TS. Nguyễn Văn Khôi: Định giá bất động sản cần cơ chế đột phá để tháo điểm nghẽn

Trong nhiều năm làm công tác quản lý và theo dõi thị trường, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng Tư vấn cải cách TTHC của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho rằng, định giá bất động sản hiện nay không còn là câu chuyện thuần túy kỹ thuật, mà đã trở thành một điểm nghẽn mang tính hệ thống. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến hàng loạt lĩnh vực từ đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa doanh nghiệp, đấu giá tài sản cho tới bồi thường, giải phóng mặt bằng và phát triển các phân khúc bất động sản.

Theo ông Khôi, giá trị của một bất động sản không chỉ được quyết định bởi giá đất. Đằng sau đó là tổng hòa của rất nhiều yếu tố: chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng, chi phí vốn, lãi vay, chi phí tài chính phát sinh do chậm tiến độ, chi phí marketing, chi phí cơ hội và cả mức lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp. Nếu không nhìn nhận đầy đủ các cấu phần này, việc định giá sẽ khó phản ánh đúng giá trị thực của thị trường.

"Những năm gần đây, khung pháp lý đã có nhiều thay đổi tích cực. Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ cơ chế khung giá đất, chuyển sang bảng giá đất hằng năm theo hướng tiệm cận thị trường. Nghị định 71/2024/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15 tiếp tục bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực thi. Luật Giá 2023 cũng hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá", TS. Nguyễn Văn Khôi chia sẻ.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Khôi cho biết, thực tiễn triển khai cho thấy doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với nhiều rủi ro.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Thành viên Hội đồng tư vấn Cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội.

Độ trễ giá và khoảng trống dữ liệu thị trường

TS. Nguyễn Văn Khôi khẳng định, một trong những vấn đề lớn nhất là độ trễ của giá. Thị trường bất động sản biến động nhanh, trong khi quy trình thu thập dữ liệu và phê duyệt giá đất thường kéo dài qua nhiều cấp. Khi giá được ban hành, bối cảnh thị trường đã thay đổi, dẫn đến chênh lệch lớn giữa giá tính toán và giá thực tế, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.

"Bên cạnh đó, dữ liệu đầu vào vẫn là “điểm yếu” cố hữu. Tình trạng kê khai giá giao dịch chưa sát thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng, thiếu liên thông giữa các cơ quan như thuế, công chứng, ngân hàng… khiến việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đáng tin cậy trở nên khó khăn. Khi nền tảng dữ liệu không đủ mạnh, mọi phương pháp định giá đều dễ gây tranh cãi" TS. Nguyễn Văn Khôi nói.

Ông cho hay, một rủi ro khác là tâm lý e ngại trách nhiệm. Người làm công tác định giá hiện nay đứng giữa nhiều áp lực: nếu định giá thấp thì lo thất thoát tài sản nhà nước, nếu định giá cao thì dự án không khả thi. Điều này khiến nhiều quyết định bị trì hoãn hoặc lựa chọn phương án “an toàn”, nhưng lại làm chậm dòng vốn và tiến độ phát triển.

Ngoài ra, vị chuyên gia này phana tích, việc chưa phân biệt rõ các mục đích định giá cũng là vấn đề đáng lưu ý. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá hay giá thế chấp ngân hàng đều có mục tiêu khác nhau, nhưng thực tế vẫn có xu hướng áp dụng một mặt bằng giá chung, gây méo mó thị trường.

Đặc biệt, ông cho biết, các loại hình bất động sản mới như condotel, logistics, trung tâm dữ liệu, bất động sản công nghiệp xanh hay nhà ở cho thuê dài hạn đang thiếu khung định giá phù hợp, khiến doanh nghiệp gặp khó trong triển khai.

Cần cơ chế sandbox và hệ sinh thái dữ liệu minh bạch

Từ thực tiễn đó, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng cần một cách tiếp cận mang tính đột phá hơn. Trước hết, nên xây dựng cơ chế “sandbox” cho hoạt động định giá bất động sản trong giai đoạn 2026 – 2028 tại một số địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Trong khuôn khổ này, cần thí điểm các công cụ mới như bản đồ giá đất số, cơ sở dữ liệu giao dịch thực, định giá tự động có kiểm chứng, cũng như cơ chế phản biện giá trước khi ban hành. Đây sẽ là bước đi quan trọng để chuẩn hóa quy trình định giá và tăng tính minh bạch cho thị trường.

Cùng với đó, cần thiết lập cơ chế định giá độc lập nhiều tầng. Đối với các dự án lớn, nên có ít nhất 2 – 3 tổ chức định giá độc lập tham gia, sau đó hội đồng thẩm định sẽ phân tích và lựa chọn phương án phù hợp. Cơ quan nhà nước giữ vai trò quyết định nhưng không làm thay chức năng chuyên môn.

Một giải pháp cốt lõi khác là xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động sản, liên thông giữa các hệ thống: đất đai, thuế, ngân hàng, công chứng, sàn giao dịch… Dữ liệu phải phản ánh đúng giá giao dịch, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời và các yếu tố kỹ thuật của dự án. Khi có dữ liệu thật, thị trường mới có thể vận hành theo giá trị thật.

Song song đó, cần ban hành bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng nhóm bất động sản, từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến khu công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng hay bất động sản nông nghiệp công nghệ cao. Mỗi loại hình cần có phương pháp tính toán phù hợp với dòng tiền và rủi ro riêng.

Cuối cùng, Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, điều quan trọng không kém là cơ chế bảo vệ người làm đúng. Nếu tổ chức tư vấn, thẩm định viên hay cán bộ thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi, thì cần được bảo vệ. Không thể để nỗi sợ trách nhiệm trở thành rào cản khiến quá trình định giá bị tê liệt.

TS. Nguyễn Văn Khôi tin rằng, nếu những giải pháp trên được triển khai đồng bộ, hoạt động định giá bất động sản sẽ dần thoát khỏi tình trạng “nút thắt”, qua đó khơi thông dòng vốn, thúc đẩy đầu tư và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững hơn trong thời gian tới.