TS. Nguyễn Văn Đính: Chung cư có thời hạn không làm mất quyền sở hữu nhà ở

Chia sẻ về vấn đề “chung cư có thời hạn”, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đây là câu chuyện cần được nhìn nhận một cách đầy đủ, thận trọng, bởi liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, tâm lý sở hữu và sự ổn định của thị trường nhà ở.

Theo ông, việc đưa ra khái niệm “thời hạn chung cư” nếu không được giải thích rõ ràng rất dễ gây hiểu nhầm rằng quyền sở hữu căn hộ của người dân sẽ tự động chấm dứt sau một khoảng thời gian nhất định. Đây là cách hiểu chưa chính xác và có thể tác động tiêu cực đến niềm tin của thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Thực tế, cần phân biệt rõ giữa vòng đời kỹ thuật của công trình và quyền sở hữu tài sản. Một tòa nhà chung cư, cũng như bất kỳ công trình xây dựng nào, đều có niên hạn sử dụng được xác định dựa trên thiết kế, chất lượng thi công, điều kiện vận hành và công tác bảo trì. Tuy nhiên, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất của người dân là quyền tài sản được pháp luật bảo vệ, không thể bị chấm dứt chỉ vì một mốc thời gian mang tính kỹ thuật.

TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, niên hạn công trình nên được xem là một công cụ quản lý, phục vụ cho việc kiểm định, đánh giá mức độ an toàn của tòa nhà theo từng giai đoạn. Khi đến mốc kiểm định, nếu công trình vẫn đảm bảo chất lượng, cư dân hoàn toàn có thể tiếp tục sử dụng. Ngược lại, nếu công trình xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, việc cải tạo hoặc phá dỡ để xây dựng lại là cần thiết.

Trong trường hợp phải phá dỡ, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc chấm dứt quyền sở hữu, mà là cách thức bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình tái thiết. Theo ông, đây chính là điểm cần được luật hóa rõ ràng, nhằm tránh tạo ra khoảng trống pháp lý và tranh chấp phát sinh.

Ở góc độ chính sách, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng cần xác lập đầy đủ các lớp quyền của người sở hữu chung cư. Trước hết là quyền sử dụng đất chung, vốn là nền tảng pháp lý quan trọng gắn liền với giá trị tài sản. Tiếp đến là quyền sở hữu căn hộ trong thời gian công trình còn đảm bảo an toàn. Và cuối cùng là quyền lợi sau khi công trình phải phá dỡ, bao gồm quyền tham gia tái thiết, nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương đương.

Một trong những rủi ro lớn hiện nay là việc người dân có thể rơi vào trạng thái không rõ quyền lợi của mình khi công trình hết niên hạn kỹ thuật. Nếu không có quy định cụ thể, minh bạch, quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư sẽ gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị đình trệ trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, ông cũng lưu ý rằng chính sách liên quan đến chung cư có thời hạn không chỉ là vấn đề kỹ thuật hay pháp lý, mà còn là bài toán tài chính. Việc tái thiết các khu chung cư cũ đòi hỏi nguồn lực lớn, trong khi khả năng đóng góp của cư dân thường hạn chế, đặc biệt với nhóm thu nhập thấp hoặc người cao tuổi.

Do đó, cần xây dựng cơ chế tài chính phù hợp, bao gồm việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai, điều chỉnh quy hoạch hợp lý, kết hợp với các nguồn vốn tín dụng dài hạn. Đồng thời, nên nghiên cứu mô hình quỹ tích lũy dành riêng cho tái thiết, được quản lý minh bạch để giảm áp lực tài chính tại thời điểm công trình xuống cấp.

Một điểm đáng chú ý khác được TS. Nguyễn Văn Đính đề cập là yêu cầu xây dựng hệ thống dữ liệu quản lý vòng đời công trình. Theo đó, mỗi chung cư cần có một “hồ sơ số” đầy đủ, ghi nhận toàn bộ thông tin từ thiết kế, thi công, nghiệm thu đến quá trình vận hành, bảo trì và kiểm định.

Việc số hóa dữ liệu không chỉ giúp cơ quan quản lý theo dõi chất lượng công trình mà còn giúp người dân, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng có cơ sở đánh giá giá trị tài sản một cách minh bạch. Đây cũng là yếu tố quan trọng để thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững.

Ở khía cạnh xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cần đặc biệt quan tâm đến nhóm yếu thế. Những người chỉ sở hữu một căn hộ duy nhất không thể bị đặt vào tình trạng mất chỗ ở khi không đủ khả năng tài chính để tham gia tái thiết. Vì vậy, cần có các chính sách hỗ trợ như trả góp dài hạn, tín dụng ưu đãi hoặc bố trí chỗ ở phù hợp trong thời gian chuyển tiếp.

Cuối cùng, ông Đính cho rằng truyền thông chính sách đóng vai trò rất quan trọng. Nếu không được truyền tải đầy đủ và chính xác, khái niệm “chung cư có thời hạn” có thể bị hiểu sai, gây tâm lý lo ngại và làm giảm niềm tin của người dân vào thị trường.

Theo đó, cần khẳng định rõ mục tiêu của chính sách là đảm bảo an toàn công trình, nâng cao chất lượng sống và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị, chứ không phải hạn chế quyền sở hữu tài sản. Khi quyền lợi của người dân được đảm bảo minh bạch, có lộ trình rõ ràng, chính sách sẽ nhận được sự đồng thuận cao hơn từ xã hội.

Nhìn tổng thể, bài toán chung cư có thời hạn không nên được tiếp cận như một sự thay đổi về quyền sở hữu, mà là bước tiến trong quản lý vòng đời tài sản. Công trình có thể có giới hạn về kỹ thuật, nhưng quyền tài sản của người dân cần được bảo vệ xuyên suốt, thông qua một hệ thống pháp lý chặt chẽ, minh bạch và phù hợp với thực tiễn.