Chuyên gia Đỗ Thu Hằng: Metro thúc đẩy tái cấu trúc đô thị Hà Nội đa cực

Phóng viên: Thưa bà, bà đánh giá thế nào về vai trò của 5 tuyến metro vừa khởi công trong việc tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội?

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng: Việc phát triển đồng thời 5 tuyến metro là một bước đi có tính chiến lược, không chỉ giải quyết bài toán giao thông mà còn góp phần định hình lại cấu trúc đô thị của Hà Nội trong dài hạn. Trong nhiều năm qua, Hà Nội phát triển theo mô hình tập trung, với mật độ dân cư và hoạt động kinh tế dồn nén tại khu vực lõi như Hoàn Kiếm, Ba Đình hay Đống Đa. Điều này dẫn đến áp lực lớn lên hạ tầng, môi trường và chất lượng sống.

Khi các tuyến metro được triển khai đồng bộ, thành phố có cơ hội chuyển sang mô hình đa cực – một xu hướng phổ biến tại các đô thị lớn trên thế giới. Các khu vực như Đông Anh, Gia Lâm hay Hòa Lạc sẽ không còn là “vùng ven” đơn thuần, mà có thể trở thành những cực tăng trưởng mới, nơi tập trung dân cư, việc làm và dịch vụ.

Bên cạnh đó, metro còn tạo nền tảng để phát triển mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Đây là mô hình tối ưu hóa sử dụng đất quanh các nhà ga, nơi tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ trong cùng một không gian. Khi đó, người dân có thể sinh sống, làm việc và tiếp cận tiện ích mà không cần phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Quan trọng hơn, metro góp phần tái phân bổ lại các hoạt động kinh tế, giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời mở rộng không gian phát triển đô thị theo các hành lang giao thông chiến lược. Đây chính là “chìa khóa” để Hà Nội phát triển theo hướng hiện đại và bền vững hơn.

Phóng viên: Khi các tuyến metro đi vào vận hành, xu hướng lựa chọn nơi ở của người dân sẽ thay đổi ra sao?

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng:Chúng tôi cho rằng sự thay đổi sẽ diễn ra khá rõ nét. Trước đây, người mua nhà thường đặt yếu tố khoảng cách địa lý lên hàng đầu – càng gần trung tâm càng tốt. Tuy nhiên, khi hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là metro, được cải thiện, tiêu chí lựa chọn sẽ dịch chuyển sang khả năng kết nối.

Điều này có nghĩa là một dự án nằm cách trung tâm 10–15 km nhưng có kết nối metro thuận tiện vẫn có thể trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn so với một dự án gần trung tâm nhưng thiếu hạ tầng giao thông. Người dân sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc di chuyển nhanh chóng, ổn định và ít phụ thuộc vào ùn tắc.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, chuyên gia nghiên cứu và tư vấn cấp cao của Savills tại Hà Nội.

Ngoài ra, xu hướng tìm kiếm không gian sống chất lượng cũng ngày càng rõ rệt. Các khu đô thị vùng ven thường có lợi thế về diện tích, mật độ xây dựng thấp hơn, nhiều cây xanh và tiện ích đồng bộ. Khi kết hợp với khả năng kết nối bằng metro, những khu vực này có thể đáp ứng tốt nhu cầu sống của nhiều nhóm cư dân.

Trong dài hạn, các dự án nằm gần nhà ga metro hoặc được quy hoạch theo mô hình TOD sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Đây không chỉ là câu chuyện về bất động sản mà còn phản ánh sự thay đổi trong lối sống đô thị – nơi người dân ưu tiên sự tiện lợi, bền vững và chất lượng sống tổng thể.

Phóng viên: Theo bà, nhóm đối tượng nào sẽ dịch chuyển mạnh mẽ nhất ra các khu đô thị dọc tuyến metro?

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng: Có thể nhận thấy một số nhóm đối tượng sẽ có xu hướng dịch chuyển sớm và rõ rệt. Trước hết là các gia đình trẻ và người mua ở thực. Đây là nhóm có nhu cầu cao về không gian sống hiện đại, tiện ích đầy đủ và môi trường sống tốt cho con cái. Họ sẵn sàng di chuyển xa hơn nếu đổi lại là chất lượng sống tốt hơn và giá cả hợp lý.

Thứ hai là tầng lớp trung lưu – nhóm đang tăng nhanh tại Việt Nam. Khi giá bất động sản tại khu vực trung tâm ngày càng cao, họ có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn ở vùng ven, nơi có mức giá phù hợp hơn nhưng vẫn đảm bảo khả năng kết nối nhờ metro.

Một nhóm khác là cư dân nội đô thuộc diện giãn dân hoặc tái định cư. Khi thành phố thực hiện các dự án cải tạo, chỉnh trang đô thị, một bộ phận dân cư sẽ được khuyến khích di chuyển ra các khu vực mới với hạ tầng tốt hơn.

Ngoài ra, những người làm việc tại trung tâm nhưng sinh sống ở vùng ven cũng sẽ gia tăng. Khi metro giúp rút ngắn thời gian di chuyển, họ có thể cân nhắc lựa chọn nơi ở xa hơn để có không gian sống rộng rãi và chi phí hợp lý hơn.

Cuối cùng là nhóm lao động có mô hình làm việc linh hoạt, bao gồm làm việc từ xa hoặc kết hợp. Với họ, việc không cần di chuyển hàng ngày giúp mở rộng đáng kể lựa chọn nơi ở.

Phóng viên: Để mô hình TOD phát triển hiệu quả, theo bà cần những điều kiện tiên quyết nào?

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng: Trước hết, điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn, ổn định và đáng tin cậy. Metro chính là “xương sống” của mô hình TOD, nhưng cần được kết nối hiệu quả với các phương tiện khác như xe buýt, xe đạp hay đường đi bộ.

Thứ hai là quy hoạch đồng bộ. Các khu vực quanh nhà ga cần được phát triển theo hướng mật độ cao và đa chức năng, tránh tình trạng phát triển manh mún hoặc chỉ tập trung vào một loại hình bất động sản.

Thứ ba là khả năng tiếp cận. Người dân cần có những phương thức di chuyển thuận tiện để tiếp cận nhà ga, từ vỉa hè, đường dành cho xe đạp đến các điểm trung chuyển. Đây là yếu tố thường bị xem nhẹ nhưng lại đóng vai trò rất quan trọng trong việc quyết định mức độ sử dụng giao thông công cộng.

Cuối cùng là cơ chế quản lý và phối hợp. TOD không thể thành công nếu thiếu sự đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, nhà phát triển và các bên liên quan. Cần có chính sách rõ ràng, minh bạch và nhất quán để đảm bảo quá trình triển khai hiệu quả.

Phóng viên: Bà đánh giá thế nào về tác động của metro đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Chuyên gia Đỗ Thị Thu Hằng: Tác động sẽ diễn ra trên nhiều khía cạnh, cả về nguồn cung lẫn giá cả. Trước hết, nguồn cung bất động sản sẽ trở nên đa dạng hơn, đặc biệt tại các khu vực dọc tuyến metro. Các đại đô thị quy mô lớn sẽ được phát triển, cung cấp nhiều loại hình sản phẩm từ căn hộ trung cấp, bình dân đến nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Điều đáng chú ý là phân khúc nhà ở vừa túi tiền có thể được cải thiện đáng kể. Khi quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, việc mở rộng ra các khu vực vùng ven sẽ giúp tăng nguồn cung và giảm áp lực về giá.

Về giá bất động sản, trong ngắn hạn, các khu vực gần nhà ga metro có thể ghi nhận mức tăng do kỳ vọng về hạ tầng. Tuy nhiên, trong dài hạn, khi nguồn cung được cải thiện và thị trường phát triển cân bằng hơn, mặt bằng giá có thể trở nên hợp lý hơn, đặc biệt đối với người mua ở thực.

Tổng thể, metro không chỉ là yếu tố hỗ trợ mà còn có thể trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản. Quan trọng hơn, nó góp phần định hình lại cách thức phát triển đô thị, hướng tới sự bền vững và cân bằng hơn trong tương lai.