TP. Hồ Chí Minh: Phường Long Nguyên bước vào giai đoạn hạ tầng mở đường, dòng vốn dịch chuyển

Diễn biến này đang tạo ra sự quan tâm đối với Long Nguyên - khu vực nằm trên trục phát triển phía Bắc TP. Hồ Chí Minh, nơi hội tụ đồng thời lợi thế về giao thông, công nghiệp và quá trình đô thị hóa.

Hạ tầng luôn đi trước một chu kỳ bất động sản

Thị trường bất động sản thường không tăng trưởng ngẫu nhiên. Quan sát các chu kỳ phát triển trong nhiều năm qua cho thấy, hạ tầng luôn là yếu tố mở đầu cho quá trình dịch chuyển dòng vốn.

Minh chứng rõ nhất là khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh. Sau nhiều năm được xem là "điểm nghẽn" giao thông của thành phố, khu vực này đang bước vào giai đoạn thay đổi mạnh khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đồng loạt được triển khai.

Tiến độ giải phóng mặt bằng để mở rộng Quốc lộ 13 đang được đẩy nhanh. Ảnh: Việt Dũng

Trong đó, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình có tổng vốn đầu tư hơn 20.000 tỷ đồng, quy mô từ 8 - 10 làn xe, được kỳ vọng trở thành trục kết nối chiến lược giữa trung tâm TP. Hồ Chí Minh với khu vực phía Bắc. Cùng với đó là các dự án Vành đai 2, Vành đai 3, nghiên cứu mở rộng khu vực Hàng Xanh - Bình Triệu theo mô hình giao thông nhiều tầng, xây dựng cầu Bình Triệu 3 và định hướng kéo dài tuyến Metro số 3.

Ngay khi các dự án này bước vào giai đoạn triển khai, thị trường bất động sản khu vực đã xuất hiện những chuyển biến rõ rệt. Hàng loạt dự án như La Pura, The Emerald 68, The Emerald Garden View hay Monrei Saigon đồng loạt được đưa ra thị trường hoặc tái khởi động sau thời gian dài chuẩn bị. Theo ghi nhận từ thị trường, nhiều dự án đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực ngay trong giai đoạn đầu mở bán, phản ánh sự cải thiện của tâm lý nhà đầu tư khi hạ tầng bắt đầu được hiện thực hóa.

Điều này cho thấy một quy luật quen thuộc của thị trường: hạ tầng không tạo ra giá trị ngay lập tức, nhưng là điều kiện để dòng vốn quay trở lại và kích hoạt một chu kỳ phát triển mới.

Giá trị bất động sản được hình thành từ cả hệ sinh thái

Theo các chuyên gia, giá trị của một khu vực không chỉ được quyết định bởi một tuyến đường hay một dự án đơn lẻ, mà là kết quả của cả một hệ sinh thái phát triển.

Theo các chuyên gia, sự gia tăng giá trị của một khu vực thường không diễn ra trong thời gian ngắn mà là kết quả của một quá trình phát triển có tính liên kết. Hạ tầng được đầu tư sẽ tạo điều kiện thu hút các khu công nghiệp và hoạt động sản xuất, từ đó hình thành việc làm, kéo theo sự gia tăng dân cư. Khi quy mô dân số mở rộng, các tiện ích thương mại, giáo dục, y tế và dịch vụ cũng dần hoàn thiện, tạo ra nhu cầu nhà ở thực và thúc đẩy thanh khoản của thị trường bất động sản. Đây là quy luật đã được chứng minh tại nhiều khu vực phát triển và đang tiếp tục lặp lại ở những địa bàn có động lực tăng trưởng mới.

Khi các yếu tố này hình thành đồng bộ, thị trường mới bước vào giai đoạn tăng trưởng thực chất.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, từng nhận định rằng các đô thị hiện đại không còn đo khoảng cách bằng ki-lô-mét mà bằng thời gian di chuyển. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khoảng cách giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh sẽ ngày càng được rút ngắn, tạo điều kiện hình thành mô hình phát triển đa trung tâm.

Quan điểm này cũng phù hợp với xu hướng phát triển của TP. Hồ Chí Minh khi không gian đô thị đang tiếp tục mở rộng về phía Bắc thông qua các tuyến giao thông liên vùng.

Long Nguyên tích lũy những động lực tăng trưởng

Nếu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đang bước vào giai đoạn bứt tốc nhờ hạ tầng, thì Long Nguyên được đánh giá là đang ở giai đoạn tích lũy các điều kiện để hình thành chu kỳ phát triển mới.

Khu vực nằm trên hành lang Quốc lộ 13 và trục Mỹ Phước - Bàu Bàng, đồng thời được hưởng lợi từ các dự án giao thông liên kết vùng như Vành đai 3, Vành đai 4 và tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành đang được triển khai. Khi mạng lưới giao thông hoàn thiện, khả năng kết nối giữa Long Nguyên với trung tâm TP. Hồ Chí Minh, các khu công nghiệp và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ tiếp tục được cải thiện.

Với hạ tầng, Bàu Bàng hiện là một trong những trung tâm công nghiệp phát triển nhanh của khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh với hệ thống khu công nghiệp quy mô lớn đang hoạt động và tiếp tục mở rộng. Sự phát triển của công nghiệp kéo theo lực lượng lao động, chuyên gia và nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ, tạo nền tảng cho quá trình đô thị hóa theo nhu cầu thực.

Không chỉ dừng lại ở quy hoạch, thị trường Long Nguyên cũng bắt đầu ghi nhận sự hình thành của các nguồn cung nhà ở mới.

Theo Quyết định số 2164/QĐ-UBND ngày 30/6/2025, UBND tỉnh Bình Dương (nay là TP. Hồ Chí Minh) đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu nhà ở Phú Hòa 2 với quy mô gần 5 ha, gồm 283 căn nhà ở liền kề cùng quỹ đất dành cho giáo dục, thương mại dịch vụ, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Đây được xem là một trong những dự án góp phần mở rộng không gian đô thị tại khu vực.

Với các dự án mới được phê duyệt, thị trường cũng đã xuất hiện những khu dân cư quy mô lớn hoàn thiện hạ tầng và từng bước đón cư dân. Trong đó, Sài Gòn Land 2 là một trong những dự án có quy mô khoảng 18,8 ha với 936 nền đất, được quy hoạch theo mô hình khu dân cư đồng bộ, tích hợp hệ thống giao thông nội khu, công viên, thương mại – dịch vụ và các tiện ích phục vụ nhu cầu an cư lâu dài. Sự hiện diện của những dự án như Sài Gòn Land 2 không chỉ góp phần đa dạng hóa nguồn cung mà còn phản ánh quá trình chuyển dịch từ quy hoạch sang phát triển đô thị thực tế tại Long Nguyên.

Thực tế thị trường cho thấy, dòng tiền đầu tư thường không chờ đến khi một khu vực phát triển hoàn chỉnh mới xuất hiện.

Khi mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm đã ở mức cao, nhà đầu tư có xu hướng tìm đến những địa bàn vẫn còn dư địa tăng trưởng nhưng đã hình thành các yếu tố nền tảng như hạ tầng kết nối, công nghiệp, quy hoạch và nhu cầu ở thực.

Đây cũng là lý do nhiều khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn của thị trường trong giai đoạn hiện nay.Sự dịch chuyển của dòng vốn không chỉ phản ánh qua các giao dịch mà còn thể hiện ở việc các dự án nhà ở từng bước được đưa ra thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, những khu vực sở hữu nền tảng hạ tầng, công nghiệp và nhu cầu ở thực được hình thành đồng thời sẽ tiếp tục là tâm điểm quan sát của dòng vốn. Với Long Nguyên, câu chuyện không chỉ nằm ở một dự án hay một tuyến đường, mà ở quá trình tích lũy các điều kiện để hình thành một chu kỳ phát triển mới của toàn khu vực.