Hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi bảo đảm minh bạch thị trường

Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam vừa tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà khoa học và đại diện cơ quan quản lý. Sự kiện diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đòi hỏi những điều chỉnh chính sách mạnh mẽ nhằm tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý. Chủ trì Hội nghị có ông Cao Xuân Thạo - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam; ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng; GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam.

Ông Cao Xuân Thạo - Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam phát biểu tại hội nghị (Ảnh: Phan Chính).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sau gần hai năm thực thi đã bộc lộ một số hạn chế trước yêu cầu mới về phát triển kinh tế - xã hội. Đặc biệt, việc sắp xếp lại địa giới hành chính, triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp và các định hướng lớn về đổi mới chính sách nhà ở của Đảng đã đặt ra nhu cầu cấp thiết phải sửa đổi luật. Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương, 61 điều, tập trung vào bốn nhóm nội dung chính: tháo gỡ khó khăn, bảo đảm đồng bộ pháp luật; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền; đơn giản hóa điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính; xây dựng hệ thống dữ liệu và thông tin thị trường bất động sản hiện đại.

Tại Hội nghị, các ý kiến phản biện tập trung phân tích mức độ tương thích của dự thảo luật với các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở. Nhiều chuyên gia cho rằng việc bảo đảm tính thống nhất giữa các luật là điều kiện tiên quyết để tránh chồng chéo, giảm rủi ro pháp lý và tạo môi trường kinh doanh ổn định.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội. (Ảnh: Phan Chính)

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội phát biểu tại Hội nghị đã chỉ ra một điểm chưa thống nhất trong dự thảo luật liên quan đến khái niệm sàn giao dịch bất động sản. Theo bà, khoản 10 Điều 3 quy định “Sàn giao dịch bất động sản là là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này, là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Tuy nhiên, cách định nghĩa này chưa phù hợp với Luật Doanh nghiệp năm 2020, bởi việc thành lập doanh nghiệp phải tuân theo luật chung, còn luật chuyên ngành chỉ quy định điều kiện hoạt động. Bà nhấn mạnh cần sửa đổi theo hướng: “Sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện hoạt động theo Luật này”, nhằm tránh cách hiểu sai lệch về căn cứ pháp lý thành lập tổ chức.

Đóng góp thêm góc nhìn, GS.TS Trần Ngọc Đường - Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam cho rằng quy định tại khoản 1 Điều 1 của dự thảo luật vẫn còn mang tính khái quát cao. Theo ông, việc chỉ nêu chung về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể là chưa đủ để phản ánh hết phạm vi rộng lớn của lĩnh vực này. Ông đề xuất cần bổ sung các nội dung cơ bản để điều luật rõ ràng, cụ thể hơn, đồng thời nhấn mạnh yêu cầu rà soát toàn diện nhằm bảo đảm sự thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành.

Ông Đường cũng kiến nghị không nên luật hóa các quy định mang tính chuyên môn sâu hoặc thủ tục hành chính dễ thay đổi, thay vào đó cần tập trung vào nguyên tắc và chính sách nền tảng. Đáng chú ý, ông đề cập đến việc bổ sung các quy định về chuyển đổi số, dữ liệu số, giao dịch điện tử và liên thông dữ liệu nhằm đáp ứng xu thế phát triển thị trường bất động sản hiện đại.

TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội. (Ảnh: Phan Chính)

Một trong những nội dung được quan tâm là trách nhiệm pháp lý trong chuyển nhượng dự án bất động sản. TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu Phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội cho rằng dự thảo luật chưa làm rõ nguyên tắc kế thừa trách nhiệm giữa các bên. Thực tế cho thấy khi dự án được chuyển nhượng, dễ xảy ra tình trạng “đá bóng” trách nhiệm giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới, khiến người mua nhà chịu thiệt thòi.

TS. Nguyễn Minh Phong đề xuất bổ sung nguyên tắc: “Bên nhận chuyển nhượng đương nhiên kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với khách hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thỏa thuận giữa các bên chuyển nhượng không làm giảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng”. Đây được xem là giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao trách nhiệm của doanh nghiệp.

Nhìn từ tổng thể, các ý kiến tại Hội nghị đều thống nhất rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này không chỉ nhằm khắc phục những bất cập trước mắt mà còn hướng tới xây dựng một khung pháp lý ổn định, minh bạch và phù hợp với xu hướng phát triển dài hạn của thị trường. Trong bối cảnh chuyển đổi số và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật cần gắn liền với yêu cầu công khai thông tin, nâng cao năng lực quản lý và bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

Phát biểu tại Hội nghị, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo khẳng định việc tổ chức phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là cần thiết, nhằm bảo đảm các quy định khi ban hành sẽ khắc phục được những vướng mắc trong thực tiễn, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Ông nhấn mạnh mục tiêu hướng tới là xây dựng một thị trường bất động sản khách quan, công bằng, minh bạch, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế theo định hướng của Đảng và Nhà nước.

Kết thúc Hội nghị, Phó Chủ tịch Cao Xuân Thạo cho biết Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam sẽ giao Ban Dân chủ, Giám sát và Phản biện xã hội tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp, tiếp thu một cách trách nhiệm và hoàn thiện văn bản phản biện để gửi tới các cơ quan có thẩm quyền. Đây được xem là bước quan trọng trong quy trình xây dựng luật, bảo đảm tiếng nói của các tầng lớp xã hội được phản ánh đầy đủ trước khi dự thảo được trình Quốc hội xem xét.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực cho thị trường trong thời gian tới. Khi các quy định được hoàn thiện theo hướng minh bạch, đồng bộ và phù hợp thực tiễn, không chỉ doanh nghiệp được hưởng lợi từ môi trường kinh doanh thuận lợi hơn mà người dân cũng sẽ được bảo vệ tốt hơn về quyền lợi, qua đó góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.