Bất động sản Việt Nam cải thiện minh bạch, dữ liệu vẫn là khoảng cách lớn

Thứ hạng minh bạch của bất động sản Việt Nam đang được cải thiện, nhưng câu chuyện đáng chú ý hơn nằm ở phía sau con số 50/88: chất lượng và độ phủ của dữ liệu vẫn chưa theo kịp những thị trường minh bạch cao.

Khi dữ liệu càng đầy đủ, nhà đầu tư càng có cơ sở để định giá tài sản, nhận diện rủi ro và quyết định phân bổ vốn. Vì vậy, quá trình số hóa đất đai, hoàn thiện hệ thống đăng ký và chuẩn hóa thông tin bất động sản đang trở thành một phần quan trọng của năng lực cạnh tranh thị trường.

Việt Nam vào Top 10 thị trường cải thiện mạnh

Theo Báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu 2026 (GRETI 2026) của JLL và LaSalle, Việt Nam đạt 3,15 điểm, đứng thứ 50 trong 88 thị trường được khảo sát và tiếp tục thuộc nhóm “Bán minh bạch” (Semi-Transparent).

Theo GRETI 2026, Việt Nam xếp thứ 50/88 thị trường với 3,15 điểm, thuộc nhóm “Bán minh bạch”.

Điểm đáng chú ý là Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức cải thiện minh bạch mạnh nhất toàn cầu trong kỳ đánh giá 2024–2026. JLL cho biết Việt Nam cùng Ấn Độ, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan chiếm một nửa Top 10 thị trường cải thiện mạnh nhất năm nay.

GRETI là bộ chỉ số được JLL và LaSalle công bố định kỳ 2 năm một lần, nhằm so sánh mức độ minh bạch của thị trường bất động sản trên toàn cầu. Phiên bản 2026 đánh giá 88 quốc gia và vùng lãnh thổ, 146 thị trường đô thị, dựa trên 260 yếu tố thuộc 6 nhóm chỉ số, gồm đo lường hiệu suất, nền tảng thị trường, quản trị doanh nghiệp niêm yết, pháp lý và quy định, quy trình giao dịch và phát triển bền vững.

Theo JLL, hai phần ba số thị trường được khảo sát đã cải thiện mức độ minh bạch trong hai năm qua. Đáng chú ý, số hóa hệ thống đăng ký đất đai, mở rộng dữ liệu về các phân khúc bất động sản mới và tăng cường các tiêu chuẩn về hiệu quả công trình là những động lực quan trọng của quá trình này.

Khoảng cách nằm ở dữ liệu

Nếu thứ hạng cho thấy Việt Nam đang tiến lên, dữ liệu lại chỉ ra phần việc còn rất lớn.

Theo thông tin trong báo cáo được công bố tại Việt Nam, dữ liệu công khai hiện chỉ chiếm khoảng 20% nguồn thông tin phục vụ định giá, trong khi tỷ lệ này tại các thị trường “Minh bạch cao” vào khoảng 70%.

Độ chính xác định giá tại Việt Nam được ước tính khoảng 60–75%, thấp hơn mức 85–95% của nhóm thị trường minh bạch cao.

Khoảng cách này có ý nghĩa trực tiếp với doanh nghiệp và nhà đầu tư. Khi thông tin về giá giao dịch, nguồn cung, nhu cầu, pháp lý, tín dụng hay hiệu quả tài sản chưa đủ rộng và đồng nhất, việc xác định giá trị tài sản cũng như lượng hóa rủi ro sẽ khó khăn hơn.

Ở chiều ngược lại, dữ liệu tốt có thể giúp thị trường hình thành khả năng nhận diện giá rõ hơn, hỗ trợ quá trình thẩm định và tạo thêm cơ sở cho các quyết định đầu tư.

Triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là một trong những nhiệm vụ trọng tâm trong tiến trình cải cách hành chính và chuyển đổi số quốc gia (Ảnh minh họa: https://hanoi.gov.vn).

JLL cho rằng minh bạch đang ngày càng trở thành yếu tố quan trọng đối với thanh khoản và phân bổ vốn toàn cầu. Trong hai năm qua, khối thị trường “Minh bạch cao” ghi nhận tăng trưởng giao dịch nhanh hơn phần còn lại và hiện chiếm hơn 80% đầu tư bất động sản trực tiếp toàn cầu.

Số hóa đất đai trở thành một nhiệm vụ quan trọng

Từ góc nhìn này, cải thiện minh bạch không đơn thuần là nâng thứ hạng trong một bảng chỉ số quốc tế. Đây còn là câu chuyện về hạ tầng dữ liệu của thị trường bất động sản.

Ông Võ Văn Hữu Phước - Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam - cho rằng việc số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế sẽ là những yếu tố quan trọng để thu hẹp khoảng cách.

JLL cũng xác định sáu hướng cần tiếp tục tập trung, gồm hoàn tất số hóa hồ sơ đất đai; xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; áp dụng tiêu chuẩn định giá quốc tế; công bố dữ liệu tín dụng bất động sản thương mại; thúc đẩy chứng nhận công trình xanh và tăng yêu cầu công bố thông tin đối với doanh nghiệp niêm yết.

Đây đều là những vấn đề có tác động trực tiếp tới khả năng tiếp cận và kiểm chứng thông tin của thị trường.

Minh bạch hơn, cơ hội tiếp cận vốn cũng rõ hơn

Sự cải thiện của Việt Nam diễn ra trong bối cảnh dòng vốn bất động sản tại châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi. Theo JLL, giao dịch trực tiếp tại Việt Nam và Ấn Độ đã đạt mức cao kỷ lục, trong đó hai thị trường thu hút tổng cộng khoảng 12 tỷ USD trong hai năm qua.

Điều này cho thấy minh bạch không chỉ là một khái niệm dành cho cơ quan quản lý hay các tổ chức nghiên cứu.

Với doanh nghiệp phát triển dự án, dữ liệu minh bạch hơn giúp nâng chất lượng hoạch định và định giá tài sản. Với ngân hàng và tổ chức cho vay, thông tin tốt hơn hỗ trợ đánh giá tài sản bảo đảm và rủi ro tín dụng. Với nhà đầu tư, đó là cơ sở để so sánh cơ hội giữa các thị trường và các phân khúc.

Việt Nam đã có bước tiến đáng kể khi lọt Top 10 thị trường cải thiện minh bạch mạnh nhất toàn cầu. Nhưng thứ hạng 50/88 đồng thời cho thấy hành trình phía trước vẫn còn dài.

Khi thị trường bất động sản ngày càng gắn với dòng vốn quốc tế, dữ liệu không còn chỉ là công cụ hỗ trợ giao dịch. Đó đang trở thành một phần của năng lực cạnh tranh và khả năng thu hút vốn của chính thị trường.