PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Siết luật bất động sản, tránh kẽ hở và lợi ích nhóm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, việc hoàn thiện hành lang pháp lý trở thành yêu cầu cấp thiết. Tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội – đã đưa ra nhiều quan điểm thẳng thắn, nhấn mạnh yêu cầu cấp bách phải xây dựng một bộ luật chặt chẽ, khoa học và bám sát thực tiễn.

Theo ông Tuyến, một đạo luật điều chỉnh lĩnh vực có tác động lan tỏa lớn như bất động sản không thể dừng lại ở việc bao quát nội dung, mà quan trọng hơn là phải đảm bảo tính logic, chuẩn xác trong từng khái niệm và công bằng trong việc phân bổ trách nhiệm giữa các chủ thể tham gia thị trường. Nếu thiếu những yếu tố này, luật không chỉ khó đi vào cuộc sống mà còn có nguy cơ tạo ra các kẽ hở cho trục lợi.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội (Ảnh: Phan Chính)

Hoàn thiện thuật ngữ pháp lý để đảm bảo tính khoa học và thực tiễn

Một trong những nội dung được PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặc biệt nhấn mạnh là kỹ thuật soạn thảo văn bản luật, nhất là việc sử dụng thuật ngữ. Theo ông, những bất cập trong cách diễn đạt, dù nhỏ, cũng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau, gây khó khăn trong quá trình áp dụng.

Dẫn chứng cụ thể, ông Tuyến chỉ ra định nghĩa về “bất động sản hình thành trong tương lai” trong dự thảo còn thiếu tính logic khi cấu trúc câu chưa hợp lý. Việc liệt kê các loại hình trước rồi mới đưa ra khái niệm chung khiến nội dung trở nên rối rắm, thiếu khoa học. Theo ông, cần đảo lại trật tự, đặt định nghĩa tổng quát lên trước, sau đó mới liệt kê các trường hợp cụ thể để đảm bảo sự rõ ràng và dễ hiểu.

Không dừng lại ở đó, ông cũng bày tỏ quan điểm về quy định bảo lãnh đối với bất động sản hình thành trong tương lai. Từ thực tiễn triển khai Luật năm 2014, việc bảo lãnh không bắt buộc, nhưng trong dự thảo mới lại đưa vào diện bắt buộc. Theo ông, cần đánh giá đầy đủ tác động của quy định này trước khi luật hóa, bởi nếu không cân nhắc kỹ, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm chi phí, trong khi hiệu quả quản lý chưa chắc được cải thiện tương xứng.

Một điểm đáng chú ý khác là việc sử dụng cụm từ “phân lô bán nền”. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, đây là thuật ngữ mang tính phổ biến trong đời sống, nhưng lại thiếu chuẩn mực pháp lý. Việc đưa “văn nói” vào văn bản quy phạm pháp luật mà không có định nghĩa rõ ràng sẽ dẫn đến cách hiểu tùy tiện, gây khó khăn trong thực thi. Ông đề xuất либо phải giải thích cụ thể, либо thay thế bằng thuật ngữ mang tính pháp lý chuẩn xác hơn.

Cùng với đó, khái niệm “sàn giao dịch bất động sản” cũng được ông đặt vấn đề. Việc coi sàn giao dịch là một “tổ chức” có thể dẫn đến hiểu nhầm về bản chất pháp lý. Theo ông, cần làm rõ đây là một mô hình hoạt động hay một chủ thể độc lập, từ đó mới có thể quy định quyền và nghĩa vụ phù hợp.

Bịt kẽ hở pháp lý, ngăn ngừa lợi ích nhóm trong quản lý bất động sản

Bên cạnh vấn đề kỹ thuật, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong luật, nhất là trong việc quy định các hành vi bị nghiêm cấm. Theo ông, dự thảo hiện nay mới tập trung vào các chủ thể như doanh nghiệp, khách hàng, mà chưa đề cập đầy đủ đến trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước.

Ông thẳng thắn cho rằng, nếu luật chỉ kiểm soát người tham gia thị trường mà bỏ qua lực lượng quản lý thì sẽ tạo ra khoảng trống nguy hiểm. Trong thực tế, nguy cơ “lợi ích nhóm”, “cài cắm chính sách” hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Vì vậy, cần bổ sung các quy định cụ thể về hành vi bị cấm đối với chính cán bộ, cơ quan quản lý nếu vi phạm.

Theo phân tích của ông Tuyến, một thị trường minh bạch không chỉ dựa vào sự tuân thủ của doanh nghiệp, mà còn phụ thuộc rất lớn vào tính liêm chính của bộ máy quản lý. Khi luật không quy định rõ ràng trách nhiệm và chế tài đối với cơ quan nhà nước, niềm tin của thị trường sẽ bị ảnh hưởng.

Liên quan đến hoạt động thuê mua bất động sản, ông cũng chỉ ra những khoảng trống cần được lấp đầy. Trong nhiều trường hợp, khách hàng mới thanh toán một phần giá trị hợp đồng, phần còn lại chưa hoàn tất, nhưng nghĩa vụ giữa các bên lại chưa được quy định rõ ràng. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp, đặc biệt khi thị trường biến động.

Ngoài ra, đối với các lĩnh vực môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản, ông yêu cầu phải xác định rõ “ai là chủ thể”, “ai là đối tượng”. Những cụm từ chung chung như “theo yêu cầu của các bên” nếu không được làm rõ sẽ gây khó khăn trong việc xác định trách nhiệm khi xảy ra vi phạm.

Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp trên thị trường bất động sản hiện nay xuất phát từ việc luật chưa đủ chi tiết hoặc cách hiểu khác nhau giữa các bên. Do đó, việc hoàn thiện luật theo hướng rõ ràng, minh bạch không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý mà còn góp phần ổn định thị trường.

Nhìn tổng thể, những góp ý của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến không chỉ mang tính học thuật mà còn bám sát thực tiễn vận hành của thị trường. Ông không chỉ “soi” vào câu chữ, mà còn đặt ra những vấn đề cốt lõi liên quan đến tư duy xây dựng pháp luật và hiệu quả quản lý.

Trong bối cảnh bất động sản vẫn là một trong những trụ cột của nền kinh tế, việc hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng chặt chẽ, khoa học và minh bạch sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dựng niềm tin cho nhà đầu tư và người dân.

Nếu những đề xuất này được tiếp thu, đạo luật mới không chỉ khắc phục được những bất cập hiện tại mà còn tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn. Ngược lại, nếu các kẽ hở tiếp tục tồn tại, nguy cơ phát sinh tranh chấp, méo mó thị trường và lợi ích nhóm sẽ vẫn là bài toán khó giải.