TS. Sử Ngọc Khương: Dữ liệu số mở khóa minh bạch thị trường bất động sản

Chia sẻ về vai trò của dữ liệu số đối với thị trường bất động sản, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam – nhấn mạnh rằng, giá trị cốt lõi của chuyển đổi số không nằm ở việc biến hồ sơ giấy thành dữ liệu điện tử, mà ở khả năng kết nối, chia sẻ và khai thác dữ liệu một cách đồng bộ.

Theo ông, trong thời gian qua, Việt Nam đã có những bước tiến nhất định trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và số hóa thông tin bất động sản. Tuy nhiên, việc ứng dụng trên thực tế vẫn chưa đạt kỳ vọng, khi nhiều hệ thống dữ liệu vẫn tồn tại độc lập, thiếu liên thông và chưa được cập nhật thường xuyên.

TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam.

“Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không phải là thiếu dữ liệu, mà là dữ liệu chưa ‘sống’,” ông Khương nhận định. Một hệ thống dữ liệu hiệu quả cần được vận hành liên tục, cập nhật theo thời gian thực và có khả năng chia sẻ giữa các cơ quan quản lý cũng như các chủ thể trên thị trường.

Trong khi đó, thực tế cho thấy dữ liệu đất đai, quy hoạch, xây dựng, tài chính và thuế vẫn đang được quản lý theo từng hệ thống riêng biệt. Điều này khiến việc khai thác thông tin trở nên khó khăn, làm giảm hiệu quả của quá trình chuyển đổi số.

TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, để dữ liệu thực sự phát huy giá trị, cần xây dựng một hạ tầng dữ liệu thống nhất, nơi các nguồn thông tin có thể “nói chuyện” với nhau. Khi đó, dữ liệu không chỉ phục vụ tra cứu, mà còn trở thành công cụ hỗ trợ ra quyết định cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Ở góc độ thị trường, bất động sản là lĩnh vực có mức độ bất cân xứng thông tin cao. Người bán thường nắm nhiều thông tin hơn người mua, dẫn đến rủi ro phát sinh trong giao dịch.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, việc xây dựng một hệ thống dữ liệu minh bạch sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này. Khi thông tin về quy hoạch, pháp lý và lịch sử tài sản được công khai, người mua có thể đưa ra quyết định chính xác hơn, đồng thời giảm chi phí phát sinh từ những rủi ro khó lường.

Không chỉ dừng lại ở người mua, dữ liệu minh bạch còn mang lại lợi ích rõ rệt cho các tổ chức tài chính. Khi có đầy đủ thông tin, ngân hàng và các tổ chức tín dụng có thể định giá tài sản chính xác hơn, từ đó giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay.

Ở góc độ đầu tư, khả năng tiếp cận dữ liệu minh bạch giúp giảm chi phí thẩm định và nâng cao hiệu quả ra quyết định. Đây cũng là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư quốc tế.

“Các nhà đầu tư nước ngoài luôn đặt câu hỏi về mức độ minh bạch trước khi quyết định rót vốn. Một thị trường có dữ liệu rõ ràng sẽ tạo niềm tin và giảm đáng kể chi phí vốn,” ông Khương phân tích.

Để xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu hiệu quả, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng cần sự tham gia đồng bộ của ba nhóm chủ thể.

Thứ nhất là vai trò của Nhà nước trong việc kiến tạo hạ tầng dữ liệu thống nhất, đồng thời hoàn thiện cơ chế quản lý, phân quyền truy cập và bảo vệ quyền sở hữu dữ liệu. Đây là nền tảng để đảm bảo hệ thống vận hành ổn định và an toàn.

Thứ hai là doanh nghiệp, với yêu cầu thay đổi tư duy về dữ liệu. Thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn coi dữ liệu là tài sản riêng và chưa sẵn sàng chia sẻ, dẫn đến tình trạng “ốc đảo thông tin”. Khi có cơ chế phù hợp, việc chia sẻ dữ liệu không chỉ giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn thông tin phong phú hơn mà còn tạo điều kiện ứng dụng các công nghệ như trí tuệ nhân tạo để nâng cao chất lượng phân tích.

Thứ ba là niềm tin của người dân. Một hệ thống dữ liệu chỉ phát huy hiệu quả khi người dân tin tưởng rằng thông tin cá nhân được bảo vệ và có cơ chế kiểm soát minh bạch.

Ngoài ra, ông cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc cập nhật dữ liệu theo thời gian thực. Nếu dữ liệu chỉ dừng ở dạng lưu trữ tĩnh, giá trị sử dụng sẽ rất hạn chế và không phản ánh đúng diễn biến của thị trường.

Trong dài hạn, TS. Sử Ngọc Khương đánh giá việc xây dựng hạ tầng dữ liệu số đồng bộ sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng của Việt Nam. Nếu trong 5–10 năm tới có thể hoàn thiện hệ thống này, thị trường bất động sản sẽ được hưởng lợi trực tiếp.

Khả năng tiếp cận dữ liệu minh bạch giúp nhà đầu tư dự báo tốt hơn về quy hoạch, xu hướng phát triển và rủi ro của từng khu vực. Khi mức độ minh bạch tăng lên, chi phí đánh giá rủi ro và chi phí vốn sẽ giảm, qua đó góp phần tối ưu hóa chi phí phát triển dự án.

Điều này không chỉ có ý nghĩa đối với doanh nghiệp, mà còn tác động tích cực đến người mua nhà khi giá thành sản phẩm được kiểm soát tốt hơn.

Ở tầm vĩ mô, dữ liệu số còn giúp nâng cao năng lực dự báo và điều hành của cơ quan quản lý. Khi có đầy đủ thông tin, các quyết sách về quy hoạch, phát triển đô thị hay điều tiết thị trường sẽ trở nên chính xác và hiệu quả hơn.

“Bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực hưởng lợi rõ rệt nhất khi nền tảng dữ liệu quốc gia được hoàn thiện,” TS. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Trong bối cảnh chuyển đổi số đang trở thành xu hướng toàn cầu, việc đầu tư vào hạ tầng dữ liệu không chỉ là yêu cầu trước mắt, mà còn là bước đi chiến lược để nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế.

Với thị trường bất động sản, đây chính là “chìa khóa” để chuyển từ một thị trường phụ thuộc vào thông tin phân mảnh sang một hệ sinh thái minh bạch, hiệu quả và bền vững hơn trong dài hạn.