TS. Nguyễn Văn Khôi: Thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực

Năm 2025 khép lại với những tín hiệu tích cực rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam, song theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự phục hồi này chỉ thực sự bền vững khi chính sách điều hành và hoạt động thị trường được đặt trên nền tảng khoa học, minh bạch và hướng tới nhu cầu ở thực của người dân.

Phát biểu tại Diễn đàn thị trường bất động sản do Hội Môi giớ Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng ngày 9/1/2026, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh, những chuyển biến tích cực của năm 2025 không đến một cách ngẫu nhiên, mà là kết quả của quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm. Trên cơ sở tổng hợp kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã liên tục đề xuất với các bộ, ngành và Chính phủ, qua đó nhiều nút thắt lớn đã được xử lý thông qua các nghị quyết của Quốc hội và nghị định của Chính phủ. Điều này tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng hơn, giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai dự án và khôi phục dòng tiền.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Một điểm nhấn quan trọng khác được TS. Nguyễn Văn Khôi đề cập là vai trò của bốn nghị quyết trụ cột của Bộ Chính trị, gồm Nghị quyết 57, 59, 66 và đặc biệt là Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Với đặc thù hơn 98% doanh nghiệp bất động sản là doanh nghiệp tư nhân, các nghị quyết này được xem như “đòn bẩy thể chế” nhằm giải phóng nguồn lực xã hội, khơi thông vốn, lao động và công nghệ. Theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi tính cả lĩnh vực xây dựng, bất động sản đang đóng góp khoảng 11% GDP, cho thấy vai trò không thể thay thế của ngành trong nền kinh tế.

Ở góc độ điều hành, sự phối hợp ngày càng chặt chẽ giữa Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường với chính quyền địa phương được xem là yếu tố quan trọng giúp tháo gỡ ách tắc trong tổ chức thực hiện. Những điều chỉnh kịp thời về quy hoạch, đất đai, thủ tục đầu tư đã góp phần giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp, đồng thời cải thiện niềm tin của thị trường.

Trên nền tảng chính sách đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng buộc phải tự thay đổi. TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng giai đoạn khó khăn vừa qua đã trở thành “phép thử” năng lực quản trị, buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu mạnh mẽ, điều chỉnh chiến lược đầu tư và sử dụng dòng tiền hiệu quả hơn. Thay vì chạy theo các phân khúc mang tính đầu cơ, nhiều doanh nghiệp đã quay trở lại với nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm có khả năng hấp thụ tốt.

Những kết quả bước đầu đã được thể hiện qua các con số. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lĩnh vực nhà ở xã hội đã triển khai trên 600 dự án, với tổng số căn hộ đạt xấp xỉ 700.000 căn theo kế hoạch giai đoạn 2021–2030. Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là điểm sáng, với tỷ lệ lấp đầy tại miền Bắc đạt khoảng 82–83%, còn khu vực miền Nam vượt 90–92%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu phục hồi, ghi nhận sự quay trở lại của dòng vốn đầu tư và giao dịch.

Toàn cảnh Diễn đàn (ẢnhL: Phan Chính)

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Khôi đặc biệt lưu ý đến vấn đề giá bất động sản – yếu tố then chốt ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả điều hành chính sách. Theo ông, việc đánh giá giá thị trường chỉ dựa trên số liệu bình quân có thể dẫn tới sai lệch lớn. Trong cùng một dự án, giá bán có thể khác nhau đáng kể tùy vị trí, loại hình sản phẩm, chiều cao tầng hay mức độ hoàn thiện. Sự khác biệt này càng rõ nét khi so sánh giữa các dự án ở những khu vực khác nhau.

Nếu chỉ công bố các con số tăng giá chung như “quý này tăng 30–40% so với cùng kỳ” mà không phân tích cụ thể theo phân khúc, loại hình và vị trí, việc hoạch định và thực thi chính sách sẽ gặp nhiều rủi ro. TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng điều tra và thống kê thị trường cần đi vào chiều sâu, bám sát từng dự án cụ thể để phản ánh đúng bản chất biến động giá.

Song song với đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh yêu cầu phối hợp chặt chẽ với địa phương nhằm kiểm soát tình trạng thổi giá, tạo giá ảo và nhu cầu ảo. Theo ông, việc để đầu cơ chi phối thị trường không chỉ làm méo mó giá cả mà còn khiến người có nhu cầu thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Do đó, định hướng xuyên suốt của Chính phủ và Bộ Xây dựng là tập trung phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định thị trường dài hạn.

“Thị trường bất động sản vẫn cần tiếp tục song hành giữa hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lượng quản trị doanh nghiệp và kiểm soát minh bạch thông tin thị trường. Chỉ khi những yếu tố này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản Việt Nam mới có thể phát triển lành mạnh, bền vững và đóng góp hiệu quả hơn cho tăng trưởng kinh tế quốc gia”, ông Khôi chia sẻ.