PGS.TS Trần Kim Chung: Số hóa, tài chính hóa định hình Luật Bất động sản mới

Số hóa thị trường: Không còn là lựa chọn mà là điều kiện tồn tại

PGS. TS Trần KIm Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, đã theo dõi sự phát triển của thị trường bất động sản và hệ thống pháp luật liên quan hơn hai thập kỷ. Mỗi lần sửa luật đều mang theo kỳ vọng tháo gỡ những điểm nghẽn cũ, nhưng thực tế cho thấy nhiều quy định nhanh chóng trở nên lạc hậu. Lần sửa đổi này, theo tôi, nếu không đặt số hóa làm nền tảng, thì chúng ta sẽ tiếp tục lặp lại vòng xoáy đó.

"Hiện nay, chúng ta đã định danh được khoảng 60 triệu thửa đất. Đây là một thành tựu lớn, nhưng mới chỉ là bước khởi đầu. Điều quan trọng hơn là trên mỗi thửa đất đó có những tài sản gì, tình trạng pháp lý ra sao, đã giao dịch như thế nào. Nếu hệ thống pháp luật không yêu cầu và thúc đẩy việc số hóa toàn bộ thông tin này, thì cơ sở dữ liệu đất đai sẽ không thể phát huy giá trị thực", PGS. TS Trần KIm Chung chia sẻ.

PGS. TS Trần KIm Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Ảnh: Phan Chính)

Ông Chung cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần đặt mục tiêu xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu đồng bộ, nơi mỗi tài sản bất động sản đều có một “hồ sơ số” đầy đủ, minh bạch và có thể truy cập. Khi đó, thị trường sẽ vận hành dựa trên thông tin thay vì tin đồn hay quan hệ.

Một điểm, mà PGS. TS Trần KIm Chung đặc biệt quan tâm là vai trò của sàn giao dịch bất động sản. Cách tiếp cận hiện nay vẫn mang nặng tư duy truyền thống, yêu cầu sàn phải có địa điểm vật lý, diện tích tối thiểu. Trong khi đó, thực tế thị trường đã thay đổi rất nhanh. Nhiều giao dịch hiện nay được thực hiện hoàn toàn trên nền tảng số, từ tư vấn, đặt cọc đến ký kết hợp đồng.

Vì vậy, luật cần công nhận và tạo hành lang pháp lý cho sàn giao dịch số, với tiêu chí quản lý dựa trên hiệu quả và minh bạch, thay vì hình thức. Quan trọng hơn, các sàn này phải trở thành “điểm chốt” dữ liệu cho cơ quan quản lý. Khi mọi giao dịch đều được ghi nhận theo thời gian thực, Nhà nước sẽ có cơ sở để xây dựng các chỉ số thị trường, điều hành chính sách vĩ mô một cách chính xác hơn.

Theo PGS. TS Trần KIm Chung, tính minh bạch cũng cần được nâng lên thành nghĩa vụ pháp lý bắt buộc. Thực tế cho thấy, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc thông tin không đầy đủ hoặc bị che giấu. Nếu luật không yêu cầu chủ đầu tư công khai toàn bộ thông tin về pháp lý, quy hoạch, thời hạn sử dụng đất trên hệ thống dữ liệu quốc gia, thì rủi ro cho người mua sẽ luôn hiện hữu.

Tài chính hóa và yêu cầu đồng bộ với Luật Đất đai

Bên cạnh số hóa, PGS. TS Trần KIm Chung cho rằng tài chính hóa là trụ cột thứ hai không thể thiếu. Bất động sản ngày nay không chỉ là tài sản vật lý, mà còn là một loại tài sản tài chính có thể được phân tách, giao dịch và huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau.

Tuy nhiên, trong dự thảo hiện nay, các công cụ tài chính hiện đại vẫn chưa được đề cập một cách đầy đủ. Chúng ta chưa thấy rõ vai trò của các quỹ tín thác bất động sản (REITs), chưa có cơ chế cho chứng khoán hóa bất động sản hay các sản phẩm tài chính phái sinh liên quan. Điều này khiến thị trường vẫn vận hành chủ yếu dựa vào vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của người mua, một cấu trúc tiềm ẩn nhiều rủi ro.

PGS. TS Trần KIm Chung khẳng định, nếu muốn thị trường phát triển bền vững, chúng ta cần mở rộng các kênh huy động vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro thông qua khuôn khổ pháp lý rõ ràng. Tài chính hóa không chỉ giúp tăng thanh khoản, mà còn tạo điều kiện để dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn.

Một vấn đề lớn khác là sự thiếu đồng bộ giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Hai bộ luật này có mối quan hệ chặt chẽ, nhưng trên thực tế lại tồn tại nhiều điểm chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn. Điều này khiến quá trình triển khai dự án và giao dịch gặp nhiều khó khăn.

Theo PGS. TS Trần KIm Chung, cần có một cách tiếp cận thống nhất, đảm bảo các quy định về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án, định giá đất… được thiết kế đồng bộ giữa hai luật. Nếu không, doanh nghiệp và người dân sẽ tiếp tục phải “lạc lối” trong một mê cung thủ tục.

Đặc biệt, các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel, bất động sản du lịch hay công nghiệp cần được nhìn nhận đúng vai trò. Đây không chỉ là những sản phẩm phụ trợ, mà là một phần quan trọng của thị trường. Nếu không có hành lang pháp lý rõ ràng, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội thu hút dòng vốn đầu tư lớn, đặc biệt là vốn FDI.

PGS. TS Trần KIm Chung nhấn mạnh rằng, việc sửa luật lần này không chỉ để giải quyết những vấn đề trước mắt, mà phải hướng tới tương lai dài hạn. Chúng ta đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi công nghệ và tài chính sẽ thay đổi căn bản cách thức vận hành của thị trường bất động sản.

Do đó, cần có tư duy mở, sẵn sàng thử nghiệm các mô hình mới, từ giao dịch số, hợp đồng thông minh đến các hình thức thanh toán hiện đại. Đồng thời, phải xây dựng cơ chế giám sát đủ mạnh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh.

Cuối cùng, PGS. TS Trần KIm Chung cho rằng mục tiêu lớn nhất của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi là tạo ra một thị trường minh bạch, hiệu quả và bền vững. Khi mỗi tài sản đều có thông tin rõ ràng, mỗi giao dịch đều được ghi nhận đầy đủ và mỗi dòng vốn đều được kiểm soát hợp lý, thì niềm tin của thị trường sẽ được củng cố. Đó không chỉ là câu chuyện của một bộ luật, mà là nền tảng cho sự phát triển của cả nền kinh tế trong nhiều năm tới.