Thị trường bất động sản năm 2026 bước vào giai đoạn thanh lọc và tái định vị giá trị

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026, với điểm nhấn là quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực. Sự kiện thu hút sự quan tâm lớn của giới chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh mới.

Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình rõ rệt khi quá trình phục hồi vẫn tiếp diễn nhưng tốc độ tăng trưởng giữa các phân khúc và khu vực đã có sự phân hóa mạnh. Ông nhấn mạnh những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra một quá trình thanh lọc sâu rộng trên toàn thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, Viện trưởng VARS IRE.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khi nguồn cung từng bước được cải thiện, thị trường không còn vận hành theo tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước, mà đang chuyển dần sang vận động dựa trên nhu cầu thực và khả năng khai thác giá trị của sản phẩm. Đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch hơn, đồng thời tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải nâng cao năng lực triển khai, chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng với nhu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

Dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy bức tranh doanh nghiệp bất động sản cũng phản ánh rõ quá trình tái cấu trúc này. Trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Nếu tính cả số doanh nghiệp quay trở lại hoạt động và trừ đi số doanh nghiệp tạm ngừng hoặc giải thể, toàn thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp. Điều này cho thấy dòng vốn và các doanh nghiệp có tiềm lực vẫn tiếp tục đổ vào thị trường, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển tiếp theo.

“Những con số trên cho thấy quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với sự suy giảm của thị trường, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất, pháp lý và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng quy mô, trong khi những doanh nghiệp gặp hạn chế về nguồn lực hoặc không còn phù hợp với yêu cầu mới của thị trường buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui. Đây là quy luật tất yếu của một thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.

Tại hội thảo, báo cáo thị trường do bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cùng các chuyên gia trình bày đã chỉ ra những chuyển động đáng chú ý của phân khúc nhà ở. Theo đó, nguồn cung trên thị trường đang có dấu hiệu phục hồi khi các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nhiều dự án được phê duyệt và triển khai trở lại. Tuy nhiên, thực tế lượng sản phẩm mở bán vẫn chưa tăng tương xứng với số dự án đủ điều kiện ra hàng do nhiều chủ đầu tư giữ tâm lý thận trọng, kéo dài thời gian thăm dò thị trường.

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước. (Ảnh: Minh họa)

Trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025. Dù vậy, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Một điểm đáng chú ý khác là sự lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Phần lớn sản phẩm mở bán thuộc phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân. Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm tới 74,7% tổng nguồn cung, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm 18%. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để cân bằng lại cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn sàng lọc cần thiết để bước vào chu kỳ phát triển mới bền vững hơn. Sự thay đổi trong hành vi người mua, áp lực từ môi trường pháp lý và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng sản phẩm đang buộc các chủ thể tham gia thị trường phải thích nghi. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có nền tảng vững chắc sẽ tiếp tục mở rộng, trong khi các doanh nghiệp yếu kém dần bị đào thải. Đây không chỉ là thách thức mà còn là cơ hội để thị trường bất động sản Việt Nam tái cấu trúc theo hướng minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong dài hạn.