TS. Nguyễn Văn Khôi: Sửa luật để kiến tạo thị trường bất động sản minh bạch

Cải cách thể chế: Từ kiểm soát sang kiến tạo phát triển

Chia sẻ tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sáng ngày 6/8/2026, TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, điểm cốt lõi của lần sửa đổi này không nằm ở kỹ thuật lập pháp, mà ở cách tiếp cận thể chế.

Ông Khôi nhìn nhận, bối cảnh hiện nay đã thay đổi căn bản so với các giai đoạn trước. Nền kinh tế Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi yêu cầu không chỉ là tăng trưởng nhanh mà còn phải bền vững, hiệu quả và có khả năng thích ứng cao. Điều này đòi hỏi hệ thống pháp luật, đặc biệt là các luật liên quan đến đất đai và bất động sản, phải được hoàn thiện theo hướng đồng bộ, hiện đại và khả thi hơn.

Tinh thần này đã được khẳng định trong Nghị quyết 21-NQ/TW, với yêu cầu chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển. Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, đây không chỉ là định hướng mang tính nguyên tắc, mà cần được cụ thể hóa trong từng điều khoản của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

“Chúng ta không thể tiếp tục xây dựng luật theo cách bổ sung thêm điều kiện kinh doanh hay gia tăng thủ tục. Điều cần thiết là tạo lập một khuôn khổ pháp lý đủ linh hoạt, minh bạch và hiệu quả để thị trường vận hành thông suốt,” ông Khôi nhấn mạnh.

Trong thực tế, nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay bắt nguồn từ sự chồng chéo giữa các luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Điều này không chỉ làm kéo dài thời gian triển khai dự án mà còn làm gia tăng chi phí, giảm hiệu quả đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, nếu không xử lý triệt để vấn đề này, mọi nỗ lực cải cách sẽ chỉ mang tính cục bộ. Do đó, việc xác định rõ phạm vi điều chỉnh của từng luật, đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật là yêu cầu tiên quyết.

Bên cạnh đó, vai trò của Nhà nước cũng cần được tái định vị. Thay vì can thiệp trực tiếp thông qua các thủ tục hành chính, cơ quan quản lý nên tập trung xây dựng nền tảng dữ liệu, hệ thống tiêu chuẩn và cơ chế giám sát hiệu quả.

Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm gánh nặng hành chính cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện để thị trường vận hành theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Đồng thời, việc tăng cường hậu kiểm thay cho tiền kiểm cũng là xu hướng phù hợp với thông lệ quốc tế.

Khơi thông nguồn lực, nâng cao hiệu quả thị trường

Ở góc độ kinh tế, TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản không đơn thuần là nơi diễn ra các giao dịch mua bán nhà đất, mà là một trong những kênh phân bổ nguồn lực lớn nhất của nền kinh tế.

Thị trường này có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực như tài chính, tín dụng, xây dựng, quy hoạch, hạ tầng và dịch vụ. Do đó, mọi biến động của thị trường bất động sản đều có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa đến toàn bộ nền kinh tế.

Một thị trường vận hành hiệu quả sẽ góp phần tạo việc làm, thúc đẩy đầu tư, tăng thu ngân sách và nâng cao chất lượng sống của người dân. Ngược lại, nếu thị trường bị ách tắc bởi thể chế hoặc thiếu minh bạch, hệ quả sẽ là chi phí gia tăng, nguồn cung suy giảm và giá cả bị đẩy lên cao.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, mục tiêu lớn nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải là khơi thông nguồn lực và phục vụ lợi ích chung của nền kinh tế. Điều này đòi hỏi luật phải giải quyết đồng thời nhiều vấn đề mang tính cấu trúc.

Trước hết là việc cắt giảm các thủ tục không cần thiết. Những quy định làm phát sinh chi phí, kéo dài thời gian triển khai dự án cần được rà soát và loại bỏ một cách quyết liệt. Đây là yếu tố quan trọng để cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Tiếp theo là hoàn thiện các quy định liên quan đến chuyển nhượng dự án, huy động vốn và hoạt động môi giới. TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, cần xây dựng cơ chế đủ linh hoạt để doanh nghiệp có thể chủ động trong hoạt động kinh doanh, đồng thời vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người dân.

Một nội dung đáng chú ý khác là phát triển hệ thống giao dịch điện tử và minh bạch hóa thông tin thị trường. Trong bối cảnh chuyển đổi số, việc công khai dữ liệu không chỉ giúp nâng cao tính minh bạch mà còn góp phần giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thao túng giá.

Bên cạnh đó, luật cũng cần tạo điều kiện để phát triển các phân khúc còn nhiều dư địa như nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, bất động sản công nghiệp, logistics và du lịch. Đây là những lĩnh vực có vai trò quan trọng trong việc cân bằng cung – cầu và hỗ trợ tăng trưởng dài hạn.

TS. Nguyễn Văn Khôi cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của cơ chế hậu kiểm. Theo ông, thay vì siết chặt từ đầu bằng các thủ tục phức tạp, Nhà nước nên tập trung vào việc giám sát trong và sau quá trình triển khai, kết hợp với các chế tài đủ mạnh để xử lý vi phạm.

“Quản lý bằng dữ liệu và công nghệ sẽ giúp nâng cao hiệu lực quản lý mà không làm gia tăng chi phí cho doanh nghiệp,” ông nói.

Từ góc nhìn của cộng đồng doanh nghiệp, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần trở thành một đạo luật kiến tạo phát triển, thay vì chỉ đóng vai trò điều chỉnh.

Điều này đồng nghĩa, luật phải hướng tới việc xây dựng một thị trường minh bạch, an toàn và bền vững, có khả năng thu hút dòng vốn trong và ngoài nước. Đồng thời, cần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các chủ thể tham gia thị trường.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với vai trò cầu nối giữa Nhà nước và doanh nghiệp, cam kết sẽ tổng hợp đầy đủ các ý kiến đóng góp từ hội thảo để gửi tới cơ quan soạn thảo. Mục tiêu là góp phần hoàn thiện dự thảo luật với chất lượng cao nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển trong giai đoạn mới.

Trong dài hạn, một khuôn khổ pháp lý hiệu quả sẽ không chỉ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, mà còn đóng góp quan trọng vào quá trình tái cấu trúc nền kinh tế, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Như TS. Nguyễn Văn Khôi nhấn mạnh, cải cách thể chế không phải là câu chuyện riêng của ngành bất động sản, mà là chìa khóa để giải phóng nguồn lực, thúc đẩy tăng trưởng và hiện thực hóa các mục tiêu phát triển của đất nước trong kỷ nguyên mới.