Bất động sản khu công nghiệp trước cơ hội đón dòng vốn FDI thế hệ mới

Theo các chuyên gia, để tận dụng cơ hội này, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam không thể chỉ dựa vào quỹ đất và giá thuê mà cần chuyển mạnh sang phát triển hệ sinh thái đầu tư đồng bộ, trong đó hạ tầng, năng lượng và nguồn nhân lực chất lượng cao giữ vai trò đặc biệt quan trọng.

Sức hút từ dòng vốn FDI công nghệ cao

Trong những năm gần đây, Việt Nam tiếp tục được đánh giá là một trong những điểm đến đáng chú ý của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Cùng với quá trình mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI hiện hữu, sự phát triển nhanh chóng của trí tuệ nhân tạo và nhu cầu đầu tư vào các ngành công nghệ cao đang mở ra những cơ hội mới cho thị trường bất động sản công nghiệp. Đây cũng là bối cảnh đặt ra yêu cầu thay đổi đối với mô hình phát triển khu công nghiệp. Nếu trước đây, lợi thế cạnh tranh chủ yếu nằm ở quỹ đất, giá thuê và hạ tầng kỹ thuật cơ bản thì hiện nay, các tập đoàn quốc tế ngày càng quan tâm đến toàn bộ hệ sinh thái đầu tư trước khi đưa ra quyết định. Khả năng cung cấp điện ổn định, tiếp cận năng lượng xanh, chất lượng hệ thống logistics, hạ tầng số, nguồn nhân lực kỹ thuật và các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp đang trở thành những tiêu chí quan trọng.

Bất động sản khu công nghiệp trước cơ hội đón dòng vốn FDI thế hệ mới

Theo các chuyên gia, định hướng phát triển khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao theo hướng hiện đại, sinh thái, thông minh, gắn với logistics, hạ tầng số, năng lượng và đổi mới sáng tạo được kỳ vọng tạo thêm động lực thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, đánh giá định hướng này phù hợp với xu hướng dịch chuyển đầu tư hiện nay: “Có lẽ cái tinh thần của nghị quyết này là hết sức phù hợp. Nó phù hợp trong bối cảnh chúng ta nhìn thấy là các đơn vị sản xuất lớn của nước ngoài, các đơn vị FDI ở nước ngoài đã và đang quan tâm tới Việt Nam như là một điểm đến để phát triển sản xuất và nghiên cứu các sản phẩm công nghệ cao. Thực tế thì với thu hút FDI ở Việt Nam, Việt Nam vẫn tiếp tục được đánh giá và được nhiều doanh nghiệp FDI ưu ái và đầu tư, và lượng nguồn vốn được cam kết đầu tư vào Việt Nam vẫn duy trì rất đều qua các năm.Gần đây thì Việt Nam bắt đầu được đánh giá là đang có dấu hiệu được hưởng lợi nhờ làn sóng đầu tư về AI và các cơ sở hạ tầng, thiết bị xoay quanh AI. Có sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài, FDI ở trong lĩnh vực hàm lượng công nghệ cao là có rồi. Vì thế nên cái tinh thần nghị quyết như vậy là rất phù hợp.”

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc đang tiếp tục ghi nhận những tín hiệu tích cực. Theo CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2026, nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà kho và nhà xưởng xây sẵn duy trì diễn biến khả quan, phản ánh nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong nước cũng như doanh nghiệp FDI. Đối với phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, nhiều dự án quy mô lớn tiếp tục được đưa ra thị trường, tập trung tại một số địa bàn công nghiệp trọng điểm phía Bắc. Tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm đạt khoảng 0,43 triệu m², trong đó hơn ba phần tư là nhà xưởng xây sẵn. Nguồn cung gia tăng khiến tỷ lệ lấp đầy trung bình của phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 miền Bắc trong quý II/2026 đạt 82,7%.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận diễn biến tích cực hơn khi nhu cầu thuê tiếp tục duy trì ổn định từ các doanh nghiệp logistics và sản xuất. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong quý II đạt 85,3%. Đáng chú ý, phân khúc đất công nghiệp cũng cho thấy những dấu hiệu phục hồi rõ nét. Tổng diện tích hấp thụ tại các tỉnh, thành phố cấp 1 khu vực phía Bắc đạt hơn 217 ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Động lực của thị trường đến từ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp, đặc biệt trong những ngành có giá trị gia tăng cao. Sự phát triển nhanh chóng của trí tuệ nhân tạo trên phạm vi toàn cầu cũng đang thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào hạ tầng, thiết bị công nghệ và các trung tâm dữ liệu. Điều này được kỳ vọng tạo thêm dư địa phát triển cho bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Cạnh tranh không còn chỉ bằng quỹ đất

Theo các chuyên gia, sự thay đổi của dòng vốn FDI đang đặt ra yêu cầu chuyển đổi đối với mô hình phát triển khu công nghiệp. Các nhà đầu tư quốc tế hiện không chỉ quan tâm đến diện tích đất sẵn sàng cho thuê hay mức giá thuê mà còn đánh giá khả năng kết nối chuỗi cung ứng, nguồn năng lượng, hạ tầng số, logistics, nguồn nhân lực và môi trường sống dành cho chuyên gia. Điều này đồng nghĩa lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp và địa phương trong tương lai sẽ ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hệ sinh thái đầu tư.

Địa phương nào có hạ tầng giao thông thuận lợi, logistics hiệu quả, nguồn nhân lực chất lượng cao và hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp tốt hơn sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Cùng với đó, dữ liệu công nghiệp cũng đang trở thành một yếu tố quan trọng. Nhà đầu tư không chỉ muốn biết khu công nghiệp còn bao nhiêu diện tích đất mà còn quan tâm đến số lượng nhà cung ứng đạt tiêu chuẩn, khả năng cung cấp điện và năng lượng xanh, chất lượng lao động kỹ thuật cũng như khả năng kết nối với các trung tâm sản xuất và logistics.

Xu hướng này đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang hệ sinh thái công nghiệp tích hợp. Trong mô hình mới, khu công nghiệp không chỉ là nơi đặt nhà máy mà có thể đồng thời trở thành trung tâm sản xuất, logistics, dữ liệu và đổi mới sáng tạo.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi này cũng đặt ra nhiều thách thức. Trong đó, nguồn nhân lực chất lượng cao và khả năng đáp ứng nhu cầu năng lượng được xem là hai trong số những vấn đề quan trọng nhất. Đặc biệt, các lĩnh vực như trí tuệ nhân tạo và trung tâm dữ liệu đòi hỏi nguồn điện rất lớn và hệ thống cung cấp năng lượng ổn định. Bà Nguyễn Hoài An cho rằng, đây không phải là quá trình có thể hoàn thành trong thời gian ngắn và quá trình này đòi hỏi Việt Nam cần phải có nhiều thay đổi để đáp ứng được yêu cầu. Hai yếu tố, với bản thân tôi đánh giá là quan trọng nhất, thứ nhất là yếu tố về nguồn nhân lực có chất lượng cao, đào tạo về công nghệ; và thứ hai liên quan đến hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng điện.

“Tại vì chúng ta biết AI và các cơ sở, trung tâm dữ liệu là tiêu tốn điện khủng khiếp. Nếu chúng ta mong muốn thu hút thêm những yếu tố liên quan đến đầu tư hàm lượng công nghệ cao như AI chẳng hạn thì chắc chắn là chúng ta phải có thêm rất nhiều đầu tư liên quan đến hạ tầng, và đặc biệt là hạ tầng điện, để có thể đẩy nhanh được tốc độ thu hút. Bản thân các doanh nghiệp là họ có quan tâm rồi, nhưng chúng ta có đáp ứng được yêu cầu để họ vào hay không thì đấy là một câu chuyện khác.”- Bà Nguyễn Hoài An phân tích.

Các chuyên gia cho biết, cơ hội từ làn sóng đầu tư công nghệ cao là rõ ràng, nhưng khả năng chuyển hóa cơ hội thành các dự án đầu tư cụ thể còn phụ thuộc vào năng lực đáp ứng của nền kinh tế. Đối với những dự án sản xuất công nghệ cao, AI hay trung tâm dữ liệu, yêu cầu về điện, hạ tầng số và nguồn nhân lực cao hơn đáng kể so với mô hình sản xuất truyền thống. Vì vậy, nếu muốn thu hút dòng vốn FDI thế hệ mới, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh cho hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng năng lượng.

Song song với đó là yêu cầu đào tạo nguồn nhân lực công nghệ, kỹ sư và lao động có trình độ chuyên môn cao nhằm đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn quốc tế.

Cơ hội lớn đi cùng yêu cầu chuyển đổi

Theo giới chuyên gia, triển vọng của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới tiếp tục được đánh giá tích cực nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ. Hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đang được đầu tư, môi trường đầu tư và kinh doanh tiếp tục cải thiện, trong khi nhu cầu đa dạng hóa chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp quốc tế tạo thêm cơ hội thu hút dòng vốn mới. Tuy nhiên, cạnh tranh thu hút FDI giữa các quốc gia trong khu vực cũng ngày càng gay gắt. Do đó, tốc độ cải cách thủ tục, chất lượng quy hoạch, khả năng cung cấp năng lượng và sự sẵn sàng của nguồn nhân lực sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định khả năng cạnh tranh của Việt Nam.

Trong giai đoạn phát triển mới, giá trị của một khu công nghiệp không còn chỉ được đo bằng diện tích đất cho thuê. Khả năng hình thành hệ sinh thái doanh nghiệp, kết nối chuỗi cung ứng, phát triển nguồn nhân lực, bảo đảm năng lượng và thúc đẩy đổi mới sáng tạo sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng. Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp Việt Nam có cơ hội tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị toàn cầu.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước một cơ hội phát triển đáng kể khi dòng vốn quốc tế ngày càng quan tâm đến các lĩnh vực công nghệ cao. Nhưng cơ hội sẽ chỉ trở thành lợi thế cạnh tranh nếu thị trường có sự chuẩn bị đầy đủ. Từ phát triển hạ tầng điện, logistics, hạ tầng số đến đào tạo nguồn nhân lực và cải thiện môi trường đầu tư, mỗi yếu tố đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của nhà đầu tư. Dòng vốn FDI thế hệ mới đã bắt đầu tìm kiếm những điểm đến phù hợp. Vấn đề đặt ra với bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay không chỉ là nhà đầu tư có quan tâm hay không, mà quan trọng hơn là Việt Nam đã sẵn sàng đến đâu để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn này.