Từ đầu cơ đến kiến tạo giá trị: Chu kỳ bất động sản mới đang lựa chọn điều gì?

Giá trị thực trở thành tiêu chí lựa chọn mới

Sự thay đổi này không chỉ phản ánh tâm lý thận trọng hơn của nhà đầu tư sau một giai đoạn thị trường nhiều biến động, mà còn cho thấy bất động sản đang quay trở lại đúng bản chất của một loại tài sản tích lũy dài hạn. Thay vì tìm kiếm cơ hội lướt sóng, người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng quy hoạch, khả năng kết nối hạ tầng, môi trường sống và tiềm năng phát triển của khu vực.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự dịch chuyển từ tư duy "đón sóng" sang lựa chọn những tài sản có giá trị bền vững, được bảo chứng bởi pháp lý, hạ tầng và quy hoạch đồng bộ.

Theo bà Đỗ Thị Hương, Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam, căn hộ hạng B và hạng C sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản trong nửa cuối năm 2026. Tuy nhiên, yếu tố tạo nên sức hút của dự án không còn nằm ở phân khúc hay mức giá, mà ở những giá trị nền tảng như pháp lý rõ ràng, quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy đầu tư. Một bất động sản không chỉ cần có tiềm năng tăng giá mà còn phải tạo ra giá trị sử dụng lâu dài, đáp ứng đồng thời nhu cầu an cư, khai thác thương mại hoặc tích lũy tài sản.

Đây cũng là lý do những dự án được phát triển theo hướng đô thị đồng bộ, có cộng đồng cư dân và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh ngày càng được người mua quan tâm.

Đô thị vệ tinh bước vào chu kỳ tăng trưởng

Ở góc nhìn dài hạn, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thị trường hiện nay không còn phụ thuộc vào một phân khúc duy nhất mà được thúc đẩy bởi nhiều động lực cùng lúc như đầu tư công, phát triển hạ tầng, dòng vốn FDI, công nghiệp và quá trình đô thị hóa.

Đáng chú ý, việc mở rộng không gian phát triển của TP. Hồ Chí Minh đang tạo ra những cực tăng trưởng mới thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực lõi đô thị.

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh được định hướng phát triển thành một siêu đô thị với quy mô khoảng 6.772 km² và dân số khoảng 14 triệu người, hướng tới mục tiêu trở thành trung tâm tài chính quốc tế trong giai đoạn 2035–2045.

Trong cấu trúc phát triển đó, khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh được xem là một trong những hành lang tăng trưởng quan trọng khi kết nối trung tâm đô thị với các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống hạ tầng liên vùng. Khi dân cư và doanh nghiệp dịch chuyển theo các hành lang kinh tế mới, nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ cũng gia tăng tương ứng.

Đây là xu hướng đã diễn ra tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi không gian phát triển không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm mà lan tỏa sang các đô thị vệ tinh có hạ tầng đồng bộ và quỹ đất phát triển.

Nếu ở những chu kỳ trước, giá trị bất động sản thường tăng theo kỳ vọng của thị trường thì hiện nay, hạ tầng đang trở thành yếu tố quyết định khả năng tăng trưởng của từng khu vực.

Các tuyến vành đai, cao tốc, mạng lưới metro và các công trình kết nối liên vùng không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tạo ra sự dịch chuyển về dòng vốn đầu tư, dân cư và hoạt động kinh tế.

Trong bối cảnh đó, khoảng cách từ dự án đến trung tâm không còn là yếu tố duy nhất. Thay vào đó, khả năng kết nối đến các khu công nghiệp, trung tâm việc làm, hệ thống dịch vụ và các đầu mối giao thông lớn mới là yếu tố tạo nên giá trị lâu dài.

Đây cũng là lý do những khu vực có tốc độ đầu tư hạ tầng nhanh thường ghi nhận mức độ quan tâm cao hơn từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Chu kỳ mới đòi hỏi tư duy phát triển mới

Một điểm đáng chú ý của thị trường hiện nay là sự thay đổi trong cách đánh giá giá trị của bất động sản.

Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến vị trí và khả năng tăng giá, thì hiện nay các yếu tố như quy hoạch tổng thể, chất lượng không gian sống, hệ thống tiện ích, khả năng hình thành cộng đồng cư dân và hiệu quả khai thác đang được đặt lên hàng đầu.

Điều đó cũng khiến mô hình phát triển khu đô thị đồng bộ ngày càng được đánh giá cao hơn so với các dự án chỉ tập trung vào việc cung cấp sản phẩm nhà ở đơn lẻ.

Một khu đô thị có thể tạo lập môi trường sống hoàn chỉnh, kết nối nhiều chức năng như an cư, thương mại, giáo dục, giải trí và không gian công cộng sẽ có khả năng duy trì giá trị tốt hơn trong dài hạn. Đây cũng là xu hướng phát triển đang được nhiều chủ đầu tư lựa chọn trong giai đoạn mới của thị trường.

Thực tế cho thấy, giá trị của một khu đô thị không chỉ được quyết định bởi quy mô hay mức đầu tư, mà còn nằm ở khả năng hình thành một cộng đồng cư dân ổn định và tạo ra sức sống cho toàn khu vực. (Ảnh minh họa: Hoàng Gia)

Khi cư dân đến sinh sống, hoạt động thương mại phát triển, hệ thống dịch vụ vận hành và không gian công cộng được khai thác hiệu quả, giá trị của bất động sản sẽ được củng cố một cách tự nhiên theo thời gian.

Đó cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng chu kỳ bất động sản mới sẽ không còn thuộc về những dự án chỉ tạo sức hút bằng kỳ vọng tăng giá, mà sẽ ưu tiên những khu đô thị có nền tảng quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt và khả năng kiến tạo giá trị sử dụng thực.

Trong bối cảnh đó, nhiều dự án đô thị mới tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, trong đó có Green Valley City, đang được nhìn nhận như những ví dụ cho xu hướng phát triển lấy quy hoạch đồng bộ, không gian sống và giá trị khai thác dài hạn làm trọng tâm, thay vì chỉ tập trung vào câu chuyện tăng giá ngắn hạn.