong tương lai.

Theo ông, nguyên tắc cần được đặt ra là đảm bảo tính ổn định của các giao dịch đã xác lập, đồng thời cho phép điều chỉnh trong trường hợp các bên đồng thuận. “Pháp luật không nên can thiệp quá sâu vào các quan hệ dân sự đã hình thành, đặc biệt trong lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn như bất động sản”, ông nhấn mạnh.

Nhìn tổng thể, những vấn đề mà Luật sư Phạm Thanh Tuấn nêu ra không phải là mới, nhưng lại phản ánh đúng “điểm đau” của thị trường hiện nay. Khi pháp lý chưa thông suốt, mọi nỗ lực kích cầu, giảm lãi suất hay thúc đẩy đầu tư đều khó phát huy hiệu quả.

Trong bối cảnh thị trường đang cần một cú hích để phục hồi, việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, thống nhất và sát thực tiễn được xem là điều kiện tiên quyết. Nếu làm được điều này, không chỉ các dự án đang “mắc kẹt” được giải phóng, mà dòng tiền cũng sẽ được khơi thông, tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản.