TS. Nguyễn Trí Hiếu: Giải bài toán dòng tiền quyết định thành bại đầu tư bất động sản

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy nếu muốn đi đường dài, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cho thuê. Nhiều người vẫn quen với cách đầu tư “mua rồi chờ tăng giá”, nhưng thực tế, đây chỉ là một phần của câu chuyện. Yếu tố quyết định sự sống còn của một dự án nằm ở dòng tiền.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu nhiều nhà đầu tư nói vui rằng đầu tư cho thuê là “bỏ tiền tỷ, thu tiền lẻ”. Cách nói này không sai, nhưng chưa đủ. Vấn đề không nằm ở việc thu ít hay nhiều trong ngắn hạn, mà là khả năng duy trì dòng tiền ổn định và bền vững trong dài hạn. Nếu dòng tiền được quản trị tốt, đây là kênh đầu tư an toàn và có khả năng tạo ra thu nhập đều đặn.

Đầu tiên, cần nhìn nhận rõ bất động sản cho thuê không phải là cuộc chơi ngắn hạn. Thời gian hoàn vốn có thể kéo dài 10 đến 15 năm, thậm chí lâu hơn. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và năng lực tài chính đủ mạnh để theo đuổi. Nếu chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tài sản, nhà đầu tư rất dễ rơi vào thế bị động.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng.

Ở đây, vai trò của chính sách là rất quan trọng. Tôi cho rằng Nhà nước cần có những cơ chế hỗ trợ cụ thể hơn, đặc biệt về thuế, đất đai và thủ tục hành chính. Khi chi phí đầu vào được giảm bớt, nhà đầu tư sẽ có động lực tham gia nhiều hơn vào phân khúc nhà ở cho thuê, nhất là nhà ở xã hội. Khi đó, thị trường không chỉ phát triển mà còn giải quyết được nhu cầu thực của người dân.

Tuy nhiên, Ông Hiếu khẳng định, dù chính sách có thuận lợi đến đâu, nhà đầu tư vẫn phải tự trả lời được bài toán cốt lõi: dòng tiền. Một dự án bất động sản chỉ thực sự an toàn khi dòng tiền vào và dòng tiền ra được kiểm soát chặt chẽ. Dòng tiền vào chủ yếu đến từ tiền thuê, còn dòng tiền ra bao gồm chi phí vay vốn, bảo trì, quản lý và các chi phí phát sinh khác.

TS. Nguyễn Trí Hiếu phân tích, nếu dòng tiền vào không đủ bù đắp dòng tiền ra, nhà đầu tư sẽ đối mặt với nguy cơ đứt gãy tài chính. Đây là tình huống tôi đã chứng kiến không ít lần trên thị trường. Nhiều người sở hữu tài sản lớn nhưng lại thiếu thanh khoản, dẫn đến áp lực nợ và buộc phải bán tài sản trong điều kiện bất lợi.

"Để tránh rơi vào tình trạng này, tôi luôn khuyến nghị nhà đầu tư sử dụng các công cụ tài chính để đánh giá dự án, trong đó quan trọng nhất là phương pháp giá trị hiện tại, hay còn gọi là Present Value. Đây là cách giúp chúng ta nhìn rõ giá trị thực của dòng tiền trong tương lai khi quy đổi về hiện tại", TS. Nguyễn Trí Hiếu chia sẻ.

Nguyên tắc rất đơn giản: một đồng tiền nhận được trong tương lai sẽ có giá trị thấp hơn một đồng tiền hiện tại. Do đó, cần sử dụng tỷ lệ chiết khấu để quy đổi toàn bộ dòng tiền tương lai về hiện tại. Khi so sánh tổng giá trị này với chi phí đầu tư, nhà đầu tư sẽ biết dự án có thực sự hiệu quả hay không.

Nếu giá trị hiện tại ròng dương hoặc ít nhất bằng không, dự án có thể được xem là khả thi. Ngược lại, nếu con số này âm, nhà đầu tư cần cân nhắc lại toàn bộ kế hoạch, từ giá thuê, cơ cấu vốn cho đến chiến lược vận hành.

TS. Nguyễn Tríu Hiếu khẳng đinh, đã làm việc với nhiều nhà đầu tư và nhận thấy rằng, khi họ áp dụng phương pháp này, các quyết định trở nên rõ ràng và thực tế hơn rất nhiều. Họ không còn đầu tư theo cảm tính mà dựa trên dữ liệu cụ thể. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư.

Một điểm quan trọng khác là cơ cấu nguồn vốn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần được tính toán kỹ lưỡng. Nếu vay quá nhiều, áp lực trả nợ sẽ làm dòng tiền bị bóp nghẹt. Ngược lại, nếu sử dụng vốn tự có hợp lý, nhà đầu tư sẽ có dư địa tài chính để ứng phó với biến động thị trường.

Theo vị chuyên gia này, đầu tư bất động sản cho thuê không phải là con đường dành cho những người tìm kiếm lợi nhuận nhanh. Đây là sân chơi của những nhà đầu tư kiên nhẫn, có kỷ luật và hiểu rõ giá trị của dòng tiền. Khi kết hợp được tư duy tài chính hiện đại với chính sách hỗ trợ phù hợp, thị trường bất động sản cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một trụ cột bền vững của nền kinh tế.