PGS. TS Nguyễn Thị Nga: Gỡ xung đột pháp luật, hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản

Trong tiến trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, pháp luật về bất động sản luôn giữ vai trò then chốt, tác động trực tiếp đến dòng vốn đầu tư, niềm tin thị trường và quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy, sự thiếu đồng bộ giữa các đạo luật liên quan đang tạo ra những “điểm nghẽn” đáng kể, làm gia tăng chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý.

Tại một hội thảo khoa học về hoàn thiện pháp luật bất động sản, PGS. TS Nguyễn Thị Nga – Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội – đã đưa ra những phân tích sâu sắc, mang tính hệ thống về mối quan hệ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các luật nền tảng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp. Theo bà, vấn đề không chỉ nằm ở từng quy định riêng lẻ, mà còn ở cách thiết kế tổng thể của hệ thống pháp luật.

Những bất cập từ cách định nghĩa và cấu trúc pháp lý

Mở đầu phần trình bày, PGS. TS Nguyễn Thị Nga đi thẳng vào “nút thắt” ngay từ khâu giải thích thuật ngữ – nền tảng định hình cách hiểu và cách áp dụng luật. Theo bà, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang tồn tại sự pha trộn giữa hai phương pháp định nghĩa: định nghĩa theo bản chất và định nghĩa theo liệt kê.

PGS. TS Nguyễn Thị Nga – Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Trong khi phương pháp bản chất giúp làm rõ nội hàm pháp lý, thì phương pháp liệt kê lại dễ dẫn đến bỏ sót hoặc thiếu tính bao quát. Việc sử dụng đồng thời cả hai cách tiếp cận mà không có sự nhất quán khiến các khái niệm trở nên thiếu mạch lạc. Đặc biệt, đối với “kinh doanh dịch vụ bất động sản”, luật chỉ dừng lại ở việc liệt kê các loại hình dịch vụ mà chưa làm rõ bản chất pháp lý của hoạt động này.

PGS. TS Nguyễn Thị Nga cảnh báo, sự thiếu rõ ràng ngay từ các khái niệm cơ bản sẽ kéo theo hệ lụy trong toàn bộ quá trình thực thi. Khi các chủ thể tham gia thị trường không có cùng một cách hiểu, nguy cơ tranh chấp và áp dụng sai quy định là điều khó tránh khỏi.

Một điểm đáng chú ý khác là quy định về “Sàn giao dịch bất động sản”. Theo dự thảo, sàn giao dịch được xem như một tổ chức độc lập, thành lập và hoạt động theo Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, đối chiếu với Luật Doanh nghiệp, cách tiếp cận này bộc lộ nhiều bất cập.

PGS. TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, về bản chất, sàn giao dịch không phải là một pháp nhân độc lập mà chỉ là một hình thức tổ chức hoạt động hoặc điều kiện kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu tiếp tục quy định theo hướng tách biệt, sẽ dẫn đến sự chồng chéo về tư cách pháp lý, gây khó khăn cho việc đăng ký kinh doanh và quản lý.

Bà đề xuất cần điều chỉnh theo hướng: sàn giao dịch bất động sản là tổ chức được thành lập theo Luật Doanh nghiệp và chỉ cần đáp ứng các điều kiện hoạt động theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cách tiếp cận này không chỉ đảm bảo tính thống nhất mà còn giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết.

Liên quan đến quy định về các hành vi bị nghiêm cấm, PGS. TS Nguyễn Thị Nga cũng chỉ ra một hạn chế đáng lưu ý. Dự thảo hiện chỉ tập trung vào các hành vi vi phạm điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, trong khi hoạt động bất động sản lại chịu sự điều chỉnh của nhiều luật khác nhau.

Theo bà, một dự án có thể vi phạm Luật Đầu tư hoặc Luật Đất đai nhưng vẫn không bị coi là vi phạm theo Luật Kinh doanh bất động sản nếu chỉ xét theo câu chữ hiện hành. Điều này tạo ra khoảng trống pháp lý, khiến một số dự án không đủ điều kiện vẫn có thể “lọt lưới” quản lý.

Xung đột dữ liệu và bài toán năng lực tài chính của chủ đầu tư

Không dừng lại ở vấn đề khái niệm, PGS. TS Nguyễn Thị Nga tiếp tục chỉ ra những xung đột trực tiếp giữa các luật, đặc biệt là trong quản lý dữ liệu và thẩm định năng lực tài chính – hai yếu tố cốt lõi quyết định tính minh bạch và an toàn của thị trường.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, trách nhiệm cập nhật thông tin dự án được giao cho chủ đầu tư thông qua hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 lại xác định Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai là nguồn dữ liệu chính thống, thống nhất trên toàn quốc.

Sự tồn tại song song của hai hệ thống mà thiếu cơ chế kết nối sẽ dẫn đến nguy cơ “lệch pha” thông tin. PGS. TS Nguyễn Thị Nga đặt ra tình huống: một dự án đã được cập nhật tình trạng thế chấp trên hệ thống đất đai nhưng chưa được phản ánh trên hệ thống thị trường bất động sản. Khi đó, người mua có thể đối mặt với rủi ro pháp lý mà không hề hay biết.

Theo bà, để khắc phục tình trạng này, cần xác định rõ thứ tự ưu tiên về giá trị pháp lý của dữ liệu. Cụ thể, các thông tin đã được công bố trên Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai phải được coi là nguồn chính thức, có giá trị pháp lý cao nhất. Đồng thời, cần thiết lập cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu giữa các hệ thống để đảm bảo tính đồng bộ.

Một vấn đề khác cũng được bà phân tích sâu là quy định về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư. Dự thảo hiện vẫn duy trì các tỷ lệ cứng như 15% hoặc 20% tổng mức đầu tư tùy theo quy mô dự án. Tuy nhiên, cách tiếp cận này không còn phù hợp với xu hướng quản lý hiện đại.

Theo Luật Đầu tư, việc đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư không chỉ dựa vào tỷ lệ vốn chủ sở hữu mà còn bao gồm nhiều yếu tố khác như báo cáo tài chính, khả năng huy động vốn và phương án triển khai dự án. Việc tồn tại song song hai cách đánh giá khác nhau sẽ khiến doanh nghiệp phải thực hiện hai quy trình thẩm định, làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai.

PGS. TS Nguyễn Thị Nga kiến nghị cần chuyển từ cách tiếp cận định lượng cứng sang đánh giá tổng thể năng lực tài chính. Điều này không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn giúp lựa chọn được những nhà đầu tư thực sự có năng lực.

Ở góc độ giao dịch, bà cũng đề cập đến điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Theo dự thảo, một trong những điều kiện là bất động sản “không có tranh chấp”. Tuy nhiên, khái niệm “tranh chấp” lại chưa được định nghĩa rõ ràng.

Trong thực tế, không phải mọi khiếu nại đều cấu thành tranh chấp pháp lý. Nếu không có tiêu chí cụ thể, các giao dịch hợp pháp có thể bị đình trệ chỉ vì những phản ánh chưa được cơ quan có thẩm quyền thụ lý. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp mà còn làm giảm tính thanh khoản của thị trường.

PGS. TS Nguyễn Thị Nga cho rằng, cần xác định rõ tranh chấp phải là những vụ việc đã được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, thụ lý hoặc có quyết định chính thức. Chỉ khi đó, quy định mới đảm bảo tính khả thi và không gây cản trở hoạt động giao dịch bình thường.

Từ những phân tích trên, PGS. TS Nguyễn Thị Nga nhấn mạnh, chìa khóa để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện nay chính là đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Theo bà, cơ quan soạn thảo cần áp dụng triệt để cơ chế “quy chiếu”, tức là dẫn chiếu trực tiếp đến các luật chuyên ngành đối với những nội dung đã được điều chỉnh.

Cách làm này không chỉ giúp tránh trùng lặp mà còn giảm thiểu xung đột pháp lý, tạo nên một “khung giáp” đồng bộ cho toàn bộ hệ thống. Khi các đạo luật được thiết kế theo hướng liên thông và hỗ trợ lẫn nhau, rủi ro pháp lý sẽ được giảm thiểu, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đứng trước nhiều thách thức, từ thanh khoản đến niềm tin, việc hoàn thiện khung pháp lý không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà còn là đòn bẩy quan trọng để khơi thông nguồn lực. Những kiến nghị của PGS. TS Nguyễn Thị Nga vì thế không chỉ mang giá trị học thuật, mà còn gợi mở hướng đi thiết thực cho quá trình sửa đổi luật trong thời gian tới.