TS. Cấn Văn Lực: Đã đến lúc tái định hình thị trường bất động sản theo hướng bền vững

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, cho rằng đã đến lúc cần nhìn nhận lại một cách thực chất hơn vai trò và chất lượng đóng góp của lĩnh vực này, thay vì chỉ chú trọng vào quy mô tăng trưởng.

Số liệu cho thấy, trong năm 2024, xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP của Việt Nam. Sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ xuống còn 9,11%. So sánh với các nền kinh tế lớn, mức đóng góp này vẫn ở ngưỡng trung bình thấp, khi Trung Quốc đạt khoảng 21% GDP, Mỹ hơn 14% và Liên minh châu Âu trên 12%. Khoảng cách đó phản ánh dư địa phát triển còn lớn, song đồng thời đặt ra yêu cầu cấp bách phải nâng cao chất lượng tăng trưởng, tránh lệ thuộc vào mở rộng quy mô đơn thuần.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường xây dựng và bất động sản chịu tác động tổng hòa của sáu nhóm yếu tố then chốt, bao gồm: bối cảnh kinh tế vĩ mô; hệ thống pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính – nguồn vốn; quan hệ cung – cầu và niềm tin thị trường; cùng mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, hai vấn đề nổi bật nhất hiện nay là tài chính và mặt bằng giá bất động sản, bởi đây là những yếu tố có tính lan tỏa mạnh, ảnh hưởng trực tiếp tới ổn định kinh tế vĩ mô và đời sống người dân.

Đánh giá về triển vọng trung hạn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, giai đoạn 2025–2026 mang tính then chốt trong việc tái định hình thị trường. Các điều kiện vĩ mô đang tạo ra dư địa tương đối thuận lợi: kinh tế Việt Nam tiếp tục duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng nhích lên nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều chu kỳ trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, cùng với việc đẩy mạnh đầu tư công và phát triển hạ tầng đang tạo nền móng quan trọng để thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới bền vững hơn.

Cùng với nền tảng vĩ mô, hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm. Các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở xã hội, phương pháp tính tiền sử dụng đất, phân cấp mạnh hơn cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến thực chất cho thị trường. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng và đầu tư sẽ góp phần cải thiện môi trường kinh doanh trong trung và dài hạn.

Ở góc độ tăng trưởng, lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng trên 9% trong 9 tháng đầu năm 2025, cao hơn mức tăng GDP chung. Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh bất động sản vào tăng trưởng vẫn chưa tương xứng với tiềm năng, trong khi biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp đang chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào gia tăng và rủi ro tài chính kéo dài.

Một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là mặt bằng giá nhà đất tăng cao và vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo các chỉ số quốc tế, số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình Việt Nam để mua nhà đã lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tăng bình quân trên 20%.

TS. Cấn Văn Lực chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất duy trì ở mức cao, gồm: vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng mạnh; cơ cấu cung – cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp; tình trạng đầu cơ, thổi giá; cùng với việc thiếu các chính sách thuế bất động sản đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Từ thực tiễn đó, ông Lực nhấn mạnh sự cần thiết phải triển khai các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát mặt bằng giá bất động sản theo hướng ổn định, đồng thời thúc đẩy đa dạng hóa nguồn vốn, chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo khung pháp lý mới.

TS. Cấn Văn Lực, khẳng định nếu để thị trường bất động sản phát sinh bất ổn, cái giá phải trả sẽ là rất lớn và kéo dài. Chính vì vậy, giai đoạn hiện nay được xem là “cửa sổ cơ hội” để xây dựng một thị trường an toàn, minh bạch và bền vững hơn – nơi cơ hội sẽ nhiều hơn thách thức, nếu các chủ thể cùng hành động đúng hướng và kịp thời.