Dòng tiền chuyển hướng, đất nền đang trở lại vị thế tài sản tích sản

Dòng tiền không rời thị trường, nhưng đang chọn lọc hơn

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn khác so với thời điểm phục hồi mạnh mẽ trước đó. Khi người mua ngày càng thận trọng với giá bán, chi phí vốn và khả năng tăng giá trong ngắn hạn, dòng tiền không biến mất mà chuyển hướng về những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo lập giá trị trong dài hạn.

Sau thời gian căn hộ trở thành phân khúc nổi bật về thanh khoản, đất nền đang dần lấy lại sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư có khẩu vị tích sản. Tuy nhiên, khác với những chu kỳ trước, cuộc chơi hiện nay không còn dành cho những khu vực chỉ dựa vào tin đồn quy hoạch hay kỳ vọng tăng giá nhanh.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới được đưa ra, với khoảng 35.000 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Ông Đính cho biết, con số này cho thấy thanh khoản vẫn hiện hữu, nhưng tốc độ giao dịch đã có sự điều chỉnh so với năm 2025. Khi thị trường phục hồi, người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông như trước mà dành nhiều thời gian hơn để kiểm tra pháp lý, giá bán, tiến độ dự án và khả năng khai thác tài sản.

Sự thay đổi trong hành vi này đang tạo ra một cuộc sàng lọc rõ nét. Những sản phẩm thiếu cơ sở pháp lý, giá bị đẩy lên quá cao hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn ngày càng khó thu hút dòng tiền. Ngược lại, tài sản có hồ sơ pháp lý đầy đủ, quy hoạch minh bạch, hạ tầng hiện hữu hoặc đang được đầu tư bài bản có lợi thế rõ rệt hơn.

Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ cuộc chơi “mua kỳ vọng” sang “mua giá trị”.

Bối cảnh kinh tế cũng đang tạo nền tảng cho xu hướng này. Quý I/2026, GDP Việt Nam tăng 7,83%, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 10,9%. Lượng khách quốc tế đạt gần 6,8 triệu lượt, phản ánh sự cải thiện của hoạt động tiêu dùng và du lịch.

Những chỉ số này chưa thể ngay lập tức chuyển thành mức tăng giá bất động sản, nhưng lại tạo nền tảng cho sự phát triển của những khu vực có kinh tế thực, hạ tầng và dịch vụ đồng hành cùng thị trường nhà đất.

Trong bối cảnh đó, đất nền vẫn giữ một đặc tính khiến phân khúc này có sức hấp dẫn riêng: giá trị cốt lõi nằm ở quỹ đất hữu hạn. Khác với nhiều tài sản phải phụ thuộc vào chất lượng vận hành, khấu hao hoặc chi phí duy trì, đất có thể trở thành tài sản tích lũy trong thời gian dài nếu được đặt trong khu vực có quy hoạch và động lực phát triển phù hợp.

Dòng tiền đang thận trọng hơn và dịch chuyển về đất nền có pháp lý minh bạch, hạ tầng rõ ràng, giá trị sử dụng thực.

Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự phát huy khi nhà đầu tư chọn đúng sản phẩm. Đất nền nằm ở khu vực thiếu hạ tầng, thanh khoản thấp hoặc pháp lý chưa hoàn thiện có thể trở thành khoản vốn bị “chôn” trong nhiều năm.

Bởi vậy, tiêu chí lựa chọn đang thay đổi. Nhà đầu tư không chỉ hỏi “giá có thể tăng bao nhiêu?”, mà còn quan tâm “tài sản này có giá trị gì nếu thị trường không tăng giá trong ngắn hạn?”.

Đất nền ven biển và bài toán giá trị dài hạn

Sự thay đổi khẩu vị đầu tư đang khiến những khu vực có đồng thời nhiều động lực tăng trưởng được chú ý hơn. Trong đó, các địa phương phát triển du lịch, kinh tế biển và hạ tầng liên vùng đang có lợi thế nhất định trong việc thu hút dòng vốn dài hạn.

Bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, cho rằng người mua hiện nay chủ động hơn đáng kể trong việc kiểm tra thông tin trước khi quyết định. Pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở thành điều kiện tiên quyết, bên cạnh quy hoạch, tiến độ hạ tầng và năng lực triển khai của chủ đầu tư.

Điều này đặc biệt quan trọng với đất nền, bởi giá trị của một khu đất không chỉ phụ thuộc vào vị trí hiện tại mà còn gắn chặt với tốc độ phát triển của khu vực xung quanh.

Vân Đồn là một ví dụ đáng chú ý. Sân bay quốc tế, hệ thống cao tốc kết nối liên vùng, lợi thế cảnh quan vịnh Bái Tử Long cùng định hướng phát triển kinh tế biển đang tạo ra những động lực mới cho thị trường địa phương.

Với bất động sản ven biển, yếu tố khan hiếm cũng đóng vai trò quan trọng. Quỹ đất có vị trí thuận lợi, sở hữu lâu dài và được quy hoạch đồng bộ không phải là nguồn cung vô hạn. Khi hạ tầng và du lịch phát triển, những tài sản đáp ứng đồng thời các tiêu chí về pháp lý, vị trí và khả năng khai thác có thể có lợi thế hơn trong cuộc cạnh tranh về giá trị dài hạn.

Tại Vân Đồn, Phương Đông Wonder Island đang được giới thiệu theo hướng một dự án đô thị biển gắn với hệ sinh thái du lịch, dịch vụ và không gian nghỉ dưỡng. Việc dự án được quan tâm trong bối cảnh dòng tiền tìm kiếm các tài sản có tính tích sản cho thấy một thay đổi đáng chú ý trong cách nhà đầu tư đánh giá bất động sản: không chỉ nhìn vào mức tăng giá dự kiến mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng hình thành giá trị thực xung quanh tài sản.

Dù vậy, sức hấp dẫn của bất động sản ven biển không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều có khả năng tăng giá như nhau. Nhà đầu tư vẫn phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, quyền sở hữu, quy hoạch, khả năng kết nối giao thông, tiến độ phát triển hạ tầng và đặc biệt là nhu cầu thực tế của thị trường.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa một chu kỳ đầu tư dựa trên kỳ vọng và một chu kỳ tích sản dựa trên giá trị. Khi thị trường còn nóng, chỉ một thông tin về quy hoạch hay hạ tầng cũng có thể tạo ra những đợt tăng giá mạnh. Nhưng khi dòng tiền trở nên tỉnh táo hơn, những yếu tố có thể kiểm chứng mới là cơ sở để quyết định.

Vì vậy, sự trở lại của đất nền không nên được hiểu là một làn sóng đầu cơ mới. Đúng hơn, đây là sự tái định vị của một loại tài sản vốn luôn có chỗ đứng trong danh mục của nhà đầu tư dài hạn.

Sau giai đoạn căn hộ đóng vai trò dẫn dắt thị trường, dòng tiền đang tìm kiếm những tài sản có nền tảng giá trị rõ hơn. Đất nền tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, kinh tế phát triển, pháp lý minh bạch và dư địa tăng trưởng thực có thể tiếp tục hưởng lợi.

Nhưng trong giai đoạn mới, lợi thế không còn thuộc về người xuống tiền nhanh nhất. Lợi thế thuộc về nhà đầu tư hiểu rõ tài sản mình mua, biết giá trị đến từ đâu và có đủ khả năng chờ đợi để giá trị đó được thị trường kiểm chứng.