Ưu tiên phát triển chung cư định hình lại thị trường, giá đất nền phân hóa mạnh

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính cấu trúc khi định hướng chính sách mới đặt trọng tâm vào phát triển nhà chung cư, đồng thời hạn chế phân lô bán nền. Những thay đổi này không chỉ tác động đến nguồn cung mà còn định hình lại hành vi của nhà đầu tư và người mua ở thực.

Nghị quyết số 21-NQ/TW đưa ra định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, trong đó ưu tiên phát triển chung cư. Đây được xem là bước đi tiếp nối các quy định đã được cụ thể hóa trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, nhưng với mức độ rõ ràng và quyết liệt hơn. Điều này phản ánh một lựa chọn chiến lược: chuyển từ mô hình đô thị trải rộng sang phát triển theo chiều cao, tối ưu hóa quỹ đất và hạ tầng.

Ưu tiên phát triển chung cư định hình lại thị trường, giá đất nền phân hóa mạnh.

Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn, quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu nhà ở liên tục tăng. Việc phát triển các khu đô thị nén, gắn với hệ thống giao thông công cộng như mô hình TOD đang trở thành xu hướng tất yếu. Các chính sách gần đây tại TP.HCM liên quan đến quy hoạch dọc tuyến metro là minh chứng cho định hướng này, khi hạ tầng giao thông được sử dụng như trục xương sống để phát triển đô thị.

Trong bối cảnh đó, phân khúc chung cư được dự báo tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định nhưng có sự phân hóa rõ rệt. Các dự án căn hộ mới, thuộc phân khúc cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi, tiện ích đồng bộ và chất lượng quản lý tốt sẽ tiếp tục thu hút người mua. Không chỉ phục vụ nhu cầu ở thực, nhóm sản phẩm này còn hấp dẫn dòng vốn đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê.

Ngược lại, các dự án chung cư cũ hoặc chất lượng thấp hơn sẽ có xu hướng điều chỉnh giá theo hướng hợp lý hơn. Điều này mở ra cơ hội cho nhóm người mua có thu nhập trung bình tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn, đồng thời góp phần cân bằng lại mặt bằng giá trên thị trường.

Đối với đất nền, tác động từ chính sách thể hiện rõ nét hơn. Nhóm đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu vực nội đô hoặc liền kề các đô thị lớn vẫn giữ được giá trị cao. Thậm chí, trong bối cảnh nguồn cung hạn chế do siết chặt phân lô, giá của phân khúc này có thể tăng nhẹ. Tâm lý sở hữu tài sản lâu dài, không bị giới hạn bởi niên hạn công trình tiếp tục là yếu tố hỗ trợ cho đất nền chất lượng cao.

Tuy nhiên, bức tranh hoàn toàn khác đối với đất nền vùng ven, đặc biệt là các khu vực phát triển tự phát, thiếu hạ tầng và chưa hoàn thiện pháp lý. Khi các quy định hạn chế phân lô bán nền được triển khai mạnh mẽ, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn sẽ dần rút khỏi phân khúc này. Hệ quả là thanh khoản suy giảm, giá có thể đi ngang hoặc thậm chí giảm sâu, đưa thị trường trở về với giá trị thực.

Sự phân hóa này phản ánh quá trình “lọc” tự nhiên của thị trường dưới tác động của chính sách. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có giá trị sử dụng rõ ràng sẽ giữ được vị thế, trong khi các tài sản mang tính đầu cơ sẽ dần mất đi sức hấp dẫn. Đây cũng là bước chuyển quan trọng từ thị trường dựa trên kỳ vọng tăng giá sang thị trường dựa trên giá trị khai thác.

Một điểm đáng chú ý là định hướng mới không chỉ nhằm kiểm soát giá bất động sản mà còn hướng tới sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Tình trạng găm giữ đất, bỏ hoang hoặc phát triển dàn trải đã gây ra nhiều hệ lụy trong thời gian qua, từ lãng phí tài nguyên đến tạo ra các cơn sốt đất ảo. Khi chính sách siết chặt, các hành vi này sẽ bị hạn chế, góp phần ổn định thị trường.

Trong dài hạn, việc ưu tiên phát triển chung cư còn gắn với mục tiêu phát triển đô thị bền vững. Mô hình đô thị nén không chỉ tiết kiệm đất mà còn giúp tối ưu chi phí đầu tư hạ tầng, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng sống. Khi các tiện ích công cộng, dịch vụ và việc làm được tập trung, người dân có thể tiếp cận thuận tiện hơn, giảm nhu cầu di chuyển xa.

Dù vậy, triển vọng giá bất động sản vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như lãi suất, tín dụng, tăng trưởng kinh tế và biến động toàn cầu. Việc lãi suất cho vay mua nhà duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã phần nào ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người mua, từ đó tác động đến thanh khoản thị trường.

Tổng thể, chính sách ưu tiên phát triển chung cư và hạn chế phân lô bán nền đang tạo ra một giai đoạn tái định hình sâu sắc cho thị trường bất động sản. Dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển từ các tài sản tích trữ sang các sản phẩm có khả năng tạo ra giá trị sử dụng và dòng tiền thực. Đây được xem là nền tảng để thị trường phát triển theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong những năm tới.